我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

搜索关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球提问，以下为部分精选问答

提问：您好，我在北京读硕士，无学区需求，想在朝阳区五环内买一套小户型住宅，1室2室都可以，总价在500w-600w左右，首套首贷，自住用，希望在地铁沿线，方便去四号线上的学校还有和朋友在三里屯附近聚会。 房姐有没有什么推荐？目前看了到幾個比較喜歡的一居盤 公園1872（十里堡） 首城國際 （雙井） 樂成豪麗（九龍山）富力城⋯⋯這些盤大概單價多少能入手？ 但把您的所有文章都拜讀完了之後，發現您並不建議在北京買一居 或是買兩居比如時代國際（雙井天鵝灣（朝青）同等級幾個低單價个楼盘，不知道您怎么看？投資回報比會是最首要的考慮因素。請房姐指點，300萬自備款該如何運用，能自主並同時滿足一些投資需求。

回答：1872户型不太好，不太适合居住，市场比较窄， 首城国际有学区，加次新品质溢价，投资不合适 富力、乐成都属于品质盘，8万左右可以考虑 想有投资属性就降一下品质，看看常营 5万次新， 朝青5-7万次新； 双井7万次新

提问：房姐你好，本人换房，老房卖了之后有800子弹，想在北三环马甸附近置换一套大三居或四居，自住+保值，现在看了冠城南园，华亭嘉园，太月园，锦秋知春，有研家属院等，请问哪个更合适？有更好的推荐吗？

回答：推荐锦秋知春和太月园 太月园的房子，朝向好的都是小户型，大三居朝向都很差，需要注意 另外 华盛家园、宏嘉丽园的房子不错可以淘一下

提问：你好，工作在望京 想买一套二居或三居 但是首付有限 大概能拿出来160左右 如果用接力贷可以有首套房资格 现在在看tty 位置可以 吗？或有更好的推荐吗？现在这个行情您建议是赶紧买呢，还是说今年买就行不用那么急？

回答：tty也可以就是标的会很少，另一个选择就是东三环单价6.5以下的老房子， 由于瘟疫事件，上半年都属于比较好的窗口期，淘到性价比高的在入手

提问：房姐好,问题:想在东城区买房,学区+自住，现有子弹850请问在哪儿买？用何种方式买？新景家园东区商品房是否可入手？谢谢！

回答：如果一定带学区属性，由于东城多校划片，推荐看安交或和平里片区比较均衡 如果有sfsd直接使用，否则就全款再抵押的方式，新景家园东区9左右可以考虑

提问：房姐您好，看了将近半年房，最终七万多点入手了东大桥东里的房子，想问一下这边以后发展咋样？或者以后发展趋势会怎样。不着急您回答，您有时间再回答就好。谢谢

回答：东大桥板块一直是推荐淘笋区域。 东大桥东里 有学区加持，溢价在可接受范围之内，巅峰时期成交价格一度保持在8W+，现在7W+入手性价比不错。 恭喜上车！

提问：房姐大佬，通州万达附近求推荐；500-700w做保值并自住，是选00后的老小区还是富力金禧花园这样的次新房？另外比对通州万达，朝阳范围内是否有更具明显保值优势的区域选择？谢谢！

回答：通州建议次新为主，由于整个区域规划落地还需要较长时间，存在一些变数。次新抗风险能力强一些 通州主要在于前期过热，现在的价格相比商圈及配套都成熟的朝阳没有优势 朝阳可以看 常营次新、东四环石佛营十里堡四惠一带2002后小区，还有望京的老小区。

提问：房姐您好，全款1200左右纯投资购房，用亲戚房票，所以考虑持有十年或者更久，还是建议朝阳那几个小区吗？这几个小区哪一个、多大、几室更好？利益化需要考虑一手房不（持有时间长房龄久了好不好）？如果一手房更好选哪里？通州、东坝怎么样？分别有哪些楼盘更值得投资？如果考虑市区二手房，天之骄子，珠江帝景，九龙， 慧谷阳光，富力城、乐城国际、逸翠园哪一个更好？选房时户型、楼层、小区位置优先考虑哪一个？具体每个小区好户型、好楼层、好位置价格分别少合适？

回答：一手性价比不高，大部分都是溢价盘。 天之骄子，珠江帝景，九龙这几个盘更推荐。位置最重要。 剩下的没有固定公式，都需要单标的来看。

提问：房姐您好:子弹总预算350—380w之间，想买两居婚房，首套自住+保值，不用考虑学区，希望生活配套全些，您有推荐的区域吗？对象在和平里北街上班，但是工作都比较自由不用每天都去。之前看过大兴天宫院2014的次新房，西红门一代兴海家园2003年板楼，东四环翠城馨园，南四环旧宫地铁站2000年左右商品房（户型好），以及天通苑的房子，这些中的哪个区域比较好呢，如果没有求推荐可以购入的板块。

回答：垡头的问题是价格和地段的落差。 京哈，四环，铁路，河道，绿化带...垡头是一片发展空间十分有限的区域，加上过去本身已经有大量的老房子占据了主要面积，没有空间发展商业，目前只是作为连接的住宅片区。 西红门荟聚积累了很大的商业价值，西红门的本质还是商业配套齐全的居住区。丰台并不是最推荐的板块。 子弹350，工作在和平里北街，是望京，次选国贸。优先产业区。 望京是new money，国贸是old money。

提问：房姐您好！我现金700个左右。目前就是想投资保值。已经是二套了。目前在考虑万柳或者是牡丹园。万柳因为，700只能买蜂鸟一居，牡丹园这边能够买二居左右。从投资来看，您建议买哪里？

回答：万柳一个CEO盘多少钱值得买？ 单从楼盘上说，的作用是你喜欢，你买单消费。 投资角度来看买入就是亏损状态。 巴沟这个板块其实是有点小问题的，只有一侧土地，西侧河水，有去无回，比较阴冷，如果能把北面的高尔夫拆掉变成居住组团就是质变了。 如果没有学区需求，我建议是回避海淀区的。 海淀因为普遍的学区高地，一大半的房子属于高价，一小半的房子轻微溢价，能淘到性价比比较高的房子概率大概不到朝阳这边的十分分之一。 牡丹园是对接中关村的居住板块，基本只有纯居住属性，配套，商业都很差。 学区扩散的原因，价格也不便宜。 子弹700，望京 国贸次新，如果房票充足，月供问题不大，建议拆分成2个800-1000万的选筹。

提问：房姐您好 东坝1982年的老公房 红松园1号院内 是否值得上车？

回答：东坝虽然有天然优越的区位，但未来的发展仍然很多不确定性。 以东坝中路为界，路东绝大多数住宅为保障性住房和小产权房。单价3-5万不等。 如金泰丽富嘉园、东泽园、金隅悦和园、景和园、华纺星海家园、七棵树经济适用住房、福润四季、高杨树社区和东坝福园。同时还有部分年代较老的社区如中铁十六局社区、红松园、康静里和东坝家园等…… 东坝保障房较多，价位不高，目前二手单价不过4－5万元，虽然品质和配套一般，但对刚需来说算是一个不错的选择。

提问：美丽房姐，选未来科学城的未来公元900多万160多平米带装修，我老公喜欢，说有公园，有地铁，有医院，有生值潜力，自住兼保值，我还是选望京星宝园等。房姐麻烦给说说建议，谢谢

回答：我并不看好未来科学城的发展 这种计划型增长极，不是强力创新和推动型产业，很难形成产业带辐射和带动周边产业，加上周边交通和地段影响，最终演变为纸面规划 望京已经有成熟的商圈，未来阿里总部的入住，辐射周边产业，很容易形成产业带，看现在的海淀你就知道了 潜力望京远大于北七家

提问：房姐，我看到咱们是有选筹服务的，那如果没有找到合适的房源，怎么办呢？

回答：选筹服务是我们根据你的资金，贷款资质，综合你的个人需求和市场实际情况，制定买房的整体方案，然后开始精选适合你的房产。 这个过程，本身就是“买房最优解”的目标，避免了无效看房和思维的无限发散混乱。 “买房最优解”就是你的选择，先知道整体市场的情况，才有针对性的目标，才有最终锁定的房源，这也是绝大多数的客户的选择。 极少数客户，对于房产有较大的不确定性，最终的选房可能会有一定的随机性，或者主观性。 没有关系，无论客户最后选择的是哪一套，我们仍然可以帮你买下来，最终仍然是你满意的房源。

很多人在评论区给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。

请搜索关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答。并已盘点出投资性价比的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。