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谁在“阻碍”房价下跌?开发商:不是不想降,而是有人“不允许”

十三画生 2020-07-23 10:08:48

即便是在“房住不炒”严厉调控的今天,国人的买房投资热情依旧不减。有闲钱,绝大多数人首先想到的还是往楼市里投。此前,有机构通过在线调查统计显示,9成的人表示,“如果有100万现金,还是会优先选择投资房地产”。

国人为何独对投资买房负有崇高的热情?究其根本原因有二,受“有房才有家”传统思想影响,在中国房子捆绑着教育、婚姻、养老等关键资源,买房已经不单单是为了解决居住。房子有这些优质资源的加持,很多人依然坚信,无论到什么时候,房子都是“的投资品”;第二,虽然调控摆在眼前,但很多城市房价这几年还是“只涨不跌”,毫无疑问,只要选择正确,投资买房或仍然是“较为明智靠谱的选择”。

到底是什么在支撑大家几十年如一日地对房地产“好感不减”?答案其实就六个字:房价不断上涨。

国家统计局数据显示,过去二十年,平均房价上涨了近4倍,尤其是四大一线城市核心地区,房价更是上涨了20倍之多。谁能想到,20年前以30万价格购买的房产,放在今天市值已经飙升到了惊人的600万。

过去二十年,中国绝大多数城市房价犹如“坐上火箭”,一路飙涨,早买房的人都赚得盆满钵盈。更有甚者仅凭借房子就实现了财务自由,阶级跃迁。正是因为有这种“壕无人性”的“暴赚”机会存在,所以才吸引了无数后来者前赴后继地涌入楼市。

过去无数人亲历的“成功经验”就一定适用于未来吗?答案是否定的。我们不止一次警告过,国家首次提出“房住不炒”其实就相当于客观承认了“房价过高”的事实,意味着投资楼市的黄金时代已经彻底终结了。更何况,从人口、经济、金融和住房总量等基本面来看,高房价更“没了支撑”。

过去十年,大家“闭眼”买房都能“躺赚”。但是未来随着房子居住属性的回归,随着各类政策的一个接一个落地实施,房子的投资价值会被彻底抑制。尤其是房地产税等长效机制的出台,或彻底扭转亿万国人投资房产“躺着造富”的信仰。

有人可能会反驳,既然你说得那么好听,为何不见房价下跌?为何国家对楼市的定位始终都是“稳定”?调控大招祭出了那么多,降房价为何就那么难?刚需小白不懂房地产的内在运行机制,心存这类疑问实属正常。很多人不知道的是,其实并非房价不想降,而是有人在“阻碍”房价下跌。

到底是谁在“阻碍”房价下跌?曹德旺一语戳中要害,开发商透露重要信号

过去这几年,身为实体经济代表的曹德旺,可没少抨击房地产。不管是其2017年“劝年轻人不要过早买房,未来房子卖不掉、租不出”,还是2019年“经济艰难,问题还是在房地产。要削减不应该、虚假的投资,不要搞那么多的房地产”等言论,都颇引起了舆论的热议。

其实很多人不知道的是,在究竟是谁在“阻碍”房价下跌问题上,曹德旺也曾一语戳中要害:绝大多数城市对房地产有高度依赖,这就决定了很多城市在调控“打压”房价上是做不到言行一致的。从卖地主体单位这个源头来看,其实他们一直都在通过调节供地节奏的方式抬高地价,实现间接“阻碍房价下跌”的目的。只是他们的手段比较高明,且与我们普通人无关,所以很多人并不知情。

不得不说,曹德旺这一席话彻底揭露了高房价“屡调不降”的本质——对房地产有高度依赖的城市,严重依赖卖地收入发展经济的城市,其实是乐见房价不断上涨的。城市发展和房价合理健康,貌似其实就是永远不可调和的冲突。

谁在“阻碍”房价下跌?开发商大佬也直言不讳透露了重要信号:我们也想降,但有人“不允许”。降价卖房以价换量确实可以快速回款,但麻烦也是一大堆,不仅会引来前期老业主的“抗议”,还甚至可能被有关部门“约谈”、“问责”。

说实话,开发商大佬的一席话还是透露了颇多信号——颠覆了很多人的认知。很多时候,我们都特别痛恨地产开发商,觉得他们就是推高房价的刽子手,专门榨干购房的口袋。经过开发商的透露,我们才发现,原来暴赚如他们,也有这么多苦衷和不易。

开发商这里所说的有人“不允许”房价下跌(阻碍),其实是暗指三类人:类是已经买过房的人,尤其是那些靠炒房为生的人,更见不到房价有半点下跌。打折降价,放在任何一个行业,都是再正常不过的促销手段,但是唯独在房地产市场中不可以。开发商有胆量降价,必要能够承受地方相关部门“约谈”的压力,还要应付得了老业主“到售楼处闹事”的施压才行;

第二类是地方施政主体。“想降而不敢降”,开发商倒是说出了实情,也说出了隐藏内心多年的苦楚。虽然卖房是正常的市场经济,但是房价的定价权却不在开发商手里。尤其是“限价”政策的推出,无异于彻底剥夺了开发商的定价权,更把开发商的利润压榨得一干二净。有时候,资金链有问题的房企,明明可以通过降价跑量加快回款。但是现实是,很多房企采取打折降价措施后,随即就会招致“约谈”。不仅如此,还会被同行排挤。一来二去,很多开发商干脆宁愿破产,宁愿被收购也不想降价卖房了。

第三类是银行等利益集团。银行发放的贷款中,时有60%都是房贷,即便是2020年住房贷款比例有所下调的情况下,个人住房按揭也约占总发放贷款量的30%。房价下跌,一方面意味着购房的人会减少,银行的贷款业务量会大幅萎缩,利润会大幅降低。需知,房贷是最优质的、最安全的贷款,银行都比较偏好;另一方面,房价大幅下跌意味着“断供”、“违约”的情况也会大幅增加,银行会产生大量“烂账”,继而影响银行的利润和运营的稳定性。所以从银行运营的平稳和利润的获取层面来看,银行是不希望房价出现下跌的。房价上涨越高,事实上银行获得的利润越丰厚。

到此很多人可能觉得,未来投资炒房更有信心了:一方面即便是调控严加管制的当下,国人的投资买房热情始终未消退,而且很多人口增量城市,房价还在可观地上涨;另一方面,又有那么多人在集体为高房价“撑腰”(阻碍房价下跌),这似乎坐实了“未来买房仍然是的投资”的说法。

事实真的如此吗?我们认为还是要因城而异:首先,不管刚需能不能接受,我都要说,未来大城市,尤其是有人口增量和产业、资源等依托的城市,房价必然还是要涨的。即使房价今天被政策压制不涨了,也不代表未来不会涨,这是城市自身实力的反映;

其次,未来城市间的格局分化会更加严重,大多数一二线城市投资买房赚钱,或仍然有机会,虽然不会复制过去的“暴赚”,但也大概能轻松跑赢大盘,实现保值的目的。相对的,有人口、经济、资源等痛点的三四线城市,可能就没有这么乐观。一来,刚刚经历过棚改拉动,房价相当于站在点;二来,人口常年流失,留不住人才,产业发展必然受限,资源建设更是无法做到比肩一二线,再加上本地人没钱、外来资金不愿意进来,楼市实际上是没有多少支撑的,更有以上三个痛点突出的城市,房价还存在大幅回调的可能。因此,在这些地区投资买房,说白了,都不如把钱存在银行吃利息稳当。

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