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提问1：

章哥您好。本人刚准备上车的小白，资金实在不足，只能购买小户型以后再置换了。目前看了好几套房子了，但实在搞不懂应该怎么选择才最合适。请章哥指点一下，谢谢。

回答1：

你说的很对，小户型确实是年轻人首次置业的大多数选择。但是，就是因为户型小，所以很难设计，因此造成不少产品在居住中毛病一堆。从表面上看是单价不低，但实际上涨幅却跑输了大盘。

如果确定选择小户型，那请记住以下三条标准。

1、 在2000年之后的楼盘中，必须选择进深短、客厅和卧室都朝南的户型，也就是横放的长方形。如果是厨房和卫生间在两边，还都有能通风的窗户，那就是户型。

因为很多开发商拿的地块形状不方正，导致不好设计。于是为了多出面积，有的就加厚了楼体宽度。但如果还按照正常宽度标准来设计一居室，那将造成面积加大，倒不好销售。于是他们就干脆把一居室改成了大开间，也就是酒店客房的形式。进深和宽度差不多。

这就造成，买房人刚开始入住的时候无所谓，还挺新奇，房子也显得很敞亮。但如果增加了人口，或是孩子或是老人搬来，想改造的时候就遇到了难题。进深长而宽度不够，导致怎么打隔断都是暗间，住起来很不舒服。

自己住习惯了也无所谓，可一旦想出手时会发现，单价要低于正规一居室，就因为实际使用的功能差。

所以，尽量避开这种大开间，选择正常宽度大于进深的正常朝南一居室。

2、 在老楼，甚至是老破小中，因为整栋楼都是小户型，也就没有上面的问题了。即便是开间的面积也不大，就相当于一间宿舍，也不可能被打隔断改造，所以这倒不必计较。

但是，选择边户，尤其是东侧边户。因为既然是小户型的老楼，那中间位置的户型通风采光都有缺陷，很难做到南北通透。就算是南北都有窗户，春夏秋的热量也很难散出，导致一年三季都得开空调。

西户因为有西晒，而老楼的墙体厚度和保温层在当年的技术标准下都有不足，所以到了夏天，即便是通风较好，也是酷热难耐。

东户就好得多了，只是上午进阳光，再加上多了两扇窗户，采光通风相对良好，居住体验要好得多。即便到了冬天，如果是集中供暖的话，屋子里的温度也肯定能达到标准。而其他三季则优于中户和西户。

3、 一定要选择大小户型搭配的电梯楼，不要购买整栋都是小户型的电梯楼，尤其是塔楼。

因为按照测量标准，得房率是按照楼栋来统计的，都是小户型的电梯楼本来就得房率低。而塔楼的得房率又低于板楼，导致最终套内面积仅为房本面积的60%左右，不超过65%。

这在现在还无所谓，反正中国就是这种现状。所有业主都是按照建筑面积计价和叫物业费。但是，虽然人们意识的觉醒，要求按照套内面积计价的呼声越来越高。于是，2019年2月，住建部就推出了一份意见稿，要求以后按照套内面积计价。而一旦实施，就会给独栋小户型造成损失。

因为得房率是按照整栋楼来独立计算的，如果是大小户型都有，那平均下来各套房子的均摊都差不多，小户型并不吃亏。而独栋小户型则不行，得房率就是低，所有房子都低，无法借势。

那就导致，本来按照一万一平，50平50万购入的房子。按照套内计价之后，变成了30平五十万，每平1.66万，单价被提高了很多。而旁边的大小户型都有的楼栋呢，因为得房率高，计算下来的套内面积也就大，比如是40平50万，每平1.25万，单价远低于独栋小户型。那谁还会去购买单价高的啊，肯定得要求降价。最终导致独栋小户型业主受损。

这种独栋小户型楼基本都是公寓形式，Loft或者开间类型，尽量避免购买。

总结：在年轻人首次置业时，建议参照以上三点进行挑选。因为既然是首次置业，那原则就是要保值，必须为几年后的升级置换积累资本。而一旦没想清楚就出手，很可能造成将来的损失。

提问2：

章哥好，我们夫妻都是北京户口，孩子一岁。目前名下一套房，丰台城南嘉园自住，价值800万，因为买的早，现在还剩30万的贷款了。父母名下一套房，白广路的老破小，房龄快50年了，老人自住。现在已经把孩子户口挂到了这套房里，等于有了西城的户口。但我们还是有些不放心，是不是应该把我们的户口也迁进去啊，这样才保险。另外，白广路的房子太小了，以后如果照顾孩子上学的话肯定住不下，所以我们有换房的想法。但是没想好是换到海淀还是继续留在西城。如果把城南嘉园卖掉的话，海淀买哪里合适？谢谢。

回答2：

1、 其实城南嘉园的房子也不错啊，户型很好，小区环境也好，学校在丰台来说也算是不错的，实验二小分校，对应赵登禹中学。当然，和海淀和西城是不能相比的。

2、 如果卖掉城南嘉园，建议选择万柳板块。保险系数大，而且万柳的房子相对较新，居住体验好。不像中关村的，基本都是老破小。

但是，毕竟你们孩子才一岁，离上学还五六年，那在这么长的时间段内，谁也说不好会有什么招生制度改革发生。而一旦改革，就有可能让受损。

3、 以800万做首付，你们二套资格，可以贷款200万，月还1.2万。但这么做其实不太合适，税费比较高，还不如全款呢。

4、 西城的房子建议保留，因为这种房龄太长的老公房不好卖，交易周期相对长一些。而且，西城区虽然现在已经是多校划片制度，但也面临着改革。所以尽量不动，以不变应万变。

5、 如果确定为西城，那就把你们其中一人的户口迁进去，并且把房产过户到你们名下，这才能做到序列。

6、 在西城上学，可以把这两套房都租出去啊，拿着租金在西城能租到很好的房子了，连自住带照顾孩子都可以做到。

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