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提问：房姐您好，最近在置换房屋，为了孩子上学，出手宣武门的房子，买了德胜门的房子，目前住在西坝河90平小三居，还有父母名下的西便门84年50平的无电梯四层小两居出租，月租7K，家庭已有贷款记录，月收入4w，总觉得应该整合一下，但也不知道方向，由于本人工作原因，无法走全款抵押的方式，想请教您西便门的房子是否该出手？如是的话，出手后还有其他好的投资区域和楼盘的推荐吗？期待您的回复，谢谢！

回答：西便门的可以出掉了，房龄过老，未来保值效果有限 建议看马连道、广安门 、天宁市 南面丰台建议看 马家堡、草桥

提问：房姐你好，这是我的首问，麻烦了。 最近想购入总价在400以内的二套房保值+出租使用，现在情况是这样的，我家抗压能力较弱，爱人每月税后3.5左右，家庭支出由爱人负责，但因为孩子需要长期康复，月平均结余仅1万左右，我本人收入很不固定，17年结余40万，18年结余8万，19年结余60万，这次因为疫情本年收入不会好看。 我们现和父母住新源里83年的老房子里，13年燕郊全款买首尔甜城一期56米一居目前挂120半年出不去；16年无知，贷120公积金购入农光里96年66米“老破小”两居浪费了sfsd，目前出租。 目前手上有130子弹；保险可保单贷款，5%无限期先息后本50；新源里房子咨询招行因太老dyd250，因这两年收入不明确，除保单和dyd外不想再承担更多贷款。 我们现在新房旧房都有考虑。1、瀛海寰宇时代70米的两居370左右，2、良乡大学城华发中央公园内部团购价85的三居315左右，3、长阳国际城三区89的底层三居330左右，4、农光里同款满五350左右。因为还是想手上有些钱应急使用，所以个人觉得这套不应超过400，麻烦您分析下我的情况和以上4个产品，谢谢。 另外我刚才的付费提问扣费2次后都没有显示。

回答：1>4>2>3 2和3 位置和周边规划都不好，未来大概率跑输大盘 星球使用上有问题，可以问下知识星球客服

提问：房姐，请教央产房能否考虑？了解了下交易手续好像很复杂，是不是必须等卖房搞定上市交易手续后再签约？这种需要哪些特殊条款予以保障？

回答：北京的央产房有一道手续。 在交易之前，必须办理上市手续，才可以交易。 因为本身属于体制内资产，上市了，才是你的，你才可以卖。 上市后买卖和正常商品房一样。

提问：房姐，现在这个情况下，北京买房计划要暂缓吗？

回答：不需要延缓，如果疫情控制不超过3个月，基本是正常顺延。 如果中介上班了，疫情差不多了，就可以看房定房了。

提问：您好，我想请您介绍一下昌平回龙观新龙城小区现在的价位是否可以入手，周边配套环境您认为如何？

回答：新龙城定位刚需盘，其位置地段在回龙观还可以，户型大多南北通透全明格局市内居住体验较好。离回龙观和龙泽地铁站都不远，东侧就是京藏高速，出行便利。回龙观多年来一直缺乏大型商业配套，附近龙旗广场略显单薄。价格4-4.5可以选择性淘下

提问：房姐，您好，目前我的情况是有北京工作居住证，为了孩子上学办了天津户口，现在孩子准备上小学1年级。 19年9月刚上车了北京朝阳的房子，因为老家有房贷，所以当时买的北京套房子算二套房。因为有工作居住证，中介说在北京的话还可以再买一套。 我未来3个月内应该能再凑大概160万的子弹，那么问题来了，因为孩子上学落户迟早要在天津买，那么这些钱我是先去天津买一套小的，还是贷款再在北京买一套，等以后涨了卖掉再去天津买？ 160万子弹纯投资的话买北京哪里比较好？

回答：如果3年内不需要在天津买，就优先北京 二套可以全款再抵押的方式做4成首付 淘团结湖、劲松、石佛营等公房为主

提问：房姐您好，我是北京二套，目前手头220+，目前的房子还有70的房贷未还。考虑到还款能力，只能接受150万的贷款，也即只能购买350（刨除操作成本和税费）的房子。请问：1、现房抵押经营贷-全款买房和民间垫资-全款买房-买的房抵押经营贷两种方式的利弊和操作成本？2、请问一下350的标的，满五贷款买房和不满二全款买房，在税费上能相差多少？3、想买朝阳的房子，有什么推荐吗？主要考虑投资。另，请不要把我的问题放到外部公众号上，谢谢

回答：现房抵押更好，民间垫资利率更高，风险也略高 差额要看评估价和指导价的差，评估价做的，税费都按指导价走 350主看东三东四老破小

提问：房姐，深圳现在有哪些区域适合投资入手吗？

回答：深圳买房根据你的子弹来做推荐，目前深圳已经涨起来了，领涨区板块涨幅都在20%以上，二手房业主心里价位普遍抬升，不建议再追高。现在重点关注新盘，新盘价格涨幅不像二手这样快，备案—审批流程繁琐，导致部分新盘价格倒挂。 根据领涨 普涨 补涨的逻辑来选筹。现在应该在热点区域的第二梯队淘笋，例如福田的皇岗 宝安的西乡 沙井 碧海部分板块 龙岗大运 等地方寻找机会。别买1居室，溢价太多，2居起步。 新盘沙井海岸城、华润城四期都还行。

提问：房姐好，新人首问： 个人条件：女生，未婚，首房首贷，工作居住证买房。计划买总价在330万以下的房子，首付款就出110万左右；房子不自住，需要以租还贷。 目前看中了八里庄东里的房子，京棉二厂的宿舍，房龄在80-90年间，目前看中一套80年的房子满五，基本无装修，老人在住，卖房是因为年纪大了，想换电梯房，3层，55.75平米，南北通透，315万，57040\/m，理由如下： 1、位置较好，租金较高，能缓解一部分贷款压力； 2、京棉二厂一直有拆迁的音信，京棉一厂、三厂都已经拆迁完了，就剩下二厂了，哪怕以后不拆，后期卖房的时候，拆迁也是一个卖点； 目前纠结点： 1、学区较差，片区初中基本在朝阳区为倒数； 2、目前看去年给出的拆迁安置条件并不算好； 3、小区环境比较差，没有物业，楼与楼之前还有一些自搭平房，有一定安全隐患； 现在纠结在于是否就是买八里庄东里的房子，还是看一些朝阳区其他地方的老破小，没有拆迁一说，但是学区、物业管理稍好的的房子，或者后期有一定增值的房子，房姐能给推荐一下嘛，感恩。

回答：有学区反而要小心，投资不看，投资搏拆迁基本靠赌，不要太看重 推荐看炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 我说的这几个都不错，带电梯都好出租

提问：房姐好，目前住在海淀区西三环北路56号院60米两居室，因为孩子在花园桥附近上小学，所以计划在周边置换个小区环境好，楼龄较新，高层带电梯的小区。卖掉这套后首付能凑600万，月收入5万，现在考虑中海雅园，中海雅园是高层塔楼，楼层和户型好点的总价都在1000万以上，二套首付不够。关于中海雅园和周边其他小区推荐，以及首付和贷款方面有什么解决办法，请房姐指导，谢谢！

回答：别用二套资格买，直接全款抵押，找垫资公司配合，可以抵押7成，相当于首付3成。 自住可以选择中海雅园，原则上单价控制在7万内。

提问：房姐你好，我有一套马甸南村的房子，163平，想孩子今年上学后出手。什么价比较合适？ 出手后想买两套投资，哪个区域比较推荐呢？离异单身状态，如何做到名下可以买两套？谢谢

回答：先高挂看市场反应，再调整价格 建议看望京、双井、朝阳公园等板块 北京单身只能投资一套，可以投资其它城市

提问：你好，我看了都会华庭的房子，比周围的东恒时代，爱这城都要便宜很多。请问这个小区值得购买吗？

回答：都会华庭，城市广场二期，是早期外销公寓后的下一个产品。 这类产品，还有大量港式蝶形塔楼的特征，不受后来的市场大众喜爱，因为大多户型的得房率低，采光有所影响，所以导致现在的价格一直没有上去。 如果不是价格特别便宜，或者没有低楼层等特别硬伤，价格合适可以入手，东恒2期和爱这城，由于存在区域内稀缺次新的对比因素，叠加了一层溢价，不建议入手。 这里可以引申到另一个知识点： 为什么朝阳路的很多小区价格明显低？ 90年代末，北京只有几条地铁，这个时候的三环外地区，大家没有太多的地段价值差异。 而朝阳路是开发的地段之一，慈云寺远洋天地，十里堡的云柏鞋业、城市广场，高碑店财满街，朝阳路是铺设了连接京通地区的平整大路和公交快速路的稀缺交通地段，加上靠近一号线，所以朝阳路有了第二批的外销公寓，以及的一批商品房（甘露园板块）。 然而在2008年以后，北京奥运会的契机迎来了地铁的飞速蔓延，十号线六号线的铺设，连同南北的四号线五号线，产业区的十三号线，迅速盘活了沿线地区。 这个时候，当年的朝阳路反而成为“少数”没有地铁的区域，加上建成时间早，房子已开始老化，90年代大量的早期公房又填充了剩余的空间，没有新楼盘带动，对比之下，地段的价值形势急转直下。 当年的好地段，高价格； 10年后的弱地段，价格上不去。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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