近日，被誉为“安徽地产头牌”的文一地产“正与投行密切接触、筹备赴港上市”的消息传出后，备受外界关注。
事实上，选择深耕安徽的 文一董事长周文育要想唱好家乡的黄梅大戏，难度不小！
从文一地产近年来的发展扩张来看，不仅销售额三连降至百亿，更是频频曝出受“地王”项目拖累、近百宗诉讼缠身等负面消息。
楼市资本论发现，这一系列坎坷背后，与其创始人及总掌舵人周文育常挂在嘴边的“顺势而为”战略思想或有莫大关联。败走合肥后才扩张布局，困守地王怪圈后才销声匿迹于土地市场，百宗官司缠身、业绩惨淡后才欲求上市突破......
文一地产董事长 周文育
只不过，周文育多次的“顺势而为”更像是“临渴掘井”。那么，文一地产这趟IPO“临渴掘井”之路会是坦途吗？
【一】顺势而为，文一成败皆合肥
“顺势而为”，认识周文育的人都知道，他喜欢使用这个词。
楼市资本论也发现，周文育“顺势而为”的思维贯穿起了文一地产整个发展旅程。
坊间资料，周文育1964年生于合肥市肥东县，父亲是一个三人邮政所的所长，母亲是生产队的妇女主任。1982年，学习财会专业的周文育入职肥东县邮电局当了一名会计，1997年任肥东县邮电局局长、党组书记。
2004年4月，自感处于职业瓶颈的周文育，用30多万的全部身家加上四处化缘，凑足了启动资金，下海成立了“安徽瑞泰置业有限公司”。这家晚上路的房企，被不少人称为“一夜暴富”。因为它的发展真得太快了。
成立四个月，其项目瑞泰城市家园便顺利进入开发阶段。两年后，瑞泰便成立了广告、房屋代理销售、建筑安装和建材共4个子公司。随后又成立了物业、劳务、工贸、酒店等多个子公司。
2007年5月，安徽文一投资集团成立，并收购了一家房地产公司，羽翼日渐丰满，次年更名为文一地产。据了解，当年文一已发展成拥有5个楼盘、10个子公司，直管员工近百人，颇具规模的企业，并随后拿下“安徽头牌”的称号。
左二周文育
乍一看，文一地产这名字意指“周文育”的雄心。官方解释则是，源自“文启心智，仁德合一”这八字，与周文育讲究的“顺势而为”思想而言，倒是更倾向于前者。
楼市资本论注意到，“顺势而为”一路让文一地产当上 “头牌”，但同样也使文一地产陷入尴尬境地，毕竟这个“势”，周文育不是总能猜对。
因为长期折守在安徽市场，文一地产应对市场环境变换的能力降低。2008年经济危机导致房地产市场萧条之际，文一地产的销售也急剧缩水。
据相关资料显示，文一地产在3个月左右的时间里，销售量几乎为零。深耕合肥市场的文一地产，不得不选择降价销售以快速回笼资金。
而后市场回暖，不少房企纷纷加快扩张步伐，甚至布局。周文育却不为所动：文一哪儿也不去，就深耕合肥！周文育固守合肥的战略，很大程度上决定了文一地产“成也合肥，败也合肥”的命运。
把鸡蛋都放在合肥篮子里的文一地产，在2016年合肥市场“三限”政策下大受打击，销售数据节节后退，迅速跌落。
据克尔瑞数据显示，2017年文一地产销售额为142.8亿元，掉出百强；2018年销售额119.1亿元，名次上后退了32位。2019年文一地产再次下滑至100.5亿元，排名大降至160名。
楼市资本论认为，拿下头牌没几年，文一地产就从风光走向沉沦。正是周文育那句“文一哪儿也不去，就深耕合肥”让文一地产错付了合肥。
【二】文一陷入“地王怪圈”
周文育“顺势而为”的治理之道还镌刻在文一地产“地王收割机”的称号中。
相关数据显示，文一地产2014年在合肥连下5宗地块共577亩，且全部为板块“地王”。这一年，文一地产成为安徽家销售额过百亿的房企，风头一时无两。
此后文一地产延续强势高价拿地的风格。2015年12月，文一地产竞得滨湖一地块，成为当年单价“地王”。2016年3月，文一地产以76.89亿元、溢价400%的高价竞得滨湖总价“地王”，刷新了合肥“地王”纪录。
楼市资本论统计发现，在2015-2016年，文一地产数次以高溢价在合肥收获18宗土地，拥有近30个项目，实力碾压万达、恒大和碧桂园，还是这三家房企巨头在合肥拿地的总和，成为当之无愧的“地王收割机”。
特别值得一提的是，文一地产不仅高价拿地，即便不拿也要把价格向上抬一抬。业界用合肥土地市场的“杀手”来形容当时的文一地产。
2016年，文一地产副总裁邱胜华表示，“公司的目标是近2年内进入并稳居房企30强，近3年内进入20强，成为一线房企阵营的一员。”
然而好景不长，就在当年，文一地产就被地王项目彻底套住了！
楼市资本论了解到，当年合肥市房地产限购限贷政策出台，合肥房价泡沫破裂，商品房销售额和销售面积增速持续回落，文一地产深受地王影响，业务严重受挫。
比如文一地产此前拿下的合肥滨湖总价地王。
据了解，当初拿地楼面价为19834元/平方米，将打造成豪宅系产品“文一塘溪津门”，蓄客期间吹风价达到3万元/平方米，但最终受调控影响，首批418套住宅销售价格仅在2.2万—2.5万元/平方米之间，如果算上建安成本，这批房源或许只亏不赚。这个体量巨大的项目在2017年首开后，直到现在还没有卖完，并导致市场一度传出文一地产破产的传闻。后来，文一就在土地市场销声匿迹了。
楼市资本论认为，哪里发展好就进行画地为牢式的发展，直至问题出现。失手合肥后又陷地王怪圈，地方性房企文一地产的命运可谓多舛，但周文育 “顺势而为”的战略思维是否也应该引起反思呢。
【三】文一百宗官司缠身
楼市资本论发现，尽管近年来文一在土地市场上不甚积极。但是，诉讼、通报却接二连三的出现。
据统计，文一地产目前面临的法律诉讼高达108起。数据显示，文一地产牵涉司法案件45宗、法院下发裁判文书44起、开庭公告6宗以及1起被执行人信息。
2020年4月8日，文一就因未按时履行法律义务被合肥市包河区人民法院强制执行，执行标的21.5万元。
2019年10月31日，文一地产旗下文一春风里2号楼发生火灾。据通报，项目建设施工存在现场管理混乱、坠落半径内堆放建筑材料等安全问题，被责令全面停工整改。
此外，文一旗下项目还曾在2015和2016年被爆出“打人”事件，在强势占领市场的时候，给外界留下了非常不好的印象。
从昔日的“安徽头牌”到如今官司缠身的处境，文一的发展境遇不免令人唏嘘。
另值得一提的是，文一集团曾在2016年收购的A股上市公司中发科技（后改名为文一科技）也发展欠佳。据了解，当时市值为28.47亿元，如今四年过去，文一科技的市值持续走低，目前总市值约12亿元，缩水了58%不说，而且还亏损了。
其2019年报显示，文一科技实现营业收入2.59亿元，同比下降15.88%，归属于上市公司股东的净利润-7250.47万元，同比下降1537.49%，基本每股为-0.46元，上年同期为0.03元。
楼市资本论认为，集固守合肥一隅，还有地王羁绊，规模三年连续下降，以及旗下文一科技市值持续走低等前车之鉴于一身，文一地产的这趟IPO之路难言顺畅。
随着近来不少热钱大量涌入资本市场，地产上市环境稍显宽松，这一次周文育“顺势而为”的治理之道能否带领文一地产抓住机会顺利上车，依然值得观察。
楼市资本论官号
2020-05-29 22:44:02
