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实地IPO净负债率225%,张量从娇妻到高管的网红情结

楼市资本论官号 2020-06-04 11:08:01

楼市资本论获悉,5月20日,港交所披露实地地产的上市招股书。

这家成立14年的地产企业,经营数据并不好看,虽然近三年收入复合增长率为46.6%,但是2019年净利润率却仅为9.1%。业绩下滑的同时,实地地产还有着高达225%的净资产负债率,远远超出70-100%的行业安全线,以及20亿元的现金和等价物对比35.85亿元的一年内到期借款,财务压力很大。

极具看点的是,在招股书中,实地地产创始人及董事长张量的网红老婆龙茜首次公之于众。不论是张量的爱妻还是李明远、刘森锋等高管们,都有着很高的社交媒体曝光度,并成为实地地产一道美丽的风景线,也让张量的网红情结,比实地地产的业绩更让人津津乐道。

在楼市资本论看来,张量为了上市,招募大量网红高管,也是爱才若渴,为了业绩下血本,倒是有心了。

【一】实地钱紧,网红妻子晒440W钻戒

实地地产始于广州,成立于2006年,前身为恒量建设集团。是富力董事长张力之子张量,2003年从加拿大学成归来后,自立门户所创办的企业。

要讲实地地产的故事,那还需要先从故事的男主角张量说起。

张量,生于1981年,与王思聪、潘瑞、王烁并称为“新京城四少”。曾留学加拿大,2003年回国后创办实地地产、黑洞投资、普及中国等数十家企业,并投资了多家公司。楼市资本论注意到,虽然投资众多,但成果寥寥,特别是4亿投的小蓝单车血本无归,已成了投资教科书里的反面案例。

张量

在新京城四少中,张量相对低调。但楼市资本论发现,他和王思聪却有一个共同嗜好——偏爱小网红。比如,某知名线上婚恋网站代言人和长期担任爆火求职节目《非你莫属》的嘉宾网红--杨蓉,就被张量找来当了黑洞投资的合伙人。

杨蓉

在工作上喜与网红合作,在生活里也离不开。张量的妻子龙茜也是一名实打实的网红。

资料显示,龙茜1993年出生于贵州,比张量小12岁,整整小了一轮儿,深受已至不惑之年张量的喜爱。据称,龙茜初中后搬到深圳生活,曾就读于美国哥伦比亚大学。两人的婚礼是2017年5月初在澳大利亚悉尼举办的。

龙茜

现在,龙茜则是一名小网红,还开了自己的咖啡店和女装网店,只是网店的销量很是尴尬,号称全网款的打版私服却被网友吐槽质量不稳定,像是只为一次性拍照设计的。

此外,龙茜也时常po出一些日常生活照:拖鞋1.5万,饰品都在6位数往上,座驾是星空顶劳斯莱斯,与财务压力不小的实地地产相反,过着妥妥的贵妇名媛生活。

特别是楼市资本论发现,龙茜偶尔提到老公张量,不仅和张量一起出去high,更是晒出冰糖块大的钻戒秀恩爱。据网友称,这款钻戒是HW品牌5.8克拉的钻戒,价格500W+港币(人民币440W+)。即使是前段时间卷入阿里太子“小三门”的张大奕,乃至总裁夫人也没有这样的待遇呢!

不过虽然龙茜是一个小网红,但其背景身份可比张大奕强不少。天眼查显示,龙茜的父亲龙向彬从事房地产开发领域,名下在贵州、深圳等地拥有多家公司。

2018年1月,龙向彬将自己在凯里嘉瑞禾置业公司的60%股权转让给了富力地产,此时正是网传的张量龙茜结婚半年之后。这也被不少媒体解读为商业联姻。

楼市资本论认为,虽不及“网红收割机”的王思聪高调,但张量的网红情结可不差王思聪分毫,甚至有过之而无不及。毕竟王思聪只是私下爱与网红交朋友,而张量的网红明星们已经融入在工作、生活中的方方面面。除了生活中有娇妻龙茜相伴,工作上有网红杨蓉当合伙人,还有地产明星当公司高管。

【二】总裁霸道,明星高管压力大

身处网红流量时代,张量已将人生得意须尽欢,能欢一时莫欢一刻的理念演绎到。在实地地产的发展历程中,地产明星高管的轮番上阵也颇受业内关注。毕竟张量可是有“要做地产界苹果公司”的鸿鹄之志的。

为此,张量开始广纳地产明星人才。

先是前百度太子李明远2017年1月入职担任实地地产总裁。但却在2018年8月便离任,随后接任工作的马立强是前金辉集团总裁。

2019年3月,张量又挖来原泰禾集团CFO李斌出任实地地产首席财务官,负责融资、资金、财务、税务等工作;还有前泰禾总裁助理李朝阳出任副总裁;前泰禾北京分公司副总经理燕百勇担任助理总裁等。

特别典型的是,在2019年11月,张量挖来了原碧桂园副总裁刘森峰,担任副董事长及总裁,全面负责地产业务发展和日常经营管理。刘森峰入职实地地产,这成为当时的业内热门事件,毕竟刘森峰这个地产圈明星,曾创下了一天一亿的销售奇迹。

2020年3月,曾在中海、宝能、荣盛担任副总裁的刘军也入职实地地产任副总裁,分管融资和资金中心。

......

只不过太频繁的招兵买马,也被不少媒体认为是实地地产留不住明星高管的体现。如李明远,300天时间,双方分道扬镳;马立强随着刘森峰的加入,知名媒体已在预测其何时离开。

犹记得张量曾对李明远表示,给你的权力就是你的,但是不要夺权。楼市资本论猜想,考虑到张量有要做行业的野心,其戒心重又对高管业绩要求高,如此双重压力下,或是实地地产留不住明星高管的原因之一。

有道是虽然张量老板爱才,但耐不住明星高管“惜命”啊!

【三】实地地产上市三大阻碍,净负债率高达225%

实地地产什么样的现状,让张量如此“爱慕”明星高管,明星高管却又与实地地产“缘浅分薄”呢?

楼市资本论认为,实地地产225%的净负债率、大幅下降的净利润和现金流、以及销售额二连降或是主要原因。

事实上,实地地产从2006年成立之初,仅在广东中山有一个30万平方米的地产开发项目。14年来,除曾在2015年豪掷17亿元拿下广州四宗宅地被业内关注过一阵外,实地地产的发展之路都如同圈里的隐形人。

楼市资本论发现,实地地产的发展问题却一点也不隐形,更成为其上市的三大阻碍。

阻碍一:225%净负债率,短期偿债风险高

近年来实地地产可谓净负债率高企。招股书显示,2017年净负债率曾达到3809%,2019年降至225%,尽管降幅较大,仍远远超出行业70-100%的安全线。

与此同时,截止2020年一季度末,实地地产一年内到期的银行贷款及其他借款总额已接近43亿元,25亿元的现金规模无法覆盖短期债务,偿债风险较高。

阻碍二:净利润和现金流大幅下降

负债走高的同时,实地地产的净利润和现金流两大指标则在大降。

在盈利能力方面,2019年,实地地产归属于母公司股东的净利润7.3亿元,同比下降11.6%,净利润率也从2018年的13.3%下降至2019年的9.1%,下降四个百分点。

在现金流方面,实地地产经营活动现金净流量自2017年起大幅下降,从25.2亿元,下降到2019年的2.2亿元,降幅超23亿元;现金及现金等价物则从45.8亿元下降到20.4亿元,降幅超25亿元,都在增加企业运营风险。

阻碍三:销售额二连降

招股书中,实地地产并未披露具体销售额,仅仅讲出排名,颇有心计,不少业内人解读为“招股书不写规模,实际上是规模并不大”。

从克而瑞数据来看,2019年实地地产的销售额为89.4亿元,同比下降44.6%,位列141位。楼市资本论注意到,从2015年闪亮登场后的实地地产,进入过短暂的发展快车道。数据显示,2015年,实地地产销售额仅14.6亿元,2016年首破百亿。2017年实地地产以218.8亿元迈入两百亿阵营,再次实现大跃进,排名81。不过好景不长,2018年实地地产就开始滑坡,销售额降至161.6亿元,排名117,2019年再降至89.4亿元。

据了解,张量曾在内部放言,实地地产未来要做到行业。目前的现实是销售额百亿徘徊、净利润率大降、债务风险高。楼市资本论认为,这些被资本市场看重的核心数据,实地地产一样都没达标。

楼市资本论想说,有网红情结的霸道总裁张量,成功召集众多地产明星高管,并在生活中有网红娇妻陪伴,这一次能否一挽销售下滑、净负债率超高、偿债风险压力大的实地地产于狂澜,顺利上市呢?让我们静候佳音。

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