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提问：房姐好，本人刚拿到京户，未婚，目前在南站附近工作，但明年有换工作的可能。目前名下有套深圳1600w的住宅，请问针对我的情况是否有近期置换北京房子的必要？有的话能否推荐下总价2000左右，兼顾保值和舒适属性的楼盘；没有的话也希望告知置换时机，非常感谢。

回答：深圳经过一波涨幅后，大概率会横盘一段时间， 如果未来长期北京，建议置换 总价1500+ 推荐 亮马桥一带大面积老大楼，酒仙桥一带大面积次新 十里堡到青年路一带大面积次新

提问：【新人首问】房姐，350W总价房，不考虑学区，想在丰台投资60多平的小两居，在意朝向、离地铁远近。眼下有几套：90年代初刘家窑老公房5.5W单价，VS 大红门建欣苑5.9W单价（无电梯砖楼）、VS华润小区4.5W单价，VS南木樨园5.3W单价。考虑到南中轴规划想选在大红门、木樨园，但觉得刘家窑离城里更近。求助哪个综合最适合投资？另外3月后北京南城房价会不会降呢？多谢房姐～

回答：木樨园>刘家窑>大红门>，刘家窑的公房价格相比不便宜，大红门环境较混乱需要一定整治改善。当下后市无法预测，有笋盘再出手

提问：房姐您好！上次提问没太说明白，我北京有一个名额但不是首贷。手里400万现金，北京付清全款的住宅公寓4套，其中房山245平米大宁山庄市值约1150，望京雅特住区102平米市值600万月1.3万；石景山紫御国际公寓市值240万，石景山crd银座老人住。燕郊福成市值150万。目前在五棵松上班，以后有可能在亦庄。 目前打算调下房产结构，卖掉紫御国际和大宁山庄（需要时间），买东边有空间的投资房。那么应该1、先卖后买还是先买后卖？先买是不是要把大宁山庄抵押出去？2、买到什么地段有没有大概小区的指导？3、这些资金买一套还是慢慢倒腾两套？4、限竞房或者亦庄有没有适合投资的标的？ 感谢！

回答：建议卖，房山不具备长期价值，早置换掉比较好 主看 双井和望京片区 例如 珠江帝景、罗马嘉园、国美城、珊瑚湾这些区域大面积 1000+一套更好，维护成本低 亦庄当前溢价，不建议投资限竞房

提问：房姐，我想向您请教一下。我的父母2000年左右买了西三旗桥边上的龙兴园南区，是一个复式的房子。现在他们岁数大了，小区没有电梯，他们也考虑想换一个有电梯的，哪怕小店的。最近由于我搬到了东四环，他们也想考虑要不要也跟着换一下比如风景线的房子。不过龙兴园南区这么多年了，房价不高，170多平米，总价下来也就600到头了。我想问问有必要换吗？还是说等等看看老小区会不会加装电梯或者等未开西三旗涨价了再说？谢谢。

回答：如果短期电梯无法加装可以考虑置换，怕错过，可以抵押再入一套 这一片像东润枫景，晶都国际，星城国际，风景线都还不错

提问：常营的金隅丽景园和北苑的莲葩园，对比都是两居的话，哪个投资潜力更大一些呢？

回答：常营丽景的品质并不好，只能算是基本的刚需上车盘。 不过相比较而言，老北苑的居住品质和未来空间比常营还要更差一些，莲葩园本身的居住密度比较高。 投资的话，除非出现很便宜的价格，这两个一般不选。

提问：家庭深圳移居北京，想在北京买房，一来解决自住（需四房），二来要考虑未来孩子上学（目前2岁）； 基本情况：我和老公都在后厂村中关村软件园上班，目前租房住世纪城，买房希望既考虑学位（优先梯队学位），也能兼顾自住舒适，生活便利，上班通勤方便的，对北京还不熟悉，之前有考虑过世纪城旁边的万柳，但还没有做深入了解，而且感觉单价较高，也担心未来转手问题 问题1：假如预算2000左右，房姐会有哪些建议选择或者重点区域推荐，谢谢 问题2：老公北京户口但深圳有房贷记录，是不是在北京买房我们只能首付8成？如果把深圳房贷还掉再过户给我办离婚，是不是他就可以算无记录？谢谢

回答：海淀因为普遍的学区高地，一大半的房子属于高价，一小半的房子轻微溢价，能淘到性价比比较高的房子概率大概不到朝阳这边的十分分之一。 从中关村到后厂村，是以码农产业为核心的区域。 中国互联网的座金矿在这片区域诞生，持续十几年的财富挥洒浸润，这一大片区域形成了一片小世界。 高收入码农，成功上市大佬，互联网高薪泡沫，创业大潮击鼓传花，中关村到后厂村，在充足的购买力和产业寡头的背景下，形成了码农之间的买卖循环。 具备购买力溢价，区域锁定，学区追捧，所以这片区域房价异常高昂，对于房产投资而言很不友好。 因为「学票」作为一项没有标准的复杂服务，其价值完全没有一个公允的评判标准。 升学率和分数背后有生源筛选，教学质量不是消费者评价，所谓名师难保不是百度文库水准，哪一个都很难说清晰客观，只有认同人数的多少。 以上是价值层面上的分析。 如果要在海淀买房，又带有自住需求，得要看你在居住方面还有哪些要求，比如居住区域，平时消费习惯对心的商业需求，对环境的要求等。 万柳是热门贵妇盘，自住只能当做消费品入手，潜力不如非学区盘。 我是投资思维，学区建议买一套学区小户型，挂学位即可，世纪城继续租房住。剩余子弹再入手一套朝阳做投资，投住分离，这样才能利益化。 深圳的房贷还清之后，离婚去名。腾出老公的北京2张房票，分别全款抵押的方式入手2套。 一线城市处女贷用掉之后，二套资格购房成本极高，所以都推荐全款抵押，找个垫资公司配合过桥，等过户之后迅速做抵押，相当于首付3成。

提问：房姐，房山区首创新悦都和芭蕾雨哪个品质更高？我们总价370想全下来，是首套资格，您这边怎么样认为的或者有没有房山区的推荐？另外广阳城地铁附近您是怎么看的未来规划的。

回答：芭蕾雨悦都品质更优，舒适度会略好点 房山暂无推荐楼盘， 广阳城后期城市功能定位提升为CSD， 就是想做为购物休闲中心，这种规划至少需要10年才有效， 目前房山还需要解决交通以及旅游和产业结合的问题， 如果考虑房产投资，不建议，短期缺乏产业带动，长期也并不明朗

提问：把您的问答做了一个功课，感觉您认为的相对洼地大概有团结湖老破小、劲松老破小、常营次新、tty大户型、双井老破大、望京。我大概的投资范围现金+抵押贷，能达到800多万。能帮我分析一下以下组合的优劣顺序吗？换句话说，哪个投资相对更高？非常感谢！ 1、双井老破大一套(主要考虑九龙花园) 2、望京一套(对望京不是很熟) 3、常营次新一套 4、tty大户型一套 5、团结湖紧凑两居两套(主要考虑甜水园) 6、劲松紧凑两居两套(主要考虑农光里) 7、团结湖一套+劲松一套

回答：常营超过500总价流动性不足, tty大户型+紧凑两居也可行，不过还是不如单套，主要在于总价高才能脱离红海，提高淘笋几率，公房是上车盘，涨幅跟随大盘，由于对手交易充分基本不存在淘笋空间 所以优先一套，推荐1和2

提问：房姐:你好！本人北京集体户口，有400左右现金，准备买首套房，想和母亲自住兼投资用，并落户口。目前看了立水桥附近的旭辉奥都商住两用房，110平，纯南向，报价360万，可以落户口，还有90平，320万左右，打算以后有钱了再入一套商品房。还看了立水桥附近的商住房润枫欣尚，60平，156万左右，租金5500左右，想先买下出租，然后将剩余钱再入一套商品房落户。所以问题是:1、旭辉奥都的房子可以买吗？以后再出事手卖的话，会砸手里吗？2、可以先先买润枫欣尚的小平米的商住房出租，然后剩下的200多首付再买商品房落户吗？如可以的话，推荐那里的房子比较好呢？3、如果以上两个方案都不可行的话，那应该买哪里的房子呢

回答：不要买商住 400首付理论上能看1000的标的，也需要看你的月供能力，选筹范围在 双井 望京 朝阳公园 如果想两套，一套自住一套出租，自住按300就选望京 租出100选东三东四老破小，选筹范围 团结湖 北工大 劲松

提问：房姐你好。目前在海淀区西四环内有一套两居自住，想在海淀区换一套三居，能照顾到小孩上学兼具投资，预算首付1000以内，请问颐慧佳园、亮丽园、国兴家园分别怎么样，值得入手吗？海淀区有没有什么推荐的盘？因为换房也属于二套，首付比例多少合适？有没有什么办法可以减少首付比例的？谢谢。

回答：海淀基本全都溢价，投资是不合适的 如果只看这一片 颐慧佳园和亮丽园可以选下筹，也可以考虑下四季青的郦城 二套用全款抵押依然可以做的5层左右首付

提问：房姐好，问题如下： 我们2017年2月购买了广东中山的凯茵新城一套83平米二居室。因为老婆的领导据说有内部消息，说中山因为深中通道确定开建，房价目前是洼地（单价一万），会迅速涨价。他买了一套，我们跟风买入，自己付45万，贷款40万拿下。当年夏天，单价涨到1.5万，但是之后房价基本不动了，现在1.4万左右。很多人所谓专业人士分析粤港澳大湾区不会给中山房产带来涨价。现在我打算卖了这个房子，拿钱去北三县的大厂买路劲阳光城，或附近的房子，单价1.5万左右，作为投资。不知这个替换操作是否对头？或者有更好的选择？请房姐指点一下！

回答：长期看中山的人口会被深圳虹吸，中山虽然发展不错，不过由于前期涨幅价格已经偏高, 未来横盘概率大。北三县适合长持搏一把 如果想短期套利就不要考虑了。虽然热度已经回落很多，但规划何时能落地还是未知数

提问：房姐你好，本人有清河老小区闲置，70平，市场价有给到450，想卖，孩子明年马甸附近上学，想在亚运村到德外附近置换，接送孩子方便，目前看了马甸附近的深房大厦、亚运村附近的亚奥观典、天创世缘、九台2000、附近三局，总价在800万左右的三居，目前手里子弹250。想看看目前看的这几个小区，是否能出手。也希望有别的合适的房源推荐，我们主要考虑一下几方面：（1）是房子日后好出手，（2）3居，老人和孩子分开（3、）离马甸桥近一些，方便接送孩子

回答：马甸一带楼盘品质和配套相对落后，综合地段因素和目前的价格不是很适合投资 可以看看惠新西街附近 例如 罗马家园、千鹤家园这几个同类型物业可以淘

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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