青岛游戏规则改变，如何绕过了政策红线？

2018年4月18日,青岛市国土资源和房屋管理局发布《关于持续促进我市房地产市场平稳有序运行的通知》。该项通知不仅对限购做出了规定，而且对限售也做出了明确规定——在本市范围内新购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满5年后方可上市交易。

在这项通知出台即将满两周年之际，青岛楼市因对“游戏规则”做出的改变而引起了的关注。

近日，青岛市不动产登记中心主办的“青岛网上房地产”网站发布了“2020青岛百日万店消费季网络房展”活动规则，最引人关注的是对销售的松绑——出售1套以上原有住房新购1套住房的，原有住房应取得《不动产权证书》满2年并办理买卖合同网签备案后或委托中介机构代理销售并办理委托代理合同网签备案后，即可对新购住房的买卖合同予以网签备案。

在楼市的“五限”中，由于炒房所具备的对杠杆的数量运用，以及快速获利的需求，限贷和限售一向被看作是最不能突破的底线。譬如，去年，开封和张家港的取消限售的政策都遭遇了“一日游”的情况？

青岛对于限售的松绑并不是针对目前新购买的房子，而是两年前的。此外，青岛还提出“卖一买一”，的改善型需求，即在业主“卖一买一”的情况下，才可以适用本项规定。

房住不炒的大背景下，让有条件的人低谷买房

今年以来，在央行多次降准降息的利好下，市场流动性进一步加强，再加上各地密集出台出台的刺激楼市的调控政策和房企促销的力度，部分市已经有了回暖的迹象。譬如，杭州成交面积环比增幅2363.75%，“万人摇”重现江湖；深圳某豪宅三售三磬等。

然而，“房住不炒”的红线仍然没有放松。1月3日，银保监会发布《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》，指出银行保险机构要落实“房住不炒”的定位，严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场。2月19日晚间，央行称，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则， 加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

所以，从长远来看，局部的回暖并不能改变调控的大趋势，不会改变房地产行业发展的大趋势。

不过，对于中国经济增速的放缓，“不可能靠发消费券去吃吃喝喝就堵得住的，更大的一定是车和房子”，因此，中金公司董事总经理梁红提出放开房地产和车辆限购。

中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁也有类似的表达。他分析了中国当前各级城市之间存在的严重分化——人口密度的城市群和都市圈，房价在上涨，房地产供给格局偏于不足。而其他三四线城市，房地产供给严重过剩的形势并没有得到缓解，而且随着经济持续下滑，面临的销售困境和压力会越来越大。那些希望放松房地产控制政策的城市，也是经济发展面临压力大的城市，也是对房地产过度依赖的城市。

基于这样的分析，李铁认为，对于人口流出地区，应该对原有的房地产政策进行调整，至少把“一刀切”的各种政策取消，实行因地制宜的房地产发展政策。例如取消限价、限购以及限贷等措施，允许有条件的人可以在房地产低谷时期购买相对低价的住房。

从这个角度来看，青岛限售松绑由于采取的是面向改善型需求的定向松绑方式，因地质系，并没有触碰政策红线，所以才能成功突破类似政策“一日游”的命运。