我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房

提问：房姐您好，我是苏州户口，在苏州有一套房子，有贷款记录，目前我在北京工作，12月份就交满五年社保了，因为暂时没有回苏州的计划，所以想在北京买房投资，苏州的房子在2019年大概涨了30%，如果卖的话大概可以拿到250-280，可以作为北京房子的首付款，请问房姐我应该卖掉苏州的房子，买入北京房子，还是保留苏州的房子，如果纯投资的话，应该买在哪里，如何操作呢 ？谢谢

回答：很少提过苏州，因为基本没有在苏州踩盘，对于城市的具体脉络不清楚。 但是，一座城市的基本面，和具体的楼盘选筹，又是不同的概念。 从城市层面来看苏州的基本面，是足够清楚的。 苏州，本质是一个二线走向三线的城市。 核心的原因： 一是上海的吸血，二是行政级别的不足，三是人口的停滞。 对于三四线城市，房价其实不完全遵循一二线的逻辑。 房价的上涨是货币现象，超发的纸币一级级下流。 等到了三四线，已经所剩不多。 只有积累了相当长一段时间，或者由于一些特殊的定向输送资金，才能吸满水迎来一次井喷。 所以三四线城市，往往是五六年不涨，一次性涨50%以上或者。 但归根结底，缺乏后劲。 苏州这次的井喷，是对过去几年的变现。 苏州的蓄水池，其实已经空掉了。限售，又是进一步的冻结资金。 卖掉苏州买北京是正确的选择，可能明年限购进一步升级，今年的涨幅会回吐。 子弹200+，东三环—东五环次新，次选天通苑大面积。

提问：智慧的北京房姐您好！我急需在北京郊区买房用于积分落户加分又想具有一定投资价值，在朝阳已有一套商贷房，觉得大兴比较有价值，但子弹有限只有50看了高铁旁的佟馨家园50平150W和新机场旁的榆垡新城，也看了密云的通用博园，请教一下我该如何选择？大兴或其它郊区还有什么总价低的地段和楼盘求推荐？另外看您分享文章可以抵押贷款或垫资全款购房再抵押，我在西安还有一套商贷房在沈阳一套全款房目前均已，我这情况该如何操作？

回答：密云就别考虑了，大兴可以淘一下 西安还掉按揭再抵押，沈阳直接抵押掉，能套出总价的6成资金 大兴线黄村以南，购入总价不要超过400的标的

提问：您好，房姐，苹果北区开间一套388，2017年入手价400。现在估计370出手，还完贷款还剩200。东五环超级蜂巢酒店公寓，40年租赁期，70入手，年7万，现出售100多点。看了精华和好多回复，小产权不能留。但是这个租金相对很好。我有三个想法: 1.卖掉苹果和蜂巢，有300万子弹，可以二套名额购买一套，但是想每月还款和租金能持平。 2.卖掉苹果和蜂巢，有300万子弹，用父母的sfsd购买，他们都退休了，不知道能贷多少，购买一套，每月还款和租金持平。 3.300万子弹做稳健理财。未来20年北京的房产还能实现价格吗？如果无法，感觉理财复利会更好。 想今年操作一下，急等指点

回答：北京普通住宅租售比也就在2.x, 超过3的都比较少，租金抵月供不好实现 如果父母在65内尽快使用sfsd，20年没有问题

提问：您好 请问您提到的。首房首贷 为什么要尽量选择公房和满屋的房子呀。还请指教 多谢您

回答：首房首贷尽量选择公房，我应该没这样直接说过吧 买哪里是需要结合资金、需求和板块来分析， 如果首付150投资最理想的就是东三东四小两居老公房，有足够的流动性长期看跟随大盘没问题，而且也可贷足。 首付300、600选筹标的和范围都会不一样，不存在同一个标准

提问：房姐你好，我们夫妻非京籍，有购房资格。我看甘露园南里房屋产权显示是央产房。这种产权能不能买？如果买的话需要注意些什么？另外买完，我的小孩4岁，将来可以在附近上公立学校吗？ 谢谢

回答：北京的央产房有一道手续。 在交易之前，必须办理上市手续，才可以交易。 因为本身属于体制内资产，上市了，才是你的，你才可以卖。 上市后买卖和正常商品房一样，可以按揭可以公积金贷款。 理论上可以，但会有排位顺序，具体可以问问附近学校政策

提问：房姐是否了解廊坊东方大学城内的的荣盛花语城这个项目，现在均价一万二，而且说外地的不用社保也能贷款买，靠谱吗？未来是否有空间？

回答：廊坊没有投资价值，环京只有燕郊，不必一定要投资环京周边 可以考虑沈阳，未来有赚钱效应和购房资格后再入北京更好

提问：万科收取我十万诚意金不给退！2019.11我在北京的万科观承望溪缴纳了购房诚意金十万元，当时告诉我如果不买，可以申请退款，退款30天内到账。之后决定不继续购买，申请退款，告诉我等着收款就行；申请退款两周后我咨询进度，被告知需要补资料才可以走流程；补充资料后，告诉我2019.12.30才开始走退款流程。同时被告知退款周期不是之前提到的30天，而是30个工作日。今天已经是2020.3.29，已经三个月时间没有给我消息也没有见到退款，于是我打电话给销售经理，得到的答复是不知道什么时候可以给我退，没有时间预期。。。这就是大公司变相的骗取诚意金吗？承诺不兑现，对待用户一拖再拖，这是种什么行为？求助房姐！

回答：诚意金不退，可以找建委投诉，直至到法院起诉。还要看你的合同有无将诚意金写为定金，之前有过先例。等他们退款会异常艰难

提问：房姐好，夫妻目前住在东五环五方桥附近一套175大三居，户型不错但周边配套社区环境不好想置换高品质楼盘，改善自主为坚固保值；目前和父母名下均没有购房名额了只能先用亲戚stsd名额，考虑总价1400，卖一套133平两居天鹅湾，特殊偏好：大户型大面宽，位置三四环左右，品牌楼盘无学区要求，夫妻在朝阳上班；看了一圈房子最后把范围放在南四环新宫泰禾金府大院和中粮天悦壹号。纠结两个点：1.目前的形势卖方换房的手续及额外费用(贷款利息\/过户\/装修等等，需要额外付出五六百万)，是否值得置换；2.如果出手泰禾小区密度和园林精致，中粮175户型很赞，楼位置楼层差不多情况下泰禾贵二三十万，怎么选呢？急求指教[抱拳]

回答：垡头豆各庄，我能想到的175三居就只有京城雅居。 这个小区非常孤立，只有一根辅路下来印象非常深刻，连到未来豆各庄地铁都相对困难，小区又是大户型，4.5往上的价格未来出手无论是价格还是流动性都有困难。 天鹅湾不卖，可以买； 泰禾金府大院，中粮天悦壹号都非常差，再三回避。

提问：房姐您好！我们一家的户口要2020年12月才能专业到北京东城区。担心北京房子2020年涨价，考虑要不要现在在北京用老人名字全款买一套200万的房子，先上车。但一年后到了北京孩子在东城上学，肯定还要买房子，所以还得再卖掉200万房子，再去东城买。想来想去，不知如何抉择。现在要不要全款买个20万房子，取决于2020年北京房价涨不涨，还有200万房子如果购入一年后卖掉有多少税？请您帮忙分析一下，是否现在要购买个200万的房子。谢谢！紧急！

回答：你好，不建议这样操作，一进一出税费吃掉利润。 先用你们的房票买入，付一笔定金，签协议。用拖延流跟业主协商，等户口下来之后再过户。 去公证处做个公证即可，违约金写高，也可以让业主提供相同价值的抵押物。

提问：房姐好！从广播听到一信贷中介“摩尔龙”，也不了解，请教能请其代办信贷业务吗？有后顾之忧或后续什么麻烦不可预期之困扰吗？或有什么可规避之预案吗？请指教，谢谢！

回答：如果不想自己跑银行，找信贷中介一般没啥问题， 把费用提前了解清楚，一般2个点内，包括是否上征信，放款周期等

提问：碗老师，我们家是外地，男生。 请问老师，进燃气集团拿京户是否(工资低，但相对稳定) 如果想进去，在招聘时和争取留京岗位，是否有方法技巧和注意事项？请指教。 非常感谢!

回答：建议把“能给京户单位”作为，如果燃气集团对石油体系员工孩子有单独照顾政策，可以全力准备一下。在京单位来北京高校招聘，比较规范，注意别被陌生中介欺骗，那种拍胸脯给钱能拿户口的。男生、研究生、石油大学，找能源企业岗位有优势，但是一定自己要主动，简历精心准备好，每家来校招的宣介会都去参加。为了拿京户，薪酬4-5000都属于正常，不靠挣钱，靠融资，给京户的单位都是银行非常喜欢的单位，届时低利率的消费贷他一个人能申至少200万，这钱要是靠攒，月薪3万也得攒很久，所以不要为薪酬的事情担忧。2021很近了，要上心了，等你们的好消息！

提问：您好！北京首套首贷，首付大概160。 男友在北边IT工作，我在亦庄。买龙泽回龙观的房子比较合适？还是洋桥西罗园的老房子比较合适？这个首付是不是也无法考虑学区了？没怎么太看过房子，不知道从何下手。另外，是不是应该春节前买入？

回答：一个北边一个南边，想折中点可以选择丰台或者朝阳 丰台可以选西罗园木樨园草桥，这一带老小区相对没有溢价，靠近地铁。 接受远一点的，从6号线往东到东四环石佛营十里堡青年路可以选，早高峰全程一。 以2000年后的商品房小区为例，老一点的6万，次新的应该7万内合适。 春节之前入手，现在降价房源多

提问：房姐好，我外地有房北京算二套，子弹250左右。 想在回天地区两居或小三居，或望京周边两居（程序员）。不知道我能看多少标的房子。看您以往的帖子，对于二套资金不是很充足的，您经常提到全款抵押。但是不知道怎么操作，需要些什么。以上希望房姐能给些建议

回答：250按二贷能看400+， 全款抵押能看600+ 全款抵押可以看下精华帖，有过详细介绍，需要中介帮你做，变相4成首付

提问：美丽的房姐，请问北京如何淘老破小？有哪些区域楼盘推荐？淘的时候有哪些需要特别注意的点，比如交通，配套，户型，朝向？

回答：边界先划清楚： 北到天通苑； 东北来广营，酒仙桥； 东到常营，管庄； 东南十里河； 南边宋家庄； 西南大兴线，丰台站； 西面正常不过东二环。 其他不重要，只看价格

提问：房姐好，最近在网上看了一些房源，刚需自住兼投资，在阜成门上班，考虑通勤方便，请房姐帮忙点评一下，下列房源是否值得入手？ 1、海淀定慧寺永安东里，77平，报价615万，两室两厅，朝向南北，98年公房 2、海淀田村永达逸家，102平，报价710万，两室一厅，朝向南，04年商品房 3、海淀田村自由度，101平，两套报价598–625万，两室一厅，朝向西南，02年商品房 如果值得入手，合理的价格应该是多少？ 期待回复，多谢房姐！

回答：定慧寺老公房，回避 田村老小区，7万+价格堪比朝青 自由度同2，主要问题是距离地铁比较远，交通地理位置不方便。 如果不是老人需求自住田村，一般不建议，学区也一般。 阜成门上班可以买朝青。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

请搜索关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。

知识星球已盘点出北京投资性价比的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

知识星球内部文章：

《房产税为什么会导致房价上涨？》

《如何找笋盘 抵押贷全流程操作手册》

《干货！如何养出银行无法识破的流水？》

《新版征信被破解！离婚买房之路还能继续》

《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》

《用好信用卡 可以让你少奋斗10年》

《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

《因为宏观调控，所以房价飞涨》

《深度剖析——为什么买100%会亏本？》

《99%的新区会失败 以鬼城收场》

《一小白变大神 炒房秘籍速成篇》

《干货！炒房各流派都是怎么赚钱的？》

《成为职业炒家 如何保证每次买进都能大赚？》

《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》

《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》