房小评 中国房评报道 今天
编者按：受疫情影响，2020年一季度标杆房企销售额普遍下降。但受3月份销售反弹的行情影响， 100房企的一季度销售额下降幅度又普遍好于预期。
据兴业证券统计数据：2020年一季度房企销售额降幅为：10同比下降13.6%；20同比下降16%；100同比下降21%。
仔细观察100房企一季度销售额变化，我们发现，有效货值充足并且主动降价促销的房地产企业销售额降幅较小。
2020年，行业要“活下去”，企业也要“活下去”。一季度的业绩关系着全年业绩目标的实现，以及穿越生存周期的能力。因此，近期我们将推出【追业绩】系列深度报道，剖析头部房企销售竞争力，重解公司投资价值。敬请关注。
在近日公布的2019年财报中，中梁控股（2772.HK）销售额大增50%；而在紧随其后公布的2020年一季度报告中，中梁控股销售额同比降幅约44%。
20房企一季度销售额同比下降为16%，对于刚拿下第20名宝座的中梁控股来说，一季度落后的分数有点多。
很显然，二季度中梁控股必须加油追赶，否则，公司刚宣布的2020年销售额增速10%的目标实现起来也会有挑战。
销售额不仅关系公司名誉，对中梁控股来说，当下更关系到土地储备向二三线城市换仓的战略达成。销售额当中50-60%用来拿地，如果销售回款受阻，中梁控股“加速逃离三四五线城市，换仓二三线城市”的战略也会受阻。
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港股“新军”中梁控股，在上市之前的三年里分别完成了190亿元，649亿元，1015亿元销售额的飞跃式发展，增速远超行业平均水平。
三年时间，从百亿到千亿，是独有的中梁速度。
3月底，中梁控股发布了上市后的首份成绩单。2019年不仅销售额继续大增近50%至1525亿元，而且营收、毛利润、归母净利润等指标的增幅都超过80%，可谓华丽。
但紧随其后，中梁控股管理层在业绩发布会上宣布：今年中梁控股的目标是1680亿元，同比增幅为10%。这与前几年的涨幅相比，降速明显。
“我们初步决定，未来每年的增长率保持在10%-15%之间，今年由于受到疫情的影响，所以定10%。”
即便是主动降速，中梁控股仍然在今年一季度落下了大笔业绩。
根据中梁控股近日发布的公告，今年一季度的合约销售额为187亿元，相比2019年一季度销售额338.5亿元，降幅接近44%，远超同等级公司平均值。
哪怕是降速后的1680亿元年度目标，今年一季度的中梁控股也只完成了全年计划目标的近11%，而20房企一季度销售额占年度指标比例约17%。
观察一季度业绩完成较好的万科、绿城等企业，房小评发现，这些企业基本上从3月份开始降价促销、加速回款。以万科为例，3月份销售面积增长4.9%的情况下，销售额降低了4.2%。
再看中梁控股，3月份销售均价为12900元/平米，比1-3月份的销售均价11800元/平米边际提高不少，这其中可能有供货城市能级提高的原因。但是在目前市场行情预期下，提价显然会影响后续业绩规模的实现。
另外，中梁控股一季度的表现，除了受疫情的影响，还跟业绩区域结构调整有关。
中梁控股曾经吃尽三四线城市大涨红利，如今面对三四线城市出现明显退潮，加之密集布局的长三角三四五线城市房地产销售额出现整体下降趋势，中梁控股从2019年开始就在加速换仓，2019年中梁控股拿地资金当中50%投向了二三线城市。
三四线城市的市场有明显爆发节点，一般春节返乡置业会占全年业绩的30%左右，因此中梁控股2019年及之前的年份，上半年销售额往往占全年业绩比例较高，而上半年中梁控股也经常能超额完成业绩。
换仓二三线城市后，投资更为安全，但是销售周期也将拉长，且市场竞争会更加激烈。对于中梁控股来说，换仓动作正在进行中，急需销售回款支持的资金去换仓拿地。
中梁控股高管在2019年业绩发布会上表示，2020年销售额中50-60%资金会用来拿地。相比之下，20房企普遍只有20-30%销售回款用来拿地，其他用于还债和保持现金流稳定，中梁控股2020年的投资策略仍显激进，而实现这个投资目标，前提是销售回款规模和速度都要保证。
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中梁控股新增土地属于二线城市的占比大幅上升，新进入的20个城市中有9个为二线城市。这种调整之下，使得中梁控股对于自身降速有所预期。
2019年，中梁在上半年，就已经完成了一半的销售目标，而今年中梁的压力不得不往后推。
2019年度业绩发布会上，中梁控股高管表示，预期第二季度的销售情况会有复苏，2020年供货2600亿元，去化率达到65%即可完成销售目标。疫情对环境造成了一定影响，不过公司对今年的前景并不悲观。
从2020年供货节奏来看，受疫情影响，中梁今年的供货主要集中在二、三季度，占比分别为28%和40%。
中梁控股有关人士表示，截至3月30日，工地复工率已经达到97%，已恢复约290个项目，除了武汉地区，大致已经全面恢复，其中武汉地区在建项目有3个，至于项目交付的整体影响情况，要视乎后续能否追回时间。
目前，中梁控股形成了化、全结构的土储，中小型项目为主，有效分散风险。基于现有已购置的土地资源，2020年预期的全口径可售资源超过2600亿元，湖北(包括武汉)占少于3% 。
“再加上售楼处全面重开，采取积极小步快跑的推盘策略，透过线上线下渠道积极销售，确信疫情只是延后购楼需求，预期二季度房地产销情反弹。预期本年期供货充足、均衡与地域分散，把握房地产市场的反弹窗口，强力复苏销售。”
具体措施上，中梁控股内部早已推出无理由退房政策，名为“预认购政策”，客户认购1个月内，可以选择放弃认购和签约。此外，中梁控股通过提升销售人员，首付分期，预认购，报销，分销等各项政策灵活使用，来促进销售。
中梁控股自主开发的“梁房通”也在2月18日新增线上认购功能，通过线上营销和线下结合，辅以激励政策，全方位解决疫情常态化时期的房地产营销工作。
“疫情对行业的影响是短期的。”中梁高管在业绩会上表示：“疫情对我们全年买地的预算影响较小，初步预算今年仍会根据销售额的50%-60%去投资。”
截至2019年底，中梁控股现金及现金等价物等合共约为264.95亿元，总负债2036.48亿元，同比增长26%；未偿还的债务总额为401.81亿元，同比增长48.8%。净负债率为65.6%，同比上升7.5个百分点。
中国房评报道2020-04-08 16:16:56
