3月27日，成渝地区双城经济圈住房公积金一体化发展座谈会召开，会议透露出重磅消息：目前成渝两地间已初步建立了跨区域转移接续和互认互贷机制，并且在不断推进公积金一体化。这只是成渝一体化的进程之一，目前，成渝地区双城经济圈建设正在国家及两地政府的大力推动下全速前进。
“双城经济圈”的建设，将给成渝两地房地产市场带来诸多利好，两地房企也将迎来历史性的发展机遇。那么，2020年季度成渝两地房地产市场发展态势如何？哪些企业占据了先发优势？
Part 1
成渝联手共频共振，加速推进一体化进程
随着1月3日“推动成渝地区双城经济圈建设”在中央财经委员会第六次会议上被专题部署，上升为国家战略，随即新区之间、城市之间、省市之间公布了大量举措推动成渝一体化进程。
图：成渝积极推进一体化进程
资料来源：中指研究院综合整理
从3月17号正式启动成渝一体化协同发展，半个月的时间里，成都重庆互动频繁，加大工作对接、政策落地的融合力度，传递出积极、坚定的信号。对标京津冀、粤港澳大湾区、长三角三大城市群，成渝地区双城经济圈将在中国西部撑起一个“第四极”。
图：成渝城市群示意图
图片来源于网络
此次成渝双城经济圈的提出，弥补了西部区域经济联动的空缺，可以预见，突破地域限制后，人才、信息、金融将在成渝两地自由流动，更多优质资源向重庆与成都倾斜，成渝地区双城经济圈中的城市，将成为最直接的受益者。
Part 2
一体化之下，成渝楼市政策各有深意
从成渝城市群转变为“成渝地区双城经济圈”，两地间的深化合作，将带动产业聚集区域的楼市发展。在这样的背景下，两地的楼市或许会延伸出更多机会，但目前成都与重庆楼市的发展态势却不尽相同。
当前各地灵活因城施策，为保障房地产市场平稳运行，从供给端和需求端两端优化房地产的相关政策，但仍坚持“房住不炒”定位不变。随着疫情的逐渐缓解，两地楼市也逐渐复苏，成渝亦各自出台相关的“稳楼市”举措。
图：成渝稳楼市具体政策
对比来看，3月27日成都发布的《关于禁止发布含“不限购”等房地产敏感信息的通知》，意在防止市场炒作，以抑制为主；而4月1日重庆开展的房地产业和建筑业高质量发展座谈，意在推动房地产市场稳定发展，以促进为主。
造成两地政策不同的原因有两大方面，一方面是因为房地产和建筑业在成渝经济的分量不同。2019年，重庆建筑业增加值占GDP比重达12.03%，而成都这一占比仅7.20%，且重庆房地产业增加值占GDP比重为6.24%，建筑业和房地产业增加值占重庆市GDP的比例达18.27%，因此，重庆房地产市场的稳定发展对全市经济的稳定发展具有重要意义。另一方面也由于疫情之后成渝两地房地产市场和土地市场表现均不尽相同。
Part 3
成都楼市快速恢复，重庆市场慢半拍
受疫情影响，1月25日成都和重庆纷纷关闭售楼部现场，但因疫情程度不同，成都售楼部从2月中下旬开始便开门营业，重庆则是2月底才逐渐开始复工开放。
图：2020年一季度成渝商品住宅周度销售面积情况
注：2020年春节在第4、5周，2019年春节在第6周
注：重庆覆盖主城九区，成都覆盖全域成都
数据来源：CREIS中指数据，https://creis.fang.com
从周度数据来看，春节假期叠加疫情对房地产市场销售造成了双重影响，但疫情下以及疫情逐步放松后成渝两个城市市场差异显著。大成都来看，商品住宅销售面积在春节前高达87.82万㎡，处历史相对高位，随后市场便逐渐归于沉寂，但第7周全市企业逐步分批复工开始，销售面积逐周递增，仅4周便恢复往常，第11周成交量便赶超去年同期成交水平，同比上涨15.89%。相比成都，重庆主城区楼市恢复明显慢半拍，2020年初开始重庆商品住宅成交量已出现收缩情况，加之疫情影响，成交量基本处于临界值，直到第10周开始才逐渐回暖，但同比来看，减量仍达四五成。
图：2020年一季度成渝商品住宅量价情况
注：重庆覆盖主城九区，成都覆盖全域成都
数据来源：https://creis.fang.com
由于市场恢复较快，2020年一季度成都商品住宅销售面积达471.47万，同比仅下跌9.41%；而重庆主城区同期销售面积仅213.18万㎡，同比跌幅达54.78%。从销售价格来看，成都楼市刚性也更强，一季度成都商品住宅销售价格为13230元/㎡，重庆为12378元/㎡。尽管同比均为上涨，但成都同比高于重庆，且环比四季度来看，成都上涨了5.29%，重庆却下跌了1.8%。因此，虽然两地都是稳楼市，成都以抑制为主，重庆则以促进为主。
Part 4
成渝房企积极应对、营销破局，抢占双城一体化红利
2020年一季度，成渝两地房地产市场在经历疫情“黑天鹅”后逐渐复苏，各大房企在疫情期间推出多种销售举措，保持了购房者对市场的关注度。成渝两地对比来看，成都复苏明显较快，新上市项目销售成绩斐然，多个楼盘再现万人报名的盛况；相较于成都市场疫情控制后快速恢复，重庆市场的恢复速度明显偏慢，客户的观望情绪较为浓厚。
?2020年一季度成都、重庆主城房企销售业绩排行榜
2020年1-3月份，成都房地产销售业绩20企业合计销售389.18亿元，销售面积20企业合计销售263.82万方，销售额突破20亿房企达到7家；重庆主城房地产销售业绩20企业合计销售245.39亿元，销售面积20企业合计销售220.59万方，销售额突破20亿房企仅3家。从门槛值来看，成都一季度销售额20门槛值5.89亿，重庆20门槛值4.57亿，相差1.32亿。
疫情期间，成渝两地企业通过推出线上看房通道、各类优惠活动举措，实现销售额的逆市上扬。比如，成都本土企业兴城人居在疫情期间营销端通过推广线上看房小程序、推出有针对性的线上客户关怀、品牌价值传递活动等举措，实现线上购房者的快速转化，以40.87亿元、21.01万方的销售业绩分列成都销售金额的首位及销售面积的第4位；融创1月底便开通网上24看房服务，期间多盘联动，凭借充足的可售货值以及良好的项目品质，疫情期间仍以35.41亿元登顶重庆主城一季度销售金额榜首，龙头地位延续。
?2020年一季度四川省、大重庆销售业绩排行榜
从四川全省与大重庆的情况来看，四川省房地产销售业绩20企业合计销售596亿元，超过成都市20企业合计销售额207亿元，省内各城市的快速复苏为房地产市场提供了广阔的发展空间。四川省销售额突破30亿房企达到8家，20门槛值为12.66亿元。对比来看，大重庆因地域范围有限，销售业绩20企业合计销售326.07亿元，销售额突破30亿房企仅4家，20门槛值仍为4.57亿元。
恒大疫情期间在川渝两地推行积极的销售举措，实现快速去化，一季度分别以71.03亿元、45.13亿元位列四川省销售金额、大重庆销售金额第二；金科积极布局西南川渝市场，以优势稳居大重庆销售额榜首，一季度在售项目90余个，遍布主城九区及18个区县，推出的“集美、琼华、博翠”等系列产品广受客户好评；阳光大地则在南充、宜宾、眉山东坡岛等地多点开花，一季度取得46.07亿元的销售成绩位列四川省销售金额榜第二。
Part 5
重庆卖地节奏不减，成都高溢价地块频现
图：2016年Q1-2020年Q1成渝住宅用地成交情况
注：重庆覆盖主城九区，成都覆盖全域成都
数据来源：CREIS中指数据，https://creis.fang.com
成渝楼市表现各异，土地市场亦不同步，从成交量和溢价率来看成渝均呈现“成减重增“的局面。从量上看，成都受疫情影响，2月份供应锐减，一季度仅成交315.71万㎡，同比减少38.35%；而重庆成交341.47万㎡，同比上涨24.30%。主要由于近三年重庆住宅成交量处于高位，房企土地储备快速消耗，亟需增储，在房住不炒的基调下，重庆适时推出网上拍卖，助力房企疫情期间及时收储。
从容积率来看，成渝容积率愈趋两极化，一季度容积率分别为2.19和1.50。成都在”三降两提”的政策导向下，容积率灵活浮动，2020年略有上涨，但仍低于2.5，城市空间结构持续优化。而重庆近几年通过严控主城区土地开发和建立国土空间总体规划弹性留白机制，容积率逐年下降，持续走高质量发展之路，保障改善型住房市场需求。
图：2016年Q1-2020年Q1成渝楼面均价及溢价率
注：重庆覆盖主城九区，成都覆盖全域成都
数据来源：CREIS中指数据，https://creis.fang.com
作为热点二线城市，成渝土地市场均较为活跃，但成都已经迎来暖春，重庆却仍为早春。2020年一季度成渝商品住宅用地成交楼面均价分别为5477和4819元/㎡，同比涨跌不一。主要由于成都适时推出部分优质地块吸引房企竞相追逐，封顶+竞配建屡见不鲜，拉升楼面价，其中7宗地块破万，1月3日合信摘得的青羊区小地块楼面价达到18400元/㎡；而重庆从供给侧严控地价，部分新推地块位于主城偏远区域，配套欠缺，拉低整体均价，24宗地块均未过万，近一半地块楼面价低于5000元/㎡，而去年同期中央公园成交多宗破万地块，故同比跌幅显著。
受推出地块及城市土地热度影响，成都土拍市场热度明显高于重庆。成都一季度平均溢价率达19.99%，土拍热度较高，动辄三十几家房企参拍，9宗地块溢价率超过40%，大发摘得的新都地块，溢价125%，房企对成都的重视程度更甚。而重庆一季度平均溢价率仅为9.15%，虽较2019年下半年热度有所回升，但与2019年同期相比热度相对较低，近半数地块“零溢价”成交，溢价率不过33%。
?2020年一季度成渝拿地排行榜
2020年3月，由招商、成都轨交、天投分别持股51%、44%、5%合资成立的成都天府招商轨道城市发展公司在天府新区豪取4宗土地，使得招商蛇口和成都轨交在成都拿地金额榜和面积榜中双双占据前两位。德商置业同样布局天府新区，位居成都拿地金额榜第3名。而在重庆，恒大一季度拍地4宗，以52.03万方位居重庆拿地面积榜榜首，其中在九龙坡西彭组团的两宗地预计将作为恒大温泉水世界文化旅游城项目的部分用地。成都万华1月再度布局重庆悦来，拿下两宗地金额达30亿元，位居重庆拿地金额榜榜首，目前万华在水土悦来区域已布局四个项目，未来在该区域将形成规模竞争优势。
在成都、重庆两份榜单中都能看到金科的身影，且排名较为靠前。金科在布局的同时，仍坚持深耕西南区域，尤其在成渝双城持续补仓，金科一季度拍得成都天府新区、重庆两江新区水土、北碚蔡家共3宗地，均位于城市热门板块，目前金科在这些区域存货较多，且土地价值较高，为其业绩的持续提升夯实了基础。此外，中国南山集团也出现在两份榜单中，积极布局成渝热点区域。
结语
成都和重庆作为西南地区的“双子星”，其房地产市场发展水平较东部中心城市仍有明显差距。成渝双城经济圈的建设，将继续提升成都、重庆作为国家中心城市的地位，对人才、资本的吸引力都将明显提升，进而对房地产投资、置业需求等带来明显利好。对于成渝两地的房地产企业来说，抓住这一重大历史机遇，汲取产城融合、城乡融合、产业转型升级等发展红利，将是企业在地产白银时代突出重围、实现高质量发展的关键。
中指研究院2020-04-10 08:07:21
