我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐好，现在我的情况是有个天通苑北二区的经适房150平南北通透（大概能卖550万）想换望京和朝阳公园板块1000万以内二居或三居，主要考虑居住环境和未来孩子上学，兼顾投资保值； 目前在看望京的季景沁园（110平两居，829万）融科橄榄城三期（97平两居，870万）；阳光上东（105平两居，928万） 我的问题是：1、天通苑北二区的潜力大吗，现在置换是个好时机吗？是否可以再等等？另外我觉得橄榄城小区环境、物业都不错，但户型里面不如tty，也没地暖新风系统； 2 、第二个方案是购买望京麒麟社商住房，l280平loft，800万，月租金3_ —4万，如果购置此套以租养租（租其他小区）是否可行？

回答：700以上的标的 望京好于天通苑 户型只是一个因素不用过度关注，橄榄城的地段品质等是远好于天通苑 商住房不要买，以租养租看起来美好，但你损失的将是房价增长的大头。

提问：亲爱的房姐，看了您很多的帖子，很有启发，想根据自己的情况向您咨询下意见。本人情况sfsd，首付大概350左右，30出头单身，海归一年，但是有计划近两年找人结婚要孩子，不知道要不要考虑学区属性的房子。国内买房小白，之前看东城较多，主要关注新景家园，国瑞城，还有和平里二区的房子，后又看了房姐的帖子看了双井，广渠，朝阳公园，附近的房子，本人在国贸上班。看了双井附近富力，珠江，首城等标的感觉均价跟新景差不多，但是不如新景学区。九龙，苹果社区，华腾等又感觉环境好像较差，且近几年房价趋势也在下降，想咨询房姐的意见，谢谢！

回答：每个人买房最终需求不同，学区，投资、品质自住，无法兼得 学区有溢价，一般不推荐提前够买，包括政策风险 学区+品质自住一定会有溢价，要能接受未来的涨幅可能低过大盘 首套房未来大概率会置换，推荐以保值+自住为选筹重点，让雪球能滚动起来

提问：房姐您好，请帮忙答疑解惑。 目前的家庭情况： 爸爸工作在知春里，妈妈在红领巾桥，有一宝2023年幼升小，非京籍，目前与老人一起居住，现在在酒仙桥上东三角洲有一两居，价值550左右，手中现金300万左右，家庭年收入50-80万，无其他贷款。 目前面临两个选择： 1，卖掉酒仙桥两居，买入东坝奥园，或者卡布其诺等小区紧凑三居，再在1年后购入朝外，或其他地方的。这样做可以稍微改善目前居住环境，同时房子也更保值。 2，卖掉酒仙桥两居，买入不带学区性质的大三居，140平以内。这样做可大大改善目前居住环境，考虑丽都东镇，爱这城，东恒时代等小区。但孩子就上不了好学校，那非京籍应如何规划孩子的教育？ 问题， 1，当前我家情况，应该如何选择？非京籍目前买是都还有价值？ 2，方案1中，是否还有别的小区可考虑？ 3，方案2中，这几个小区哪一个更好一些，还可以考虑哪些小区？ 4，根据我家的情况，是否还有其他方案可以选择？

回答：1. 建议方案一，非京籍买朝阳学区是正确的选择。 2. 东坝首开常青藤也是不错选择 3. 东恒时代>爱这城>丽都东镇

提问：房姐你好，请问在东三环东四环之间淘老公房，楼龄如何选择？比如三环三元桥附近的霞光里86年左右，以及四环外十里堡北里94年左右，面积总价相差不大，户型十里堡好一点，选择哪个更合适？在地段、楼龄和户型间如何平衡？

回答：要看具体的选筹，楼层 单价 户型 装修 等等 十里堡北里是8090年的老公房，在周围明显溢价的，小区干净，是这一片最贵的老公房社区，加上进出开车其实不便，不是很适合投资。 三元桥本身位置很好，但都有一个缺少外界联通的缺点。 一般是淘三元桥以南，通惠河以北的东三环。

提问：房姐，常营到草桥两地铁站间的一类经适房长期看怎么样？一室一厅或两室的上车盘户型，均价多少比较值得入手？自采暖会影响居住体验和转手吗？谢谢

回答：经适房品质相对差点，税费也是一个关注点 每一个小区差异都极大，很难有统一价格，税费归入单价4.5内可看 采暖方式不影响

提问：房姐，您好，最近在换房，想在望京花家地，以及和平里，安贞这三个地段换一个小两居，不知道您认为那一个地段好一点呢?未来出手也方便一些。我们的预算总价在450以内，非sfsd，求推荐。谢谢

回答：和平里一带房产性价比和品质一般，整体偏老，略贵 安贞受亚运村余波影响，部分有点贵，整体交通一般，生活配套少。 推荐看望京

提问：房姐好，我现在手上有子弹300，年收入在税后60，是首套首贷，工作在东三环，是去买常营如新天地这种流量盘，还是去大兴或石景山买新盘，或者还有其他合适的二手房区域推荐么

回答：现在新盘不推荐看 300sfsd 能看700上下的标的 ，建议看看望京、青年路，比如 望京西园、青年汇佳园，还有东坝首开常青藤等

提问：你好，房姐，我是河北人，一直在北京，目前手上有250万，河北有一套房子，所以我是二套了，为了在北京有首套资格，目前和爱人离婚状态，要等到明年七月份以爱人名义买房才是首套资格，今年我办了一个天津集体户口，为了孩子以后上学，孩子现在三周岁，所以犹豫现在在天津买不买房？现在买合适吗？我是二套，六成首付，买新房还是二手房呢？250万现金如果在北京和天津都买的话，怎么分配呢？能给个合理的建议吗？还是不买天津的，等明年直接买北京的？麻烦了，房姐

回答：大单优先，先买北京 按照往年的涨幅规律，天津涨幅在北京之后。 子弹200先入手北京上车盘，全款抵押的方式买入，相当于首付3成。 天津还可以做2改1，首付3成买入。 天津目前只推荐高教园，单价1.8左右可以入手。

提问：房姐，地板价是怎么产生的？

回答：价格是由市场的竞争（供需博弈）决定。 这个城市的最底层购房者的资金和人数，以及这个市场上可以买到上车盘，决定了最终的地板价。

提问：房姐您好！之前根据星球的方向又看了一些小区，麻烦请教您 金星园，华远九都汇和东润枫景的话，自住三居先后排序怎么样呢？一层带院子和顶层带露台这样的是否值得入呢？ 谢谢美丽的房姐！每天看星球收货很大！

回答：东润枫景> 金星园>华远九都汇 给个计算方法：总价-赠送面积*单价*0.3，得出真实单价，再看是否值得入

提问：房姐好，海淀东王庄有60小两居，满5，有100贷款，手头现有400现金，想在东王庄附近买一三居，怎样操作比较好？看了您之前给别人的建议是抵押贷，就是借钱买下二套，再拿二套抵押贷是吗？那我能买到价值格是多少的房子呢？有推荐的小区吗？

回答：嗯，北京首套之后都推荐全款抵押，400首付900总价的标的差不多 主看 东王庄、展春园，其他标的超出预算

提问：房姐你好，请教男女一个问题，你们男生相亲，会看重女生哪些方面呢？外貌占比呢？超甜的算不算加分呢？

回答：所有的个体条件，本质都是基因。 基因呈现了身高，外貌，智力，性格发展等等。 最后还需要阶层相对应，除非支付代价。 你喜欢就好。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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