资色丨蛋壳CEO被调查 长租公寓闯关

6月18日，蛋壳公寓发布了一则的情况披露和人事调整任命。蛋壳公寓董事会宣布任命联合创始人、董事和总裁崔岩担任代理CEO。此前，蛋壳公寓联合创始人、董事兼CEO高靖，因创立蛋壳公寓之前参与的商业投资，目前正涉及地方政府部门调查。

蛋壳公寓称，根据公司目前了解的情况，高靖因涉及地方政府部门对其在创立蛋壳公寓之前参与的商业投资进行调查，无法处理公司业务或履行其在公司的任何董事及管理职责。

消息影响下，蛋壳公寓盘中多次触发下跌熔断，截止收盘，股价报8.75美元，跌6.32%。虽然蛋壳公寓表示，高靖正涉及的这项调查和蛋壳公寓无任何关联，公司以及公司其他董事和管理人员，均未收到和该项调查有关的任何通知和询问，但在业绩堪忧、股价下滑的背景下，难免让人产生联想。

但实际上，蛋壳并不是近期一家发生高层变动的长租公寓。疫情之下，租房市场转冷，各家公司的人事变动也更加密集。

长租公寓高层变动频繁

6月16日，广州万科长租公寓业务总经理张成皓向确认已从万科离职，一个月前入职越秀地产，担任客户关系中心负责人。广州万科方面表示，张成皓离职是因为其个人职业规划，新任广州万科长租业务总经理为陈锋滨。陈锋滨表示：“我们在广州还是会继续扩大规模，但不会像以前那样盲目扩张了，有比较好的项目才会接盘。”

2018年上半年，长租公寓被万科列为继房地产开发和物业服务之后第三个核心业务。2019年万科租赁业务新增开业5.6万间，其中城中村内的长租公寓新增开业3.5万间。截至2019年底，万科长租公寓累计开业11 万间，成熟期项目（开业半年及以上）的平均出租率约90%，同比减少2个百分点。

因开发难度高于预期，2019年“万村计划”出现违约。今年3月的业绩发布会上，万科董秘朱旭表示，长租公寓业务是万科的核心业务之一，客观和主观两方面的因素导致万科长租公寓业务在规模上虽然是领先，但还在爬坡期和探索期。

此外，上周五青客公寓发布公告，已任命曲成才接替郑赵春成为公司首席运营官。不过，郑赵春将继续担任该公司董事。这已经是今年以来离职的第2位核心高管。截至目前，除了其董事长兼CEO金光杰等，青客公寓的高管还包括其首席技术官谢纲等。而原COO、CFO等均已换人。

值得注意的是，这已经是青客公寓近期内第二次对高层作出调整。5月7日，青客公寓宣布了强尤辞去青客首席战略官兼高级副总裁一职。

有业内人士表示，青客公寓频繁对高管作出调整，说明其在经营上已经遭遇了很大的困境。从其上市后公布的首次财报上看，青客公寓2019年净亏损4.89亿元，2017年至2019年三年累计亏12.42亿元，且经营活动现金流净额连续3个财年为负。有市场传言称，“青客公寓实际上已经爆仓，其负责人也被约谈过，目前正在政府支持下，由国家队进场接盘。公司被国家队接盘后，运营模式也将发生改变，对于职业经理人来说，辞职也是理所当然。”可以看到，随着行业进入深度调整期，企业和个人都面临重大转折。

疫情之下 长租公寓闯关

“长租公寓是靠规模靠运营效率、利润率比较低的行业，也是民生行业，这几年资本市场浮躁，有关部门缺乏监管，一些资本借着政策包装去上市，最后爆发资金链问题。”景晖智库首席经济学家胡景晖如是说。

为什么如此多暴雷和亏损？

胡景晖指出，由于高进低出，长租公寓企业的现金流为负，就需要不断输血。以前还能通过投资人投资，用投资人的资金扩大规模。除此之外，还有一个特殊的资金来源——资金池/资金沉淀。

资金沉淀来源于时间错配。公寓对业主是月付或季付，而客房租则是按年付，这之间由于支付的时间差就形成了资金沉淀，12个月的租金+2个月的押金，而按月支付1个月的房租给业主，就形成了13个月的资金沉淀。

在此之前是季付，押2付3，一套房子可以沉淀4个月的租金，而在租金贷的加持下，就更助长了资金沉淀的规模，一次就可以沉淀13个月的房租，更加变本加厉。所以扩张速度越快，滚动发展，问题就越严重。因为长租公寓企业挪用了资金池里的资金，但这是需要未来持续支付给业主的，这样也就慢慢变成了庞氏骗局。

因此，一旦没有新的租客进入，通过租金贷的方式提前付房租，现金流就会断掉，最终资金链崩断。而疫情之下，租房市场在“U”型底部运行相当长的一段时间，春节假期之后本应是传统住房租赁旺季，由于疫情市场降至“冰点”。这对于依赖租金收入的长租公寓来说，称得上是致命打击，众多长租公寓公司损失惨重，出现了“资金链断裂”、“房东、租客两头吃”、“负责人失联”等一系列传闻。

不过，随着疫情结束，租房市场正逐渐回温。北京房地产中介协会与贝壳研究院数据显示，5月住房租赁市场总体交易量均有提升，协会数据显示5月北京租房成交量增长近30%；贝壳研究院显示租房成交量创17个月新高。

随着复工复产的推进及毕业季的到来，为了吸引更多租房客群，长租机构纷纷推出租房优惠政策。例如，自如启动“海燕计划“第8季，面向应届毕业生推出“月付、0押金、送搬家券”等多项福利。另外，武汉江寓、郑州悦如公寓等长租公寓品牌也相继推出类似优惠举措。

历经市场洗礼，长租公寓市场筛选节奏加快，出局者络绎不绝，进场加码者亦频频出镜。谁能笑到最后，还要靠时间来大浪淘沙。