土地供给是影响房价的最为重要的直接因素。长期以来，我国一线和部分二线城市房价上涨过快的重要因素是土地供给不足。随着土地制度改革的推进，土地确权及其交易属性得到释放，农村剩余劳动力进城障碍将会减少，有助于减少城乡收入差距。“人地钱挂钩”的配套政策是改革开放以来第5次土地管理法的修改，也是城市增量土地供应的标志性改革。未来，土地供应与人口流动方向匹配程度将会上升。农地转城镇土地的推进系城市土地供给的增量改革，地方政府获得更多土地资源的调配权符合经济规律的要求。
数据来源：国家统计局，植信投资研究院测算
《意见》提出完善土地管理制度，城乡建设用地指标使用应更多由省级政府负责。过往国内土地市场存在结构性的供给不足，政策调节以短期目标为主。预计在下个十年，结构性的供需矛盾有望得到缓解。在过去的十年内，一线城市人口增长超过30%，是其他城市级别所无法比拟的。地区间人地错配是一线城市房价高企的重要原因，新型城镇化建设将扭转这种供需错配的问题。据测算，预计在2020-2030年期间，人口流入一、二线城市群的数量是三、四线城市群的3倍左右。随着要素管理体制的改革，大城市和重点城市群将会获得较过去要多的土地配置指标，理论上前者应当释放相当于后者3倍左右的土地供给才能广泛地满足市场需求，起到抑制一、二线城市房价快速上涨的作用。
都市圈同城化建设将提供多元化土地供给方式，抑制地价和房价快速上涨。《意见》提出深化产业用地市场化配置改革，在符合国土空间规划和用途管制要求前提下，调整完善产业用地政策，创新使用方式，推动不同产业用地类型合理转换，探索增加混合产业用地供给。此类城市存量用地将增加流通属性，为城市土地供给增添新的来源。尤其是都市圈同城化建设可能带来更多存量土地的释放，这将有可能较好地满足当前缺乏足量新增土地建设用地指标的一线大城市的需求。
《意见》鼓励盘活存量建设用地，以多种方式推进国有企业存量用地盘活利用。深化农村宅基地制度改革试点，深入推进建设用地整理，完善城乡建设用地增减挂钩政策，将为乡村振兴和城乡融合发展提供土地要素保障。过往城市土地飞速扩张，但利用效率却偏低。随着经济结构改善和产业链调整，大城市产业迭代后留存下大量低效的土地，诸如老旧小区、老旧厂区、“工业锈带”等地块。据统计，住宅用地占国有建设用地供应的比例从2010年的26.7%降至2017年的14%，部分城市土地供需失衡的状况在新政下有望得到缓解。
农村土地改革进入实质性推进阶段，为农民转城镇户籍铺路搭桥。《意见》提出建立健全城乡统一的建设用地市场，全面推开农村土地征收制度改革，扩大国有土地有偿使用范围，建立公平合理的集体经营性建设用地入市增值分配制度，建立公共利益征地的相关制度规定。此番土地改革力度不可谓不大。该征地制度的设想重点在提高补偿标准和解决好征地农民的安置问题，包括住房、社保、就业等问题，以求保障农民的长远生计。如果此番改革能够顺利实现，应该能够使被征地农村居民享受到一部分土地增值，将有益于缩小城乡收入差距。本质上集体建设用地与承包地类似，是农民最重要的财产。在要素市场化配置的背景下，过往对农民土地财产权变现的限制条款将逐渐松动。这有助于农村劳动力的进一步转移，增加新型城镇化过程中的住房需求，促进城市群和都市圈的建设。
本文摘自《新型城镇化催生房地产市场新机遇》 作者：连平植信投资首席经济学家兼研究院院长 马泓 植信投资研究院高级研究员
和讯房产2020-07-23 09:07:34
