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提问：房姐，天通苑的未来发展是怎么样的？怎么判断哪类房源可以跑赢大盘？

回答：从15年后望京快速崛起，天通苑到望京只需要半，到大望路1，已经是接驳产业区的城区居住区。 天通苑对于望京，地位类似于常营对于东三环。 17号线开通，可以直接接驳东二东三环。 13号线分拆，回龙观天通苑一体化，购买的基本盘增加。 天通苑的基本面没有问题，目前行情走势和大盘持平，买入的价格足够便宜就可以跑赢大盘。

提问：新人首问：小姐姐好～未婚，计划今年领证备孕，首房首贷，首付预算250W，互联网行业，目标：自住改善或投资。现有后沙峪400多万小两居（有100多万贷款） 1.新房里，西山锦绣府和华樾北京推荐么？怎么排序？或者有其他推荐么？ 2.二手房里，目标是北纬40度，但首付不太够，还要攒一年（会不会有上涨风险？），这个小区怎么样？有其他小区推荐么？ 3.再买一套和卖掉后沙峪后再买，两个方案哪个更好呢？什么时机操作合适些？ 4.还有，现在适合适当加杠杆吗？（首付借钱用信用贷之类的） 辛苦解答，感谢～

回答：西山锦绣府定价不高 但是有捆绑装修，整体性价比一般 华樾北京>西山锦绣府，万象悦府也不错可以关注下 北纬40度房子不错，能兼顾部分学区，有合适的可以考虑。 建议卖掉后沙峪，选筹的范围会更大。今年能操作，早上车是首位。 如果还款能力强，增加部分杠杆没问题。在你的承受范围内即可

提问：房姐好，目前在国贸上班，名下在深圳已有一套房，由于目前单身，主要考虑工作方便打算在附近买一套房。预算1000左右吧（不超过1200），家里可以接近全款，不想加太多杠杆了主要就是为了自住。目前看了双井的富力城D区、新城国际，再往北的棕榈泉、太阳公元、红玺台，往南的山水文园，您有什么建议呢？打算是买2房，以后不在北京的话也好租。 另外朋友建议可买到三环内，即东城的房子，但看了有点破。我一般坐地铁上下班，谢谢啦

回答：投资的话，东城不建议看。 新城国际和棕榈泉有适合的价格可以入 太阳公元、红玺台，山水文园都是高溢价盘，投资不选

提问：新人首问： 夫妻名下两套房，1.一套西二旗（金域华府），现自住，市场价600w，公积金。2.东城区老破小，2019年1月1日前入，可不派位入对口学校，现市场价750w，商贷剩200w左右，现出租。孩子明年上小学。不想长期租房以及二胎打算，想在孩子入学后学校附近入手一套大房子，计划长期持有，自住兼保值。夫妻俩知春路和五棵松上班。 问题：1.学校在北二环附近，初步考虑东北三环，看了国际村和金星园，哪个更好？是否有其他盘推荐，计划预算1200w上下；2.购房资格：用老人户口（60多岁）应该算sfsd，但还款压力大；出掉一套加现金和dyd，有望全款；怎么选？卖哪套比较合适？

回答：国际村>金星园 国际村的房子品质还可以，缺点是周围有点荒凉，不过整个太阳宫都有点这个毛病也不用特别介意。 可以出掉东城老破小

提问：您好 ！打算卖掉燕郊的房子置换北京的，我在二环内上班6号线朝阳是不是 现在时节是不是，有没有具体小区推荐一下 谢谢房姐

回答：你好，金台路，石佛营，十里堡，再到东风桥酒仙桥，南边劲松十里河都是可选区域。 建议说说你的子弹和房票情况再做精准推荐

提问：水总，新人请教，坐标乌鲁木齐天山区，现在在租房，三年后单位搬新市区（城北），单位也有可能会有房子的说法，但那边都不便宜，建议现在先在老城区买好还是等等呢

回答：乌鲁木齐城市人口和吸引的人口都有限，老城区翻新比较困难，新城的房产还足够购买力的消化。 找找价格还没有涨上去的新开板块地铁房吧，有地铁是关键。 总体来说，目前不建议投资乌鲁木齐。

提问：天通苑西三区200平电梯塔楼感觉比东一区同户型还要便宜一点点，请问是什么原因呢？因为17号线地铁预期更方便吗？感觉5号线也挺方便的？还是因为东一区挨着公园，学校稍微好一些呢？

回答：1.东区的电梯房也分很多类型，板楼，一般塔楼和八大金刚，都是不同的价格。 2.东一二三区有学区，西区没有学区。 3.东二三区离17号线比较近，西区距离5号线比东一区距离17号线更近。 4.在天通苑，你能看到不同户型价差30%，你也能看到类似户型仍然价差30%，可能只是因为楼栋的不同。 北京选筹，一定要对比一套套具体房子。

提问：二套资格，只有120万首付，有老人孩子自住需求，需要买三居，买北京哪里好呢？求房姐推荐，最近看了房山良乡行宫园和阎村天恒乐活城，腾龙家园，还有丰台火车站附近的丰西北里，以及张郭庄小区的老公房小两居，房价都在230万以内。选哪个好呢？

回答：房山的问题是太远，阎村属于半个河北县城，加上价格已经超高，不建议入手。 草桥一片是丰台不多的价值区域。 目前价格还低，区域还算整齐，未来新机场的起点站。 住丰台周围的可以考虑淘一淘。 子弹120，别用你的二套资格买，全款抵押的方式入手一套350左右的老公房，找垫子公司配合全款买入后做抵押。

提问：房姐南三环的房子是否只有居住的价值？三年内有投资的价值吗？

回答：首先，南三环欠缺一个明确的定义。 南三环以北到南二环，南三环以南到十号线，十号线以南到南四环，都存在明显差异，如果选筹进行到细化的阶段，这三个不同的地段，要分开来算。 南三环优劣并存，不存在“只有居住的价值”。 玉林、开阳、西罗园、永外、方庄，二三环中间大多属于老地段和固化地段，相对居住投资都不太优。 十号线以北，草桥、角门、马家堡、宋家庄等地都有不错的居住投资相宜标的，但是更西侧的玉泉营和更东侧的成寿寺两侧，环境和地段价值又迅速下跌。 而南四环至十号线之间区域，由于地段的原有面貌不同，有例如公益西桥周边有平整的居住区，而马家楼、花乡、大红门肖村等地，要么环境混乱要么没有住宅，存在具体分化的差异。 在北京买房，宏观的分析作用是帮助你尽快缩小范围，快速对比选择； 最终的选筹，房姐建议一定要看每一套具体的房子本身

提问：房姐吉祥，我们都是外地户口，准备结婚，潍坊有两套房，他有工作居住证有贷款记录，我社保五年北京SFSD最近准备买房自住加投资，我们工作地点不受限~手里子弹170，月收入4万+，看房历程从管庄京通苑商品房90平2居400万和108平大2居可改3居450万看到黄渠的定福家园南里一楼经适房86平2居413万，最近在看甘露园的一楼老公房85平小3居460万~我们现在两个方案: 方案一:就控制在首付170万近两个月淘房入手 方案二:降价尽快出售潍坊一套房能多出来30万的现金，凑到200万看品质再高一点房子 一楼的房子可不可以买？我还有那些区域可以考虑看的呢？谢谢房姐~

回答：建议潍坊出掉，不值得长持，本身供应大，区位尴尬，同时被济青吸血人才外流严重。 建议看 常营次新或石佛营 十里堡 劲松 团结湖公房

提问：您好，现住望京国风上观三居室居室，想置换四居，房子需求主要考虑刚需自住和置换成本控制，其次，不做主要考虑因素，保值即可，主要考虑国风上观本小区内置换，宝星华庭，新盘首开琅樾洋房和天瑞辰章上叠，顺义誉天下，保利中央公园也在考虑内，但感觉户型略小，请问房姐您有什么建议，谢谢

回答：新盘的话天瑞辰章更好， 首开的品质一般，誉天下有点偏保值效果不好 二手的宝星华庭、东湖湾、融科橄榄城都可以考虑

提问：你好，房姐，我是河北人，一直在北京，目前手上有250万，河北有一套房子，所以我是二套了，为了在北京有首套资格，目前和爱人离婚状态，要等到明年七月份以爱人名义买房才是首套资格，今年我办了一个天津集体户口，为了孩子以后上学，孩子现在三周岁，所以犹豫现在在天津买不买房？现在买合适吗？我是二套，六成首付，买新房还是二手房呢？250万现金如果在北京和天津都买的话，怎么分配呢？能给个合理的建议吗？还是不买天津的，等明年直接买北京的？麻烦了，房姐

回答：大单优先，先买北京 按照往年的涨幅规律，天津涨幅在北京之后。 子弹200先入手北京上车盘，全款抵押的方式买入，相当于首付3成。 天津还可以做2改1，首付3成买入。 天津目前只推荐高教园，单价1.8左右可以入手。

提问：房姐老师节日快乐请教： 坐标：帝都。全款买房。用女儿指标（首套）我的名字可否也上房证？（二套），然后办理抵押经营贷（女儿主贷，名下有公司，我做共同借款人）。 这样操作的原因是，老公不同意买房，这样就不用经他同意和签字。未来的想法是；房子能去掉女儿名字，腾出她首房首贷指标。 请教房姐老师，不知道这样操作是否可行？如果可以，房产证上还需要注明比例吗？未来以何种方式去掉女儿名字好？

回答：北京家庭名下（父母＋未成年子女）可以有两套房资格。 如果女儿已经成年，户口迁出，母亲需要有购房资格才能上房本。 办理抵押经营贷，不用你上房本，直系亲属本身可以贷款。 注意刚毕业的学生不一定好贷款。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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