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北京楼市分析:望京房子还值得买吗?买房者心急如焚!

北京房姐 2020-07-24 08:06:19

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我是北京房姐,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师,目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

 

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提问:房姐您好,我准备婚前用两个sfsd资质买两套房,家里能拿的首付不多,两人收入能够匹配高杠杆;两套计划首付分别是400-450万,一套180万。计划远\/近、新\/老搭配。大首付买总价750-850的市区二手,小首付买五环竟限房。竟限房可以持有8-10年,兼顾投资和自主,市区二手房保证流动性,自主或出租,上车两套还是多考虑保值增值。房姐怎么推荐??

回答:你的思路也可以,800左右建议望京为主,例如 季景沁园 宝星华庭,限竞房目前性价比都不高 另外一个思路 可以用一个人的sfsd 买一套1000+的标的 可以贷足。还能保留另一人的sfsd 未来置换或投资使用

 

提问:房姐 想咨询一下,我想北京买套房 自己住2-3居室 2000万现金左右 有什么建议?我的活动范围在国贸 三里屯 大望路一带 看了很多 附近没有新楼盘,现在的新楼盘都在东坝 孙河一带,这样的话怎么选择?买国贸 大望路 朝阳公园附近二手房好 还是同样价格 东五环那边买大户型的新房好?

回答:新盘性价比不高,朝阳还属于被低估的阶段,建议入二手 国贸、双井、望京、朝阳公园 例如 金地国际花园、天鹅湾、星河湾

 

提问:提问:北京 女 单身互联网行业 工作4年 上班地点位于海淀或望京…家住西三环,父母的房子,房屋性质无法变现只能居住…自己有sfsd资格 父母也有sfsd资格…首付大概130+万 想买个330万以下的房子…打算自己自住2-5年,后面出租或者卖掉 1.打算用父母的sfsd资格 走接力贷款商贷 占父母名额 留着自己的sfsd思路是否正确? 2. 目前看了北边回龙观的龙泽东苑 朝南40平米开间(290万),紫金新干线的朝南46平米开间(320万),还有万橡悦府有朝东的一居室 57平米 (320多万),想问下如何选择? 3. 考虑上班距离和未来的租售比 除团结湖那边的房子 还有别的区域推荐么

回答:1. 没问题,优先用老人票是正确的 2. 万橡悦府>紫金新干线>龙泽东苑 3. 还可以看酒仙桥 、石佛营、甜水园板块

 

提问:房姐您好,最近为了改善居住,在离上班7、8公里范围看了些楼盘。目前聚焦两个,一是北七家万科翡翠公园,另一个是高丽营万科观承望溪;两个都是别墅地有期洋房,差不多2022年底精装交房,翡翠公园有118三居和140四居两个户型,观承望溪是132四居户型,单价都是5万5左右。有两个问题向您咨询:1、翡翠公园是商用地,观承望溪是限竞地,同一开发商对这两种地的建筑成本(房屋质量)和装修成本是否有差别,差别大吗?限竞地5年后才能上市,上市后还有差别吗?如果是自主用途,限竞地这个因素是否不用过多考虑?2、北七家和高丽营这两个区域前景您怎么看?从小区周边环境看,北七家周边配套成熟些,观承望溪上班近些,环境好一点,离17号线地铁站应该更近。还有两个楼盘都是引入皇城根小学,观承望溪可能还有一个初中。请房姐指导,另外还有没有其他楼盘建议。

回答:限竞房肯定会简配,简配是方方面面,比如花草、门窗把手等等,越是小开发商简配越狠。限竞房上市后就商品房一样。自住限竞房可以考虑 北七家位置一般,要发展起来需要点时间,不过还是比高丽营要好 选择上 翡翠公园>观承望溪

 

提问:您好,我在北京读硕士,无学区需求,想在朝阳区五环内买一套小户型住宅,1室2室都可以,总价在500w-600w左右,首套首贷,自住用,希望在地铁沿线,方便去四号线上的学校还有和朋友在三里屯附近聚会。 房姐有没有什么推荐?目前看了到幾個比較喜歡的一居盤 公園1872(十里堡) 首城國際 (雙井) 樂成豪麗(九龍山)富力城⋯⋯這些盤大概單價多少能入手? 但把您的所有文章都拜讀完了之後,發現您並不建議在北京買一居 或是買兩居比如時代國際(雙井天鵝灣(朝青)同等級幾個低單價个楼盘,不知道您怎么看?投資回報比會是最首要的考慮因素。請房姐指點,300萬自備款該如何運用,能自主並同時滿足一些投資需求。

回答:1872户型不太好,不太适合居住,市场比较窄, 首城国际有学区,加次新品质溢价,投资不合适 富力、乐成都属于品质盘,8万左右可以考虑 想有投资属性就降一下品质,看看常营 5万次新, 朝青5-7万次新; 双井7万次新

 

提问:房姐真诚向您请教: 自住小营09年120平两室板楼,还有dk130万左右。前夫jlh还有个房票有贷款记录。新房看了喜欢观承望溪的环境及132平大平层700左右。也看好万象悦府的地理位置,目前手里子弹只有一百来个,另有老家张家港一套和泉州度假房一套出手1 我应该卖北京房换房还是用dyd付首付更好 2 700w买观承望溪132 四居大平层 (三年后一家可自住压力大点)和500w买万橡悦府89平 (买了用来出租,以后留给孩子压力小点)或买天或回的复式或东边的小两居用来保值投资,哪个更好 ? 3 东边小两居 tty复式三万内和hlg的复式三万左右顺序如何排比?复式和三四层的平层三居更优先哪一个?

回答:建议抵押出来,新盘性价比上 万橡悦府>观承望溪 投资角度建议淘二手,tty>东边两居>回龙观 复式还是平层需要价格做对比,还要看个人喜好

 

提问:房姐您好,请问现在是不是换房的好时机,在石景山远洋山水一套2居100平,西城展览路团结社区一套2居60平老破小,想换一套三居,请问怎么操作,卖掉哪个合适,还是两个都卖掉换。因工作和生活习惯还想在西边住,请您指点,谢谢

回答:建议西城老破小出掉,如果预算不足远洋山水也可以出,不知道你预算多少不好推荐,海淀自住建议看 四季青、世纪城、万柳这些地方

 

提问:房姐您好,假如我用1000万全款买了房(自住加投资)又抵压贷款出700万,这700万如何操作,自己留多少用于还贷,用多少用于再投资?如果是您怎么利用这700万。新手说错勿笑。

回答:600万用于投资,月供大概在3.5-4,剩下100万可以支撑2年月供用于托底防范未知风险 注意:任何投资风险防范都要放在位,无脑上杠杆是赌徒的玩法

 

提问:公职,妻自由职业,二孩,大的四岁,单位公寓能解决学区。家庭收入50w,存款500w,能公积金120w,贷款记录算二套,偏向投资防通胀,但未来可能自助。 主要目标二手房。现在单位靠丰台,未来五年后单位在新街口,之前看了三环新城,丰体时代,富嘉景园,可以接受中低层无电梯,纠结有三,一是丰台站附近还是东城三四环间,二是三居有点压力,是否考虑先二居(妻坚持三居,二娃)后续再升级置换。三是全款抵押还是部分走公积金。 谢小房!

回答:东三至东四推荐看 石佛营和朝青片区,例如 晨光家园、朝阳无限 淘个三居没问题 全款抵押能看的标的更大,500首付,1000+的标的没问题,考虑到你的流水情况,如果不想太大压力直接用二贷,看800左右标的。

 

提问:房姐你好。目前情况是大娃后年上学,想卖了郊区房,再添置些约350+贷150,总不超500想在西城广外买个房子,不是必须牛小,主要考虑教育均衡。731后买西城的房子会不会有下降?是现在买(731有点紧了)还是可以等年底或明年会是更合适的点呢?另外,广外的房子有什么推荐的小区吗?觉得可能500内也就买个小的占个西城学位,是另外租一个方便还是将就着住合适?

回答:西城广外荣丰2008 和 信和嘉园 这两个小区可以淘。广外比较均衡 ,731后买没问题。如果月供能力不错 对自住品质有要求就选择租房,否则节省资金将就住,更多要看你自己的实际情况。

 

提问:房姐好!上班快两年了,sfsd,未婚。每月税后10k另有公积金3k。首付子弹200。考虑作为婚前财产长期持有,打算出租不自住,不考虑通勤。请问双井\/九龙山,望京,方庄,草桥,角门有没有合适的盘可以淘?

回答:草桥: 草桥欣园四区、恋日花都 角门: 怡然家园6号院 百子湾:沿海赛洛城、后现代城 双井:苹果社区

 

提问:新人首问 家庭情况:本人京籍,老公非京籍,均为首房首贷,工作地点我在海淀定慧寺附近,老公在西南四环。父母有北四环亚运村95年老公房和天通苑2000年左右商品房(17年高点买入,现在亏损还不想卖),我们自己2020年底首付能有200,再等一年或许能有250-300,请问房姐:1.现在买还是等一年?2.想兼顾自住和保值,目前学区不是必要,建议买哪里?目前我们考虑的位置有定慧寺附近,丰台10号线沿线,石景山1号线沿线,或者朝阳区华严里,亚运村附近(离老人近)。房姐有无更适合的地段推荐?3.定慧桥,恩济里,五路居附近老破小值得入手么?请房姐指教,能具体到小区或地块,谢谢!

回答:上得了车就现在买,等一年还能在等 海淀 恩济里这个小区,物业管理和小区环境在老房子里面是相对不错的,可以考虑 朝阳 看炫特区,石佛营西里,安苑北里,安慧东里,丝竹园,惠新里

 

提问:房姐您好,新手首问。我目前8号线永泰庄有房一套,500W,其中公积金贷款120W。5-10年希望8号线沿线买一小户型给老人,但目前资金有限,手头子弹40万,月入2万。请问资金怎么规划比较合适?是到哪个二线城市先投资,还是怎么在北京操作?如外地重点看哪个盘怎么操作比较好?如北京8号线沿线看什么盘怎么操作?请赐教。感谢。

回答:40万在北京不够,建议入一套沈阳做为投资,持有3-5年的周期。资金达到100+的时候再回北京 沈阳重点关注沈北地铁沿线或者学区盘,单价8000左右可入

 

提问:匿名用户 提问:房姐好,坐标 北京、看了两套房子情况如下: 1.面积65平,老破小,94年电梯公房,南北通透, 户型完美,毛胚,比市场价低15万, 2.建面73平,大一居,2005年,小区环境明显较好,纯北向,原业主客厅玻璃隔断,可当小两居用,装修较好,价格适中。 两个房子位置相似,单价基本一样。 请问房姐,总价局限,(350万上下)两个比较,选哪个?谢谢回复

回答:1.比市场价低15万,不能作为判断依据,因为不知道这套房实际是贵了还是便宜。 2.73平大一居,不适合刚需盘,如果是品质盘,则需要品质到达一定程度,有充足的高收入白领租住人群,价值才能夯实,例如新城国际,华贸国际公寓。 3.要看具体房子。 北京一居一般不选。

 

提问:您好,关于银行LS有些疑问请教您。以下几张银行LS,分别对贷款有什么影响?贷200万需要多少有效流水? 1、工资收入2张卡,一张招行卡A,公司名义转入,近6个月收款日期从30号到4号都有,备注代发工资。此卡绑定了招行信用卡,扣款后每月余额都变成了0。有时不够还从别的渠道转钱然后再还款。 2、另一张工资卡是工行卡B,公司通过个人账户转账,无备注。收款日期不稳定,10号前后都有。工行卡B经常转账到工行卡C,因C与股票账户绑定。年底公司奖金也是同一人打入工行卡B,无备注。 3、2月外地卡打到工行卡C 30万,备注奖金。 4、农行卡D有大额资金往来,利息有几百有上千,入账时间和金额不固定且无备注。

回答:满足2w+的流水会比较稳 以公司名义流水为主,北京对jls现在审核很严 个人没法做,一般找机构能帮助做

 

很多人给我留言提问,房姐精力有限,无法一一解答。

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