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北京房价分析:天通苑房价怎么样?还值得买吗?

北京房姐 2020-04-09 12:05:37

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我是北京房姐,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师,目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

 

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提问:感谢您回复了我上次的问题,不知道您还记得我的问题吗?因为我是房产小白很多不懂的地方,但是从您的回答中我有几点考虑1:买了投资房后,老人居住问题还没解决,是在亦庄我们现在居住地附近租房吗?然后把投资房再租出去?这样操作有利吗?不能实现以租养贷啊?2,全款抵压贷款后房产我们要持有多久才能获利或者说是卖出去?这个怎么算啊?贷款要等额本金吗?

回答:对,你理解的没错,职业多军大多都投住分离。 以租养贷需要看具体标地,目前北京还能实现以租养贷的,也就是天通苑大面积了。 北京现在还是逢笋入原则,只买性价比高的盘,市场价的8-9折左右,买入即赚,横盘期也有确定。 贷款一定是等额本金,年限越长越好。 小白建议把圈子的精华内容先学习下。

 

提问:您好!北京大宁山庄1100万的别墅自住;望京利泽西园600万102平米两套大开间12000月;石景山商住一套月7000元价值245万一套老人住;燕郊福成84平米;重庆价值600万工抵房4套2年半后能出手;以上无贷款。今年广州330万入夏湾拿笋盘3年后养老有贷款200万,深圳龙岗冲动购入110万公寓有贷款54万。五棵松有单位住房。手中现金300万,年不定期需100~500万周转资金。 打算卖掉北京别墅、石景山公寓,望京贷年周转资金,重庆等能出手时换广州。深圳和燕郊还有亲戚房票。是买套总价高东边的,还是天通苑和东边各买一套?是卖旧买新?还是抵押贷先买新再伺机出旧?有没有合适的标的?

回答:为什么在大宁山庄自住呢?到市区尤其谈事情会很不方便。 利泽西园可以可以保留,等到下一波大涨行情出掉。 石景山商住可以尽快找机会除掉,因为总价不高,如果老人住的还行可以留着。 燕郊的出售时机是2016年底,目前业不缺资金,可以等北京大涨起来后卖掉。 重庆具体是哪套,为什么价值600? 从化1.3单价330万可不算是笋盘,任何公寓都不应该购买。 现在北京房产每月太大机会卖出,建议利泽抵押出来, 现金预计在300+300=600万 可以深圳南山首付200万买一套800左右的,北京首付400买一套900-1000左右的。都可以选到市中心不错的次新房,天通苑仅500-600左右。 你的资产较多,贷款笔数多,综合来看情况会略微复杂,所以是提前准备征信和流水,提前规划整体的选筹方案。

 

提问:房姐好,再问您一个问题。 刚需SFSD,可融资250万。要找一些地铁近,空间大,楼龄20年内的盘。南三环大红门区域裕隆园137平户型,刘家窑区域恒松园169平户型,单价均在四万左右,兼顾自住和投资,是否合适入手,有哪些优劣势?谢谢

回答:这两个区域可以考虑,大红门 和 刘家窑 都存在部分淘笋机会 性价比上康泽园要好于裕隆园,不过大户型较少需要等到好标的 天通苑 80-150也可以选,只不过性价比没那么高

 

提问:你好房姐,本人31岁,北京无房,年底能取得工作居住证,目前手上存款200W,杭州临安一套135万,涿州一套100W,石家庄一套185w,目前居住证海淀西北旺,工作和孩子上学都在这块,目前租房状态。是在西北旺附近购买一套好还是投资其他地,例如沈阳好。如果在北京购买哪种形式购房会更好。(有贷款记录在北京算二套)谢谢

回答:西北旺不建议买,属于溢价区域 北京二套一律全款抵押 200万在北京主看 6万左右老小区两居,集中在四环内外 沈阳能装的筹码比较小,首付集中在50以内

 

提问:房姐:说下我的情况,有北京户口在西城区原单位集体户挂着(我已辞职),目前和妻子在山东定居发展(妻子户口是山东的),想买个总价400左右的两居或三居(可贷款的,是首套房首待),为了安置户口和投资,主要出租为主,不自住,麻烦推荐一下位置和小区?另外评价一下丽泽景园和南庭新苑两个小区,谢谢!

回答:丽泽景园位于丽泽板块价格已经偏贵,不推荐 南庭新苑属于回迁房全小区几乎全是两种户型,且都没阳台!配套也不成熟,长期看会跑输大盘 400万总价建议看 百子湾、常营次新两居

 

提问:房姐好,关注许久、学到很多,谢谢!今日下载知识星球新鲜提问:今年五月北京社保满60个月,sfsd,含账户公积金30总子弹250,如往上需要亲友借贷。工作地点在中关村苏州街附近,年收入150。小两口居住,无需求,想置业投住结合。看了房姐的建议后重点关注朝阳,开始看奥森感觉确有溢价,因夫人喜欢阁楼因而看了澳景花庭和南湖中园的顶层房,要价均在600+,压力略大,后者还有议价空间。除此外也在关注tty顶复和国美城,想问下澳景、南湖、tty、国美房姐如何建议排序,是否还有其他建议的小区可推荐?谢谢房姐!

回答:性价比上 tty顶复>国美城>南湖中园>澳景花庭 赠送阁楼也可以简单量化后比较,一般阁楼折价3成算入面积,再重新计算单价用来横向比较

 

提问:房姐你好!求求你翻我牌子,我对象在丰台科技园工作,我们结婚首套想在大兴买挨着地铁的,最近盯上了西红门一代,房姐觉得鸿坤礼御府,兴海家园日苑这俩哪个小区可以入手呢,或者还有别的小区推荐吗,预算总价300万+

回答:你好 整个大兴线是同一类产品,纯粹的通勤居住板块。 区别在于,部分地区小区品质较好,商业配套;部分小区差,无配套。 西红门荟聚积累了很大的商业价值,西红门的本质还是商业配套齐全的居住区。 西红门不乏品质盘,理想城礼域府自住是比较好的选择,入手单价控制在4.5左右。 我是投资思维,投资回报比来看,同等价位,朝阳是更好的选择。

 

提问:房姐我的首次提问没有提交成功可能。再次重发。北京计划换房,当前丰台马家堡一局,卖后现金350,计划公积金商贷组合能最后到520以内房子。当前纠结于本小区以小换大还是去西城买普通学区老破小方便孩子上小学,或者别的位置比较好的房子,目标保值前提下还有空间。我工作西二旗媳妇北师大附近,当前上班较远。家庭月日4个。谢谢请帮忙给个建议。

回答:建议平衡下,看望京片区 例如 大西洋、澳洲康都 次选同小区置换 不推荐西城老破小,对和居住影响都比较大

 

提问:房姐您好!新人首问, 不吝赐教,本人公职,单位提供公寓住房,因为有住的,又不善投资理财,所以平时很少关注房子。2015年,朋友说,平谷马坊镇新华联慧谷的房子不错,去看的当天就买了,一直没装修,前几天问中介,单价大概2.2。有两个问题请教: 1.您认为还有继续持有的必要吗?有人说22号平谷线通了,还有空间,这几天拜读了您的精华帖,我感觉未来没啥希望,所以想卖掉。 2.卖掉后能凑200子弹,您在精华帖中主要推荐东三东四老公房老小区,重点推荐了十里堡、石佛营等区域。本人住海淀,从未去过您推荐的几个区域,从投资角度,房姐能不能具体推荐几个不错的小区呀?

回答:1. 有合适的机会建议优化掉,不值得长持 2. 符合的标的并不多,很多小区自有个位数,建议都淘一遍。大的原则:尽量选90年后公房,85年前的不要考虑(影响未来出手和贷款),2居为主

 

提问:房姐,你是不是觉得疫情以后,也会想非典那年,房价大幅度增长呢?

回答:房价涨的原因是因为本身要涨,不是因为非典上涨。 非典后,房价没有跌,说明非打击性的传染病,对房价没有根本影响。 要说非典对房价完全没有影响也不正确,非典让更多的人明白: 个体生命的脆弱 普通个体在庞大组织中的渺小 租售不能同权 非典之后的经济刺激政策,从侧面上释放了通货膨胀,一定程度上导致了物价进一步上涨。

 

提问:房姐,北五环亚奥金茂悦可以买吗?3居1000左右了,带景山小学学区。这个若是性价比不高一千左右的三居望京那边您给推荐一下。另外首套贷款是尽量多贷吗?感谢。

回答:亚奥金茂悦 单价直逼8,性价比不高 望京板块选筹 季景沁园、宝星国际、大西洋新城 原则上尽可能多贷,当然也要在自己的承受能力内

 

提问:房姐您好,我现在有北京工作居住证,sfsd资格,子弹250左右。我目前在中关村工作,老婆在国贸,想购置一套两居室。目前看了立水桥附近【北京北】小区一套89平两居,总价475,首付245;另外还看了大望路地铁口【光辉里】小区一套56平小两居老公房,总价465,首付177。两处房源都是满五年。 1. 子弹250,按照精华帖的内容可以买到总价更高的房子,房姐有没有建议的区域或小区? 2. 北京北两居是否值得买?立水桥片区附近还有别的小区可以推荐么? 3. 天通苑和立水桥离的很近,这两个区域房姐推荐哪里呢? 4. 光辉里小区小两居单价超过8w,感觉性价比不高,房姐的建议是?

回答:250首付 买入500+的标的没问题,从性价比来看立水桥不如天通苑 推荐看500+的天通苑大面积 8W的光辉里肯定不看的,7万左右才有性价比 另外推荐看下 朝青、常营片区

 

提问:房姐你好! 请问如果卖家房子有高额贷款未还清,自己已无力偿还,只能接受高首付还清贷款的情况,中介提议高首付做银行资金监管,专款专用保证资金安全,还可与中介签资金保证合同。在这种情况下,如果考虑购买,还需注意哪些资金安全或其他方面等问题? 这种操作是否可以? 谢谢!

回答:1.房产有抵押,谁来解押? 正常情况默认房东自己解押。 房东无力解押的,建议找第三方担保公司垫资解押(有解押费用),解押属于买卖双方对交易物的处理约定,中介只能进行协助,所以三方解押也是中介正常推荐流程。 最末等是买家自己出资解押。 建议买家不要自己出资解押,以防止未知风险。 2.房产有抵押,需要确认什么风险? 房产债务关系,是否有查封风险,所以签约前先做产调排查明面上是否存在风险。 3.如果买家出资,如何解压? 网签后,卖家可以把房子公证给中介全权处理(如不能公证则跳过)。银行解押还款当天,买家与卖家一起前往银行打款解押拿产证,收银行扣款凭证,收房东借款解押收据(提前准备)。解押当天过户给买家,如果当天时间无法过户,产证交给中介保管。 新产证出来前仍有未知风险,属于上下家责任范围,如有担保公司进行解押则担保公司承受解押风险。

 

提问:房姐您好,我是北京二套,目前手头220+,目前的房子还有70的房贷未还。考虑到还款能力,只能接受150万的贷款,也即只能购买350(刨除操作成本和税费)的房子。请问:1、现房抵押经营贷-全款买房和民间垫资-全款买房-买的房抵押经营贷两种方式的利弊和操作成本?2、请问一下350的标的,满五贷款买房和不满二全款买房,在税费上能相差多少?3、想买朝阳的房子,有什么推荐吗?主要考虑投资。另,请不要把我的问题放到外部公众号上,谢谢

回答:现房抵押更好,民间垫资利率更高,风险也略高 差额要看评估价和指导价的差,评估价做的,税费都按指导价走 350主看东三东四老破小

 

提问:房姐您好,接上次的提问。武清的房子您建议交房后继续持有,可以请您具体说明一下吗?还是有点不太明白。现在和未来武清的发展状况会是怎样呢?谢谢! ………………… 提问: 亲爱的房姐,我们目前在天津武清的水城和南湖各有一套房(都还没有交房),您认为有持有价值吗?今年有了北京购房资格,手里资金有限,300万以下两居您有什么推荐吗?

回答:做为京津翼一体化毕竟的区域,产业尚可,虽然郊区但gdp天津第三,学区加持,10年以上可以长持,短期风险明显,由于炒作过高,短期会自然回落,所以直接出售赚一波,长期也可以

 

很多人给我留言提问,房姐精力有限,无法一一解答。

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