我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐好，您之前说不建议用二套贷款，而是找垫资全款再抵押7成，相当于首付3成。想问下具体怎么操作，是找中介还是银行，需要有公司抵押还是个人就行，利息和贷款年限大概多少，谢谢！
回答：垫资找贷款中介，担保公司 当然，如果你的资质比较好，不需要包装，也可以自己去银行申请 利率根据你的资质不同，申请的产品也不同，一般推荐企业经营贷，20年 利率6%以内都可以接受。
提问：房姐好，最近又看了挺多房子，有些疑问，通州乔庄新华大街片区算核心区吗？大兴黄村片区通州乔庄新华，同样楼龄户型的小区通州单价会贵1w多，这种情况是优选大兴么？通州核心区是比大兴核心区能级好很多吗？
回答：整个通州区，都不属于核心区。 一号线，六号线沿线的通州，属于新老通州。 都属于城郊结合部地段。 玉桥属于老通州城区，黄村是大兴线二流地段，枣园相对更好。 分析房子需要具体的房子信息具体的价格。
提问：房姐，小白一问：刚买一房，已过户，但租给房东三个月，明年3月才结束租赁，现在申卡，申请表格问，如果有按揭，月供多少。那写新地址还是旧地址好？因为新地址在按揭中，旧地址没有按揭。如果说没按揭，它查征信会看到我买房了？之前没申过卡，如果现在一个月申请三家不同既银行，下卡率高不高？谢谢
回答：已经过户，写名下物业最贵的房产地址，或者公司资质好写公司地址。 有按揭，月供填到合理的，征信不体现具体利率。 征信会体现所有负债，所以你不填也可以看得到。 为什么要一个月申请三家银行？ 如果不是赶时间赶节奏，可以一个月1家慢慢来。
提问：老师好，女儿刚入职北京高校工作，年底能拿到户口，税后到手9000内。计划2020年10月前上车，首付款预计300个之内。 请问，1.投资为主，次新3居，请问能买的标的大概在多少价位？先圈定哪几个区域看房？ 2.是否现在开始养流水？多少合适？不知道表述的是否清晰，房姐费心，感谢
回答：如果选的房子合适，没有溢价甚至被低估，那么评估可以满评或者超评，贷款再贷足，预计可以买到700万左右的标的。 问题又两点： 1.工资流水比较少，贷款需要提前沟通，养流水为长期准备没有错 2.次新房选筹需要更加谨慎，因为溢价的占据多数 望京，青年路，九龙山几个区域都可以选择。 最重要的一点是，最近3个月买，不要等到2020年10月。
提问：房姐新春好，三个问题请教，，望花路西里小区100平两居室，长期看，是否能跑赢大盘？目前在考虑市场好点后是否出掉，中介说小区不好卖 第二，欧陆经典装修好，户型好的房子（200平）单价多少合适入手？小区您觉得怎么样？ 这个小区在亚运村板块能上陈经纶学区的好像还算便宜的。 第三，能上朝外的卧龙小区您觉得怎么样？
回答：望花路西里，投资的话我觉得性价比一般，更多是满足300多万的上车人群需求 欧陆经典处在溢价区，大面积5.5内才有性价比 卧龙完全学区溢价，加上亚运村整体偏高不建议买
提问：天通苑西三区200平电梯塔楼感觉比东一区同户型还要便宜一点点，请问是什么原因呢？因为17号线地铁预期更方便吗？感觉5号线也挺方便的？还是因为东一区挨着公园，学校稍微好一些呢？
回答：1.东区的电梯房也分很多类型，板楼，一般塔楼和八大金刚，都是不同的价格。 2.东一二三区有学区，西区没有学区。 3.东二三区离17号线比较近，西区距离5号线比东一区距离17号线更近。 4.在天通苑，你能看到不同户型价差30%，你也能看到类似户型仍然价差30%，可能只是因为楼栋的不同。 北京选筹，一定要对比一套套具体房子。
提问：房姐，我大概是270万首付和30多万的信用卡，现在买房需要提前多久准备流水？怎么做流水？流水必须是月还款的2倍以上吗？
回答：买房需要提前多久准备流水？ 首先要看你有多少钱？可以买到什么样的房产？ 达到这样的目标，需要采用什么样的贷款方式？ 另外除了房贷本身，是否还要增加其他授信负债？这样就要进一步计入首付流水的计算。 以及，根据贷款方式的不同，所需要的流水类型和金额，最后再推导出流水的正确做法。 30万信用卡粗约20万资金，相当于290万的首付，如果在选筹，评估和贷款三者上都做到达标，房姐客户案例来看基本买到约600-720万的房产居多，贷款400万上下。 按揭贷款可以凭收入流水和收入证明沟通银行，前提还要综合你的征信资质，个人其他负债，工作单位等。 如果是抵押贷，相对宽松一点。 理论上需要2倍，实际执行中有各种情况。 规律是：贷款总额越高，对流水的要求就越严格。
提问：亲爱的房姐，本人在望京上班，有京二套指标，手中只有300W，想买昌平区未来金茂府的悦公馆89平小三居限竟房，您觉得好吗？如果不妥您推荐哪里？非常感谢
回答：未来金茂府位置并不好，而且限竟房，想兼顾投资不要碰 300首付全款抵押能买700左右房产，不如看看 望京，金台路，平乐园 片区
提问：房姐老师您好，北京商住从17年3.26政策被打入冷宫后 一直死气沉沉。今年有可能政策调整走出一波独立的行情吗？
回答：商住启动，一般在住宅行情起涨一段时间以后。 商住需要等待住宅涨价，购买力溢出，或上车群体无力上车后，其中一部分人群选择商住，成为商住上涨的助推动力。 其次是商住政策再次放款，这类政策无法短期预测，长期看会放款。
提问：请教房姐，手头海淀双榆树700万老房，贷款余额60万，另外还有二套房抵押贷120万。想换附近1000万房，不满二，原值300万，老人有sdsf资格，应怎样操作？家庭月收入80k，月供18k
回答：双榆树大多是老破小，需要具体的房本信息，看能否抵押贷。 什么是 另外还有二套房抵押贷？ 双榆树是危险地段，尽快出掉换仓。 老人具体信息没有。 从描述来看，涉及到贷款，融资，多套贷款置换，接力贷等综合规划，建议找工作人员约选筹的咨询。
提问：房姐您好，新春快乐！我的情况是是首房首贷想上车自住，首付只有90，由于单人还贷，月供暂时只能1w，发现东三到东五的小两居老公房无法上车。想请教下您：我是继续在东三到东五淘一居室老公房上车还是去其他区（如丰台石景山）淘小两居，如去其它区域麻烦您推荐几个小区，谢谢
回答：90偏少能看的标的太少，过偏的区域不推荐，硬上车会有风险， 建议做到120+的首付，开发下信用卡，或家人的信用贷等
提问：房姐好，最近在网上看了一些房源，刚需自住兼投资，在阜成门上班，考虑通勤方便，请帮忙点评一下，下列房源是否值得入手？ 1、海淀定慧寺永安东里，77平，报价615万，两室两厅，朝向南北，98年公房 2、海淀田村永达逸家，102平，报价710万，两室一厅，朝向南，04年商品房 3、海淀田村自由度，101平，两套报价598–625万，两室一厅，朝向西南，02年商品房 如果值得入手，合理的价格应该是多少？
回答：定慧寺老公房，回避 田村老小区，7万+价格堪比朝青 自由度同2，主要问题是距离地铁比较远，交通地理位置不方便。 如果不是老人需求自住田村，一般不建议，学区也一般。 阜成门上班可以买朝青。
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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北京房姐2020-04-05 12:05:40
