我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房

提问：房姐您好！您的文章很有启发，谢谢！我现在有个选择想请您看一下，一套是富华家园四层123平米的西南三居室，530万。另一套是国美城二期，7层的133平米南北通透三居，680万。麻烦您分析一下这两套怎么样，从投资角度哪个比较好？谢谢！

回答：富华家园小区里混合了经适房和商品房，经适房比较差一般不考虑。如何是商品房就选富华家园，否则国美城

提问：房姐，您好！想问下刚需房，在西二旗附近上班，从居住 性价比考虑: 1.海淀清河附近的二手房，智学苑，铭科苑,怡美家园当代等，上班方便，但是楼龄担心投资属性是不是不高？。 2.海淀清河附近的安宁庄共有产权房 西三旗共有产权房，跟周围的房子比，是否可购？。 3.朱辛庄附近的华润和小米的万象悦府，精装新房，离地铁近，但是，毕竟属于昌平区，配套好像也不好，有投资性吗跟1 2地段比呢？ 4.16号线西北旺附近的西山锦绣府，精装修，学校很好，但是，上班稍远一点，虽然是海淀区，但是相比1 2，优势是精装修新房，劣势是不是地段不好？投资属性如何？ 麻烦从居住，地段投资，性价比方面帮忙分析下，谢谢

回答：推荐1，楼龄在2000年后没有问题。 共有产权不适合投资，朱辛庄附近这两个盘性价比不高 西北旺也属于高溢价区西山锦绣府不适合投资

提问：房姐，现在这个情况下，北京买房计划要暂缓吗？

回答：不需要延缓，如果疫情控制不超过3个月，基本是正常顺延。 如果中介上班了，疫情差不多了，就可以看房定房了。

提问：房姐您好！感谢百忙之中关注。夫妻俩三十出头，毕业后落户，一方在西城，一方在望京工作，今年有要娃计划，目前家庭年收入税后80万左右。2016年底因房价暴涨，着急入手了亚运村安慧里小两室，目前中介估值450万左右，贷款200万，手头存款差不多可以还清房贷。有再买一套的需求，解决父母养老问题，一并解决学区有点信心不足。请问1.是否需要尽快准备买二套，还是可以继续存钱观望？2.本打算本小区周围购入二套，方便走动，但是房姐认为亚运村附近溢价，是否有其他区域或者合适小区推荐？感谢指点迷津！

回答：如果二套就看你们是否着急，现在的市场不会大涨大跌 正适合淘笋，安慧里本身价格就偏高，不适合再入，不如看看千鹤家园或者罗马家园这一片

提问：请问弘善家园小区，低于5w的商品房能否考虑入手？为什么这个小区一直很便宜？

回答：南边挨着左安路和京津城际铁路，南边是十里河市场，铁路两侧都比较乱，附近商业相当于乡镇水平，北边挨着潘家园华威，居住环境改善一点，但由于潘家园商业的衰落，几大驻京办的阻塞，地段价值比较低。 弘善家园各区建筑风格差不多，基本只有两类，区别是入住率，有的楼几乎满人，有的楼基本一半毛坯（图12），车位配比0.1，很紧张。 缺乏开发支持，本身商业环境衰落，城建落后，稍不注意可能走向贫民窟路线，优点是二三环之间，交通方便，弘善东路一带道路干净平整。 5W内要看具体多少

提问：房姐，您好！我有一个比较棘手的问题，我买房时房主说是一个人的户口，过户后发现是二个人的户口，现在多出来的户口已经超过3个月没迁出了，她还告到法院，法院调解一次性赔偿9万元违约金，以后就不管了，您看这样可以接受吗？是否有更好的解决方案？希望您在百忙中给我回复一下，很着急，多谢了！

回答：户主本身符合户籍政策的，没发强制迁出，法院也处理不了。如果对自己影响比较大建议协商处理，如果不影响自己拿钱也合情合理，另外公安局负责户籍管理也可以咨询

提问：房姐好，近来拜读文章深受启发。本人房产小白，名下西三旗两限房1套出租，因孩子二年级租住在中关村，子弹只有100，无贷款，家庭年收入40。想请问我这种情况是1.卖房贷款在孩子学校附近小改善还是买远一点继续产住分离，或者2.抵押投资朝阳老破小，以后再改善，但是不知道两限房能否抵押，现在满五可能相对好卖。谢谢

回答：两限房投资属性较弱，本身也可以抵押，如果不考虑自住还是建议卖掉 产住分离更合适，学校附近学区溢价严重不适合投资

提问：美丽的房姐～之前提问过好像木有回复… SFSD，子弹260左右，自住为主，工作在望京，有一套长阳加州两居，准备出手。目前看了以下3个盘。 1.酒仙桥卡布奇诺南北两居。 2.超青华纺易城，东南或西南两居。 3.百子湾沿海赛洛城或者金都杭城。 因为请问一下以下几个地区未来发展潜力如何，如何选筹，感谢。

回答：卡布奇诺可以入，买西侧一列，东边有京沈高铁要建 华纺易城有轻微溢价，能否入手要看标的价格 金都杭城偏贵，沿海赛洛城相比更好 沿海赛洛城>卡布奇诺>华纺易城

提问：西城老破小一套价值约800w，朝阳老破朝向不太好一套价值不到700w，现在手上现金150左右，税后60w，俩娃，想把朝阳老破换成大一点新一点在北三环到四环附近请问如何操作？

回答：出掉朝阳，你的月供在2.5内会比较好不影响生活质量，结合首付能看到总价1000左右的标的 选筹板块 北苑大屯路和惠新西街，望京也可以考虑

提问：房姐，您好！我家目前的情况是，昌平城区一套房子，2020年11月房本满五年，准备卖了加钱在海淀区买一套带有学区属性的房子。孩子2022年入学，本来看好上地实验小学，但是那边的房子上地东里、西里都很破，而且我担心溢价太高，又想看看清河那边的橡树湾，橡树湾的小区品质和户型我们都比较满意，小学比不上上地实验，但是在海淀区也还可以，126平的目前报价是1180万左右，首付预计1030万，年底预计能凑850万的首付。我想请问，您觉得我家的情况买哪里合适呢？如果买橡树湾，首付还差200万左右，您建议怎么贷款呢，非常感谢~

回答：我的建议是自住和学区分离，单独买品质盘+一套学区老破小的组合更好 1180万总价 首付1030 是准备全款么？850万首付按二贷也足够了

提问：房姐好！我山东省三线城市，名下五套房，估值一千贰佰万元。其中本市三套，青岛黄岛区一套，济南一公寓。有一独女，21岁。明年本科毕业生计划在北京顺义工作。工作单位在15地铁站石门站附近。本人也是学习欧神理论，重庆地产小密圈学员。有一想法，请指正。想卖掉本市二套及黄岛区房子。得现金900万元。方案一，拿300万元现金首房首贷贷款500万元买望京地铁附近房子，三室两厅120左右，房姐说过，这区有空间。且女儿也可以住，离单位不远。余下600万元现金买入重庆四套等，八年后我们夫妇卖重庆再买一套北京。方案二，600万元买入海淀区，一劳永逸。余下300万元买重庆。还请多邦忙分析！

回答：子弹900，更好的方案是300北京，300深圳，剩余300买入重庆和沈阳。 北京解决自住问题，深圳博高和人口红利。重庆是鬼牌，可以长持。 沈阳小仓位稳步上涨。房产投资不要择时，的买入时机就是现在。大仓位放在一线，小仓位分布在二线，保驾护航。年底是比较好的淘笋时机，现阶段选筹多考虑租售比。

提问：房姐，目前手里有150万，我和lp准备在四环周边入手小户型减少通勤压力，目前看好马家堡和丰台科技园一带，您觉得这哪个位置有好一点二手房，交通方便些，环境好些，谢谢！

回答：马家堡，角门典型的丰台面貌。 超大型老小区居多，缺少新鲜商业引入整体缺少活力，三环路和铁路对交通有一定影响。 优势也很明显，距离南站一站地，角门10\/4双地铁，距离19号线也不远，首地大峡谷还不错。 区域内看机会淘价格。 丰台科技园空关太久，北京人口又内卷化，这个边缘地段难成气候。 草桥板块可以重点关注下。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

请搜索关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。

知识星球已盘点出北京投资性价比的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

知识星球内部文章：

《房产税为什么会导致房价上涨？》

《如何找笋盘 抵押贷全流程操作手册》

《干货！如何养出银行无法识破的流水？》

《新版征信被破解！离婚买房之路还能继续》

《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》

《用好信用卡 可以让你少奋斗10年》

《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

《因为宏观调控，所以房价飞涨》

《深度剖析——为什么买100%会亏本？》

《99%的新区会失败 以鬼城收场》

《一小白变大神 炒房秘籍速成篇》

《干货！炒房各流派都是怎么赚钱的？》

《成为职业炒家 如何保证每次买进都能大赚？》

《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》

《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》