我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：目前子弹800+，考虑在双井或崇文门附近购买1000以内，南北或朝南户型，租售比高的（五六年内不住），过几年好置换出手的房子，目前只看过富力城，您有什么推荐？

回答：通常1000万左右，比较好的标的主要出现在青年路，大望路，双井，北工大这几个地方，类似阳光100，天骄，九龙，珠江，丽水嘉园 富力城不推荐，由于自住品质已经下降了不少，但价格依然比较贵，涨幅已经提前透支

提问：房姐你好，本人有清河老小区闲置，70平，市场价有给到450，想卖，孩子明年马甸附近上学，想在亚运村到德外附近置换，接送孩子方便，目前看了马甸附近的深房大厦、亚运村附近的亚奥观典、天创世缘、九台2000、附近三局，总价在800万左右的三居，目前手里子弹250。想看看目前看的这几个小区，是否能出手。也希望有别的合适的房源推荐，我们主要考虑一下几方面：（1）是房子日后好出手，（2）3居，老人和孩子分开（3、）离马甸桥近一些，方便接送孩子

回答：马甸一带楼盘品质和配套相对落后，综合地段因素和目前的价格不是很适合投资 可以看看惠新西街附近 例如 罗马家园、千鹤家园这几个同类型物业可以淘

提问：房姐你说看房的时候要不动声色，要怎么个不懂声色呢？难道有问题也不问房东吗？

回答：如果房东不在，带看的中介又是小白，你可以随便看，随便操作。 如果房东在，你也是真心准备买房处于找房看房的过程，不动声色是一种必须的策略。 首先控制每一处停留的时间，不要让人“感觉你有兴趣”，观察，不一定是凑上去看，不一定是开头提问。 观察，是有目的的查看，这样可以用最短时间，没有犹豫的查看。 没有犹豫，没有停留，房东和中介就不好拿捏判断。 即使开口提问问题，也不用直来直去，比如：你想知道税费多少，想知道房东对砍价的容忍度 你可以问：您这房子买来时候多少钱啊？ 大部分房屋买来可能单价几千一万多，原值很低，遇上文明的业主，开口就不自觉羞涩了。 想知道为什么卖房？ 您房子哪年买的?-2017 怎么才两年就卖了呢？ 你相中一套顶复，两人气喘吁吁上来房东开门，一人穿鞋套摔一跤，另一人埋怨数落“说了不要买顶楼，每天爬楼要死人”

提问：房姐新年好！可否点评下北四环三空间这个盘，05年的盘，我去小区看过（没入户看），地库车位难得的充足，小区干净，管理也很好，但走在小区院内基本没有阳光，南面有一栋大厦遮挡（挡住了四环的噪音也挡住了阳光）。整体对这个小区印象还不错，停车方便，出门就是五号线，离华堂商场也很近。现在均价在8万左右，可否请您对比亚运村同价位盘（嘉铭桐城、紫薇天悦等）点评下呢，是否值得入手？三空间周围是老公房环绕，这个盘体量小也谈不上什么配套，我实地看的感受就是停车太方便了，第二印象深就是南面没有采光。谢谢您！

回答：三空间靠近小营，小区太小，走现代风，澳洲风格，不太适合国人生活口味，价格略高 嘉铭桐城和紫薇天悦一样溢价，投资不建议买 对比来说 三空间略好于嘉铭桐城\/紫薇天悦

提问：您好，个人情况年收入1000-1500W 目前自己名下北京住宅有一套在五环，还有一套资格。孩子过三年要上小学了，计划考虑，从投资角度看您推荐朝阳公园附近，我该如何选择，从教学质量来看海淀？另外，每年的收入应该怎么投资，请指点，多谢了

回答：1. 从质量和多校划片稳定性考虑 ，东西城均衡点，海淀学校分部差异大, 东西城>海淀 2. 以房产为核心配置，建议北京+深圳双地持有，长远看一线房产依然是最优选择 北京 主看看 望京、朝阳公园、双井 深圳 主要看 深圳湾、蛇口、宝中

提问：房姐，回龙观北清路领秀慧谷这个小区怎么样？ 分4个小区，目前住c区，d区挨着知识产权局，两个挨着很近。 想自助兼投资

回答：领秀慧谷的品质在回龙观区域算不错，相对较新的次新。 但是C区接近6万的价格在回龙观朱辛庄这个地段已经到上限，未来的再进行拉升的难度较大。

提问：您好，我在北京房山区，打算改善型住房，目前我和爱人名下都有房，父母也有，岳父名下没有，但是还有四年退休教师，准备换一个大平米的房子，目前房子可以卖到不到四百，不知道明年房价会上涨还是趋于稳定

回答：你好，现在北京还处于横盘期，是置换的时机。 一般来说每年的3-5月是楼市小阳春，一线城市中深圳已经领涨了，北京涨幅不会落后。 北京目前已经处于底部行情，明年如果ZF放出利好政策，房价会马上抬头。 建议用最近1个月的时间淘笋，在春节前把房子定下来。

提问：尊敬的房姐：我自有1000万，准备给儿子买二手房婚房用，他看上了通过（安居客）中介的嘉园路星河苑1号院一层带花园的3室2卫2厅的房子，该房135.5平米报价898万，主要他看中离北京京剧院上班近，我是这方面小白，不知如何与中介砍价，应注哪些问题请您赐教！谢谢！！

回答：建议直接和卖家谈价格，中介的目的是撮合交易，不一定会站在你的立场区争取，传话中他们会增加自己的信息导致过多噪音 1. 和业主谈价需要提前了解卖房的原因，如果业主是着急要钱，直接以提出可全款要求有一定降价 2 .提前做功课。细致对比同户型两套房之间的差异，装修好坏，楼层差异，找到房子的致命伤，抓住房子的致命伤表达对房子的不满意。佯装不想赴约谈判，给房主造成压力 3. 哭穷卖惨，让房主产生同情心 改善型业主最难谈，因为他换房也可能缺钱，分文必争可谈空间会很小 圈内之前发表过砍价文章，可以搜索下

提问：房姐，北京哪家银行能做真正20年等额本息的jyd？

回答：很多银行都可以，20年等额本息不是重点，也不是最优。 关键看你的材料，房产情况，情况可以做哪家？ 可以发房本照片，夫妻征信和流水给我们信贷经理，帮你评估下。

提问：美丽的房姐，我老家雄安新区，雄县县城有爸妈90p房产，1、可以抵押吗？大概能抵押多少钱用于购买北京房产？ 2、我和老公在北京软件园工作，现金首付180w，刚需上车，想年前入手，回龙观、天通苑有哪些小区推荐呢？

回答：可以抵押，如果没有贷款，抵押出70%左右 回龙观融泽嘉园，和谐家园，国风美唐 可以跑盘看下 tty不用考虑，只有大面积才有投资价值

提问：哈喽房姐，我是刚交学费的小白！ 本人在南四环有套15年购入的139平三居，现有贷款300w没还清。房子市值750w左右，因房本不满二，打算满二后卖出。现在为了方便和父母居住想购入大兴金地仰山小区一套118平一层前后带花园还赠送地下室的房子，总价也是750w，目前手头现金300w，年入大概80-100w。不知道怎么操作可以购入二套房。是否可以把自己这套做银行抵押，大概能从银行贷多少钱？还是有什么其他办法？盼望您的回复，谢谢！

回答：可以二抵，大概能获得300内的资金，再以二套的资格买也能满足， 或者其它渠道筹资金全款入，再抵押获取更多的贷款 如果老人还有房票，可以尽快用，流水以接力贷解决

提问：女神好！女儿穗户在京工作想上车一套电梯小兩居，想请教几个问题： 1.如何查詢购房资格？刚办暂住证，个税要求5年还是60个月？ 2.女儿在望京上班，想在东三环选400万以下，88年后电梯房自主兼保值。女儿工作忙我去京选房有什么捷径选点快些？ 3.若贷款100万年限10年，女儿月收入1.6万，我63岁事业单位（从没贷款，在粵两套房产）退休1.6万元可以担保或共同还贷吗？或者其他办法。 盼回覆，谢女神

回答：60个月 先在网上熟悉片区和楼盘，过去之前联系靠谱的中介集中看房 父母可以作为共还人，主要看女儿的流水，一般是不建议父母做为共同还款人的，征信上会显示，影响贷票。

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