我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐你好，北京社保，首房首贷，目的是自住保值。家有老人小孩，目前在国贸上班，租房，现金300，家庭税后40。现在看了双桥水郡长安，豆各庄富力又一城，旧宫盛悦居，亦庄禧瑞天著。实在纠结，求推荐！其他小区也行！

回答：这几个位置不太推荐， 双桥是两头不搭的地段，区域发展腹地较小，以后除非大改造否则发展受限，旧宫以亦庄都没性价比高的楼盘 300能700左右的标的，以t淘百子湾片区

提问：房姐你好，本人在顺义有一套140平平层，价值450万左右，有100万公积金贷款，对外出租，自己租住在四惠。目前手上有1000万现金，希望买一套1000万左右的三居，最近在看酒仙桥 望京 朝青 朝阳公园 几个板块，主要还是围绕着东四环这一圈，希望小区自住舒适，五到八年后可出手。请问房姐，选择哪个片区更有价值，哪些小区是比较好的选择。另外资金怎么使用效率更高，谢谢

回答：重点看望京和双井板块 例如 宝星国际，橄榄城，阳光100，天骄，九龙，珠江 全款入再抵押出600左右，再选择一套投资盘 主看 tty，百子湾 ，朝青

提问：房姐您好，次提问，是sfsd在选天通苑的顶复房子，有两套考虑中，请您帮忙看看可以出手吗？哪个更合适些？一个是东二200平总价560，南北户型。另外一个是东一东西方向的户型，朝向不好面积大一些，但相比单价能低10%多，会不会难出手呀。另外还有一个问题想咨询，现在疫情快过去了。会不会价格有变化，有说疫情过后供应更多会有更多房源买方更有利，也有说疫情过后需求更多房源更紧俏，请问房姐怎么看？

回答：推荐东二 当前看疫情对北京房价影响不大，供需并不会因为疫情发生根本变化。反而货币的放水长期看会对楼市有影响，但短期由于政策压制不会凸显，前段时间多地放松调控又被撤回 原因大家都懂。

提问：房姐好，最近在网上看了一些房源，刚需自住兼投资，在阜成门上班，考虑通勤方便，请帮忙点评一下，下列房源是否值得入手？ 1、海淀定慧寺永安东里，77平，报价615万，两室两厅，朝向南北，98年公房 2、海淀田村永达逸家，102平，报价710万，两室一厅，朝向南，04年商品房 3、海淀田村自由度，101平，两套报价598–625万，两室一厅，朝向西南，02年商品房 如果值得入手，合理的价格应该是多少？

回答：定慧寺老公房，回避 田村老小区，7万+价格堪比朝青 自由度同2，主要问题是距离地铁比较远，交通地理位置不方便。 如果不是老人需求自住田村，一般不建议，学区也一般。 阜成门上班可以买朝青。

提问：房姐好，朝阳垡头建工双合家园房价最近一直在微跌（低至5w以内），紧邻7号线双合站，本区域主要是以前两限房和廉租房（感觉房屋质量不是特别好，隔音很差），人在国贸上班，您推荐吗或者您觉得这个地方的劣势是什么？ 感谢您！！

回答：垡头的问题是价格和地段的落差。 京哈，四环，铁路，河道，绿化带...垡头是一片发展空间十分有限的区域，加上过去本身已经有大量的老房子占据了主要面积，没有空间发展商业，目前只是作为连接的住宅片区。 4-5万多的价格吸引力不大，上次朋友从小贷内部拿的4.4万翠城馨园送50平花园我觉得都不够笋，虽然过两天就卖了。

提问：请问房姐，老公之前用过公积金贷款，但我们名下没房，我的公积金没用过，请问我们现在买房还能算首套吗？如果不能，有没有操作办法可以实现首套呢？谢谢！

回答：有过按揭贷款记录就算二套，拉个征信报告最精准。 处女贷已用，直接全款抵押入手二套，相当于首付3成。 或者老人投靠落户，做接力贷。

提问：房姐你好。有两个问题请教：1、这几天又看了金港国际的一套150平多一点点的四居，全明把边户型。要价1229，还没最后谈，您觉得多少拿下比较合适？2、我名下有贷款记录，即使和我老公办了离婚，也是二套房资格。这样贷款就非常有限。这种情况下，我是把现在名下房产剩余的几十万贷款还掉后做抵押贷划算还是直接卖掉房子划算？我现在的小区房价偏低。我很担心房价年后涨起来想抓紧买，但是一直没找到小区环境，地理位置，户型，价格都合适的房子。请房姐指教。

回答：1000+都要看标的才能谈价格，一房一价 如果抵押后资金能够，就优先抵押，现在市场不建议直接卖 可以有些取舍，把你关注的做个排序，每一套打分，再回头看

提问：房姐您好！感谢百忙之中关注。夫妻俩三十出头，毕业后落户，一方在西城，一方在望京工作，今年有要娃计划，目前家庭年收入税后80万左右。2016年底因房价暴涨，着急入手了亚运村安慧里小两室，目前中介估值450万左右，贷款200万，手头存款差不多可以还清房贷。有再买一套的需求，解决父母养老问题，一并解决学区有点信心不足。请问1.是否需要尽快准备买二套，还是可以继续存钱观望？2.本打算本小区周围购入二套，方便走动，但是房姐认为亚运村附近溢价，是否有其他区域或者合适小区推荐？感谢指点迷津！

回答：如果二套就看你们是否着急，现在的市场不会大涨大跌 正适合淘笋，安慧里本身价格就偏高，不适合再入，不如看看千鹤家园或者罗马家园这一片

提问：房姐您好，浏览了好久帖子以后，付费加入到圈子。现在想说说我的情况，我和老婆都是外地户籍，十几年的北漂，有自己小公司，年收入去年70W左右，2010年婚前河北老家SFSD一套三居106平我的名字，现在估计80W，2016年老婆名字固安英国宫全款95万买入一套3+1，116+12市值180-200W，2019年11月用老婆名字富力桃园C区买入91平两居，首付400，贷150，老大6岁，孩子能在海淀上小学，好学区我们也没戏，富力桃园环境好，稀里糊涂就买了，能上清河四小。手里有现金150W，二胎刚出生，希望从房产上让自己以后生活更好一些，想卖英国宫在北京买一套投资，请您帮着规划规划

回答：固安可以出掉，长期看跑速大势 出掉后200+手中150，350首付按二套能买入600内的标的 天通苑和百子湾 常营都是不错选择，全款抵押能上800+的标的 选择 双井、望京、朝青片区

提问：房姐，这种卧室窗户是折角的户型应该折价多少来算，这种设计很多，但我怎么看怎么别扭，

回答：这里有两个折价因素，一个是采光面略小，一个是斜角。 斜角本身没有什么折价，这是为了扩展采光面的拼凑结果， 折半个窗户的价格。

提问：老师，您好。我经常用借呗和信用卡，我准备今年下半年在北京买房，请问怎么样才能做好流水顺利得到银行贷款呢？

回答：用过借呗后，基本无法再进行买房贷款。 建议在办理房贷半年前，依次还清小贷，信用贷，高输出率的信用卡（做0账单）。 贷款之前，事先了解你要进行的是哪种贷款，你的首付能有多少，所以你要贷多少额度，怎么贷出这么多额度，除了符合要求的流水，查漏补缺看还要做哪些工作。

提问：我跟老公住在亦庄，想给老人从老家搬到北京周边来长期生活和养老。曾经考虑过张家口的原乡美利坚，密云的一些小区，昨天去看了首创新北京半岛，觉得距离和配套上会更好一些，离我们住的地方开车30，未来还要通高铁，到亦庄7。想给老人在新北京半岛买一个69平的高层两居。不知道这种给老人养老型购房的考虑是否靠谱？

回答：1.张家口的价值很低，二手房基本没有接盘侠。 我们买房，其实是买的大城市的土地住房。每一个城市都有自己的能量上限和分布特点，这就决定一个城市的有效范围其实是有限的，对于怀柔密云崇礼这些地方来说，至少在5年内不可能成为北京城的一部分，也就不具备真实的需求，不具备大城市土地的价值，只能是一小撮人的赌场。 即使是赌博，也是一个很不好的价格，北京5环边还有低单价的二手房。 新朋友可以多翻以前的回答，查看精华内容。 2.武清经过一轮爆炒之后没有任何买的必要，远郊区都要搬到城区范围。 自住是消费，自住可以是租房，投资是投资，而且是一个循环的链条，一步走错，后面全错。 3.不知道你们子弹多少？70以上建议继续入手北京上车盘，30-50左右天津海教园是更好的选择。 实在想跟老人住的近，租房是更好的选择。职业投资者大部分都是投住分离，子弹只用潜力的地方。

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