我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房

提问：房姐老师你好，东三环的几个楼盘您觉得哪个更好？ 世茂宫园，圣世一品，首创喜瑞都。

回答：世茂宫园，圣世一品是一类楼盘，高档CEO公寓，独栋，缺乏小区环境，附近的交通缺少过渡，出门三环，进来直接是小巷。 世茂宫园对门的康莱德，其实在暗示你，世茂宫园是一个类酒店产品。 这类标的的特点是，往往开盘价很高，中间长期不涨，某个时间段又低于市场价，沉寂了N年后，可能某一天突然有补涨一段上去。 首创喜瑞都，比较典型的贵妇盘，有一定溢价，但是产品本身由于地段+品质属于【孤品】，所以有时不得不成为一些人的选择。

提问：希望百忙之中的房姐翻翻牌子，谢谢 1. 石佛营东里小区，图片中的90后公房，58平，单价5.1，高楼层无电梯，东西向，怎么样？这个小区配套如何？石佛营附近的一室或二室90后公房，均价多少可考虑？长期看能跑赢大盘吗？ 2. 首房首贷，国企，不算年终奖等，月固定工资税前不到1w，买月供要1w多的房子，能贷到商贷吗？可以的话，需要提前做哪些准备吗？ 3. 等额本息和等额本金，选哪个划算一点？ 问题有点多，麻烦了。

回答：石佛营地段不错，石佛营东里上车盘小户型为主，户型比较房子全南和南北通透较多，离红领巾和朝阳大悦城也不远。可以入手 先在北京做不了jls，增加共同还款人，如果信贷经理认可也是大概率能下，有必要可以使用 长期贷款选等额本息

提问：准备投资，二套，全款500-600，不准备贷款，请帮忙推荐一下位置以及小区。

回答：十里堡，四惠，石佛营一带02后小区， 可买三居 例如 十里堡海华堂，炫特，望京慧谷，澳洲康都等小区。 另一个就是天通苑单价3W内的大面积

提问：房姐你好，我是首套首贷刚需上车，考虑总价350～400的房子，最近看房发现三元桥附近霞光里两个小区，35号院和30号院，准备重点考虑，分析起来有以下优势： 1.有新源里在朝阳还不错的学区：新源里四小和清华附中朝阳分校 2.交通方便，地段繁华，附近靠近大量写字楼区域，也靠近亮马桥的使馆区 3.目前单价在6万出头，比三环里的新源里顺序源里便宜 4.老房子是钢混结构，能做20年公积金贷款，节省商贷的利息支出 5.有60平左右南北通透小3居户型，租金8000左右，高 能否帮助分析下这两个小区的劣势，以及未来是否有拆迁的可能性？目前的形势下单价多少比较合适？

回答：你好，三元桥到团结湖一带有不少老公房，基本得150万以上可以撬动。 你分析的基本没问题 但是老公房尽量挑90年以后的，霞光里位置还不错，不过现在可以淘到单价6万以内的，选筹再重新淘一淘。 5.8左右入手

提问：您好，拟在金海国际或沿海赛洛城选择一套改善房，板楼三居，请问大概什么价格不算溢价？另外从您专业的角度偏重哪个项目？首付能拿出450（其中250需用自己首套房jyd）谢谢！

回答：沿海赛洛城市价略贵，6万已上都属于溢价。 金海国际本身户型不太好，小区一般，密度大 沿海赛洛城更值得推荐，需要好好淘标的

提问：房价好，几个问题请求指点。 1 二套投资，预算全下来控制600以内，持有时间大概三年（因为孩子2024年上学，要卖掉抽出资金买个学区），本人在芍药居上班，不自住纯投资的角度，请问千鹤家园，惠新里小区，南湖东园一区哪个更合适？惠新西街或望京有其他合适小区吗？单价分别多少合适？目前在望花路西里持有自住房一套。 2，如果回头考虑朝阳区的学区三居室，自住兼顾投资或者保值性质，看您曾推荐过紫薇天悦，但是听说紫薇是回迁楼，质量一般，目前看单价也不低（好户型7.8w）请问您推荐理由是什么。 3 对于同户型装修很好的房子，装修加分值多少钱？ 谢谢房姐，在线等回复

回答：千鹤家园 6以内，南湖东园一区 5.5以内 都可看 学区基本都是溢价，均不属于品质盘，所以一直建议投住分离，在朝阳学区当前可选择范围并不大，还想投资就把学区当学票，勾得上门槛即可 装修不值钱。找笋盘都会找装修差的，进行砍价。

提问：房姐南三环的房子是否只有居住的价值？三年内有投资的价值吗？

回答：首先，南三环欠缺一个明确的定义。 南三环以北到南二环，南三环以南到十号线，十号线以南到南四环，都存在明显差异，如果选筹进行到细化的阶段，这三个不同的地段，要分开来算。 南三环优劣并存，不存在“只有居住的价值”。 玉林、开阳、西罗园、永外、方庄，二三环中间大多属于老地段和固化地段，相对居住投资都不太优。 十号线以北，草桥、角门、马家堡、宋家庄等地都有不错的居住投资相宜标的，但是更西侧的玉泉营和更东侧的成寿寺两侧，环境和地段价值又迅速下跌。 而南四环至十号线之间区域，由于地段的原有面貌不同，有例如公益西桥周边有平整的居住区，而马家楼、花乡、大红门肖村等地，要么环境混乱要么没有住宅，存在具体分化的差异。 在北京买房，宏观的分析作用是帮助你尽快缩小范围，快速对比选择； 最终的选筹，房姐建议一定要看每一套具体的房子本身

提问：常营的金隅丽景园和北苑的莲葩园，对比都是两居的话，哪个投资潜力更大一些呢？

回答：常营丽景的品质并不好，只能算是基本的刚需上车盘。 不过相比较而言，老北苑的居住品质和未来空间比常营还要更差一些，莲葩园本身的居住密度比较高。 投资的话，除非出现很便宜的价格，这两个一般不选。

提问：房姐，北京公务员配售的房是啥政策？买商品房会影响配售吗

回答：公务员福利，分房的价格往往是商品房的7折以下。 例如广华新城就有一部分是分房。 这类房产名额相对难弄，要么运气要么关系户。排队很久。 个人买房是否影响分房，要看单位的具体分房政策。

提问：房姐好，团结湖，劲松紧凑小两居，您能帮我推荐下具体楼盘吗？十年内持有，看中投资和租金的，谢谢

回答：楼盘并不多，建议全部淘一遍，这些板块都是要到具体标的来看 给两个参考 劲松5.5内，团结湖6左右 都可入

提问：麻烦咨询一下房姐，300首付子弹，北京stsd，如何能够拿下700的房子呀？您提到的换核如何操作呢？多谢！

回答：sfsd可以贷款贷足拿下700万的房子，二手房可以适当高评 换核就是换个人申请，抵押和按揭不要是同一人

提问：请教房姐，甜水园棚改项目现在是不是搁置了，这一片未来有什么预期吗？

回答：甜水园的旧改进行中，但是具体进度会怎么样，暂时没有定论。 凡是明确利好的消息，在北京的传播速度是很快的，价格已经提前一步提现。 甜水园本身地段不错，尤其和朝阳公园南门接壤地段。 但是一两个地块改造不够，如果能从金台路到朝阳公园一条马路全部打通重新建设，普通新盘卖到12万不奇怪。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

请搜索关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。

知识星球已盘点出北京投资性价比的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

知识星球内部文章：

《房产税为什么会导致房价上涨？》

《如何找笋盘 抵押贷全流程操作手册》

《干货！如何养出银行无法识破的流水？》

《新版征信被破解！离婚买房之路还能继续》

《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》

《用好信用卡 可以让你少奋斗10年》

《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

《因为宏观调控，所以房价飞涨》

《深度剖析——为什么买100%会亏本？》

《99%的新区会失败 以鬼城收场》

《一小白变大神 炒房秘籍速成篇》

《干货！炒房各流派都是怎么赚钱的？》

《成为职业炒家 如何保证每次买进都能大赚？》

《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》

《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》