我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房

提问：房姐您好，我目前情况如下：夫妻共同申请一套限价房，爱人主要贷款人，我是次要贷款人，于19年初还完贷款。虑给孩子找学区，计划在海淀或者西城再入手一套落户，办理离婚已满一年。现在我买房是否能按首套？手里有300万左右可用资金，（可再用亲属房子经营贷抵押300万）年收入60-80，三年有要二胎计划，工作地点在海淀北三环附近，综合考虑学区和生活环境，请房姐指导，谢谢！另：法拍房是否可以选择。

回答：没有记录就是首套 建议自住和学票分离的方式，sfsd入一套品质自住，全款入一套低总价学区(用完即售) 例如 荣丰2008 法拍并不建议，除非有懂行的人帮助，后面坑比较多

提问：新人首问 家庭情况：本人京籍，老公非京籍，均为首房首贷，工作地点我在海淀定慧寺附近，老公在西南四环。父母有北四环亚运村95年老公房和天通苑2000年左右商品房（17年高点买入，现在亏损还不想卖），我们自己2020年底首付能有200，再等一年或许能有250-300，请问房姐：1.现在买还是等一年？2.想兼顾自住和保值，目前学区不是必要，建议买哪里？目前我们考虑的位置有定慧寺附近，丰台10号线沿线，石景山1号线沿线，或者朝阳区华严里，亚运村附近（离老人近）。房姐有无更适合的地段推荐？3.定慧桥，恩济里，五路居附近老破小值得入手么？请房姐指教，能具体到小区或地块，谢谢！

回答：上得了车就现在买，等一年还能在等 海淀 恩济里这个小区，物业管理和小区环境在老房子里面是相对不错的，可以考虑 朝阳 看炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里

提问：星姐好！本人在海淀区领秀新硅谷有1套120的大二居，纯公积金贷款80w，在西城区长椿街买了个40的老破小，学票用，商贷100w。目前家庭月收入税后4w，手里子弹30w，另有消费贷额度80万未用。想再投资一套，未来五年左右退出。由于子弹不多，如果出售海淀的房产有点可惜，毕竟公积金贷款利率低，如果抵押贷如何办理，能拿出多少资金？月供在多少？也请帮推荐下投资哪个盘比较好？多谢！

回答：找相关机构或银行抵押掉领秀新硅谷，大概能贷出剩余资金的6成，利率5-8都有可能，看银行政策和资质评估，贷出资金可以手中预留50-100，用以缓解月供压力 消费额度建议保留，做为月供托底，防范风险 预估你能获取500左右资金，标的以常营和百子湾次新为主

提问：谢谢房姐的高效回复。看您比较推荐朝青GM，当年开盘比周边低1000，现在至少低1万上，一直是这片低价盘，但这次疫情，物业做的还比较到位，天天小区消毒防护抓得紧，您能具体再评价一下这个GM盘吗？后期有增值保值空间吗？我现在犹豫是否卖出，还部分消费贷，如果不卖是否可以做抵押操作更好呢？房子一直在出租。谢谢

回答：国美内部差异大，小区从4万到7万都有。 这种类型的小区，需要有好的选筹能力，能够挑出尖货，所以单看均价是不行的。需要盘活资金就抵押

提问：请教房姐，平谷线红庙站的开通会对这个片区有多大的利好？可以简要点评一下这个片区吗？

回答：红庙地铁可以激活CBD的东北角区域。 温特莱，阳光100，梅地亚，亿利生态等办公区距离红庙更近，但是目前这几个地方因为地铁交通比较远实际上办工能级较查，内部商业也很难升级。 在CBD28号线开通之前，红庙对CBD地区人口输送有很重要作用，目前只能依靠快速公交进行输送。 再者，延静里、慈云寺及红北等大型居住社区，一直以来缺少地铁交通，地铁开通可以稍微利好一些价格。 以上这些都是次要的。 红庙地铁站最重要的意义，在红庙本身的改造。 红庙地铁原本就是14号线预留站，但是没有地面出口；想要开战，就需要拆迁。 红庙北里有大量50-80年代公房，尤其路口周边，在加上住四小区后面的铁道站点，首经贸红庙校区大大片占位。 如果要开站，必然需要拆迁，如果要拆迁，开一个口不如一片全拆平整。 如果在大望路北端新开一片平整空地，无论是做住宅还是shoppingmall，对于老地段都是巨大的翻新利好。

提问：房姐好！1 有sfsd资格，220万现金，怎样操作能尽量提高买标总价(460+)？2 还需在西城新街口附近陪读10年，您建议买个高的小两居只用于出租（如您推荐的东三四环老破小），以后再换房。还是一步到位买个北面的小三居(如天通苑)以后自住？3 夫妻先不离婚，一人做组合贷款，另一人做公积金提取还款，房本只写一人，这样能保住另一人的首套资格嚒(买二套时再离婚)？

回答：寻找gpgd的标的做高评估价 建议先看投资盘后期再置换 保不住首套，婚内贷款双方征信都会有记录 除非全款只写一人能保住另一人首套

提问：想问一下房姐，使用拆骨法怎么计算不方正面积的价值？

回答：比如一套犄角户型，我们把犄角影响的面积减去，剩下的面积再算单价，如果是市场价，那么相当于白送一个犄角。

提问：房姐好，之前的问题得到了您的指点非常感谢！ 新问题：手头目前有不用的几十万，仅仅作为投资，不考虑自住等等，有两个想法。，身边有几个朋友和亲戚在广西防城港买了房，七千多一平，都推荐我出手买。第二，您多次提到的沈阳。 上述两个地区投资前景如何？那个更优？具体有没有推荐盘？何时出手是时机？

回答：除了北上广深超一线城市外，武汉、南京、杭州、成都、重庆、天津六座城市已经稳固了自己地位。 西安、郑州、长沙、合肥、沈阳、青岛、济南爆发力较强。除此外所有的3-4线城市都不建议投资买房。买房是投资的一座城市的价值，随着城市群的发展，3-4线小城市将没有人口和价值支持，也就不存在房产投资。

提问：房姐，您好。我在18年4月份购入北京来广营北苑的华贸城8号院的房子，房本面积143平，成交下来总成本在1250万，目前这户型房价已经跌到950-1000万左右。我应该出售还是继续持有？有回本的希望吗？大概需要多长时间？

回答：你好，北苑普遍偏贵，加上华贸城属于次新，溢价更加严重。 18年8万+入手，现在涨幅回吐了10%左右。但是长远看，华贸城的居住品质很不错，在下一轮涨幅中价格还会慢慢回归。 继续持有，等下一波涨幅来了考虑出手裂变2套朝阳上车盘。 北京现在由于政策压制，限价房的天量供应，加上市场情绪冷淡，导致价格整体压低，但是经济周期只会迟到 不会缺席，未来1-2年大概率会有一波行情。 感谢付费！

提问：房姐您好！看您一直推荐天通苑和望京，这2个区域分别对应哪种买房人？该怎么选？就是看预算吗？本人双胞胎小孩4岁，现租房住15号线北沙滩站八高东侧，自有60平米同一小区内，有西城情结，家里人多东西多喜欢大面积，且一直住在北边，自己设计买德胜学区学票加天通苑大面积（哥哥在天通苑，父母也很喜欢，如果买天通苑想让父母也置换过去）或望京（望京档次比天通苑高，交通好），上学后附件租房住，不知合理吗？还有因60平米有贷款，只能再买一套了吧，我的计划如何实现？小白一枚，不懂的很多，又是刚需，望能指教，非常感谢！

回答：预算700内可以考虑天通苑顶复，700 以上望京更好。自住品质生活配套望京肯定更好 德胜学区+天通苑自住 方案没问题，可以将自有房先出售掉。如果能接受朝阳的学区，也可以自住+学区 一套满足需求，朝阳的学区溢价相比较小。

提问：房姐你好！首问，目前北京有一套两室两厅在苹果社区，还投资了一套不大成功的林肯公园复式的商住（要卖需要割肉）。目前两套分别有少量公积金贷款和商业贷款，都在出租，用租金在双井租了一个居住品质比较好得大平层。目前有子弹150W,想通过父母的sfsd资格，接力贷方式在双井大望路周边入手一套大一居或小两居，兼顾父母居住和投资功能。还款能力在每月3W。目前看了苹果社区南区小一居，总价420 W；九龙花园一居,总价400W;后现代城一居，总价370W.以及双井周边的老破小总价在370万.想请教房姐入手哪个小区比较好呢？

回答：150首付推荐 紧凑两居公房，不要买一居 双井和劲松周边都可以淘 另外商住建议出掉，或者抵押出来，凑成全款入老破小

提问：房姐你好！求求你翻我牌子，我对象在丰台科技园工作，我们结婚首套想在大兴买挨着地铁的，最近盯上了西红门一代，房姐觉得鸿坤礼御府，兴海家园日苑这俩哪个小区可以入手呢，或者还有别的小区推荐吗，预算总价300万+

回答：你好 整个大兴线是同一类产品，纯粹的通勤居住板块。 区别在于，部分地区小区品质较好，商业配套；部分小区差，无配套。 西红门荟聚积累了很大的商业价值，西红门的本质还是商业配套齐全的居住区。 西红门不乏品质盘，理想城礼域府自住是比较好的选择，入手单价控制在4.5左右。 我是投资思维，投资回报比来看，同等价位，朝阳是更好的选择。

提问：房姐，我最近把后现代城的开间卖了，然后准备贷款180万加上家里的320万现金，买一套双井的89平米首城国际B区的小三居（住在双井大望路附近习惯了，也不想离开这边了，生活很方便），目前看到首城国际满五的中间楼层的小三居是795W，您看这个可以买么？因为我去年末已结婚，后续考虑生子问题，得要换套小三居的房子了，然后又不想二套全款贷（利息高压力大），因为我现在在股票二级市场上了部分融资融券，基本能承受每个月房贷上的商业贷款1.3W本息是没问题，想听听您的意见，谢谢！

回答：首城国际属于次新盘，自住没有问题，自身带学区溢价 价格一直偏高，后市无法跑赢大盘。标的总价锁定在750内，能符合你的还款预期 另外推荐苹果社区或华腾园能看的标的更多 投资属性也更好点，如果能接受老破大 九龙花园也是个不错选择

提问：房姐，朝阳公园周边是否值得入手？

回答：朝阳公园周边，这个概念很大。 朝阳公园板块，分朝阳公园南门，西门，北门，以及东四环泛海等地段，这些地段存在很大的差异。 朝阳公园南门，标杆是棕榈泉，此外有丽水嘉园这类存在优质房源可能性的标的，以及万科东第，公园大道等溢价盘，此外还有甜水园，秀水园，水锥子等老公房，甜水园可以淘一淘。 朝阳公园西门，主要是枣营板块，以老公房和外销公寓居多，外销公寓中以清境明湖等相对优质，但2017年后，价格也逐渐补涨，目前6万多大面积老破大没有特别优势，枣营老公房较贵。 北门，从亮马桥路到东风北桥，有福景苑这类公寓老破大，东风桥亮马水晶，瞰都等类次新，也有南十里居酒仙桥街坊等公房，相对较好的是东润枫景。 东门，泛海是地段CEO标杆，观湖国际价格相对溢价低一些，但也很难出笋盘，靠西侧四环的3栋楼有一定噪音。 综合来看，南门次新老破小，西门老破大可以多些关注。

提问：房姐，我手里有两套房在出租。一套西便门79年带学区，500多，还一个柳芳89年，300。本来想一直这样租着，但现在有两个担心。1.实行房产税后这两套房价会不会大跌 2.房龄长，银行将来不提供买的贷款，房价会不会跌，也不能出手 留着这两套房目的，1资产抗通胀，2补充养老金，3急用钱时能卖掉变现。。 现在该怎么办？1. 继续这么出租着，2. 卖了换。 全卖还是卖1。换新还是二手？ 卖那个换哪个？手里子弹不到100。要买算二套。目前年纪快50岁了，收入逐步走低，贷款不容易。谢谢。

回答：1. 房产税可以看下精华帖有过详细解答，对房价影响不大 2. 西便门可以出掉，房龄过老+学区因素，不适合长持。柳芳可以继续持有 3. 500+手中100，可以投资一套天通苑顶复或者朝阳公园、朝青的2居

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

请搜索关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。

知识星球已盘点出北京投资性价比的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

知识星球内部文章：

《房产税为什么会导致房价上涨？》

《如何找笋盘 抵押贷全流程操作手册》

《干货！如何养出银行无法识破的流水？》

《新版征信被破解！离婚买房之路还能继续》

《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》

《用好信用卡 可以让你少奋斗10年》

《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

《因为宏观调控，所以房价飞涨》

《深度剖析——为什么买100%会亏本？》

《99%的新区会失败 以鬼城收场》

《一小白变大神 炒房秘籍速成篇》

《干货！炒房各流派都是怎么赚钱的？》

《成为职业炒家 如何保证每次买进都能大赚？》

《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》

《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》