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提问：房姐您好： 情况介绍： 北京现有回龙观流星花园三区120平 一套 贷款190万 目前已购四年 手上子弹150 父母还有首套资格 广安门附近上班 家庭月入4w 1.卖掉现有住房 利用父母首套望京入手一套 改善型住房 解决两个孩子上学问题及上班通勤 2.保留现在这套 用父母首套贷款甜水园附近入手一套老破小 追求增值 3 卖掉现在这套，望京和甜水园附近各入手一套老破小 4.请房间指教更优方案 主要需求投资增值

回答：建议集中到一套买入望京依然追求性价比高的标的，北京市场容量够大，高总价才能脱离红海，多套老破小维护成本高，增值长期看只能跟随大盘，500以上的市场才有淘笋的可能

提问：房姐，首套首贷，手上500~600万，孙河有什么一手盘推荐的？

回答：顺义，土著区＋望京卫星城，部分产业支撑，老城区阻碍多，孙河已经提前透支是目前问题。 自住看你自己的喜好，天瑞宸章附近的几个盘可以看看。 投资望京更好。

提问：房姐，我家目前的情况是北京工作居住证，二套，手上有资金400万左右，兼顾自住和投资。目前都在北三环附近工作，不考虑，考虑的区域是北苑，望京二手房和朱辛庄地铁站的新房万橡悦府。北苑看了天居园，望春园和天怡家园，都在地铁周边，望京还未开始踩盘，想问问，1.北苑是否值得现在入？这几个小区溢价如何？是否还有投资的机会？2.万橡悦府如果作为自住是否还可以兼顾投资价值？3.是望京区域现在还可以购入的房子主要有什么特点？4.是否还可以等到年底？5.中介说我是二套，就是贷款147万，这样看，我也就只能考虑550-600之间的房了，有别的操作可能吗？

回答：北苑溢价区域，好楼盘少 万橡悦府投资价值不高 望京南：以淘老破大最适合，商业配套交通都不错，不是但足够成数； 阜通：商业更丰富，物业较少，望花路等社区淘老破小，望京新城，都市海岸等老破大； 望京：望京最成熟的内部区域，老破大较多，属于稳妥的选择； 望京西：断头路，主干道堵塞，回迁老小区居多，属于较差区域； 有合适就上车 全款抵押可以上900到1000的标的，可以看之前精华帖

提问：房姐老师您好 后现代城看上两套房 一套南向81平一居 报价500 单价6万2 另一套西南向 85平两居报价580 单价6万8 我知道您是不推荐一居 但这两套房就差4平米 价格差了80 我看这一居也有能改两居的 请问该如何选择？谢谢您

回答：后现代城差异很大，要看具体房子。 除非房源出色，一般不选后现代城。 6万8的单价肯定回避，事实上超过6.5万兴趣就没了。 一居81平明显错配，40-50平的一居已经把市场抢走了。。

提问：房姐，看到有数据说深圳房价排名，北京五年之内还会涨吗？两个城市中哪个发展潜力大

回答：北京上海广州现在都是好的入手时间点。我反对只站在深圳这个城市看深圳，要站在的角度。 深圳的优势，上海有，北京有，广州也有。但为什么只有深圳走出独立行情？这就是短期看政策，我们保持要警惕。至于后市，相对谨慎吧，深圳核心区这一波炒作挺严重的，如果你想买，一定要找到价格合理的个盘。或者等深圳不这么热的时候，价格吐回去一点再入手。而且，买过房之后，未来2~3年都要有合理而充裕的现金流。如果是孤注一掷顶格上，追高现在不建议。 只要北京还是中国的首都，它始终都是中国最强大的城市。 楼市上涨，核心原理是纸币的印刷； 只要纸币存在，我们永远生活在一个通胀的社会； 房子的标价，注定会从3万变成30万，甚至更高。 至于每个城市具体的涨多涨少，一方面取决于城市本身供求关系的紧张程度，另一方面则是新增纸币的优先级。 在纸币这一点上，作为的ZZ中心，北京有着特别的优势： 1.所有新增纸币，是一级级往下放的，轮是北京，接着才是上海，深圳。城市等级不同，决定了拿到钱的先后顺序。 2.作为ZZ中心，所有的城市和权贵，都会向北京集中。 无论 old money 或者 new money； 3.在北京巨大的城市地位优势的另一面，是北京楼市紧张的供应。 北京一直在严控人口，但产业和城市地位对于外来人口的吸引力仍在，毕竟整个北方，几乎没有第二个更好的城市，北京对整个北方城市是没有对手盘的。 从官方数据来看，这两三年来的人口总量并没有明显的减少，只是增加缓慢，但相比于同为一线城市的上海，北京在人口的结构上明显表现出更加年轻的状态。 放到，北京的房价未必是涨的最快的，但是北京的住宅，存在严重的供不应求。 相比上海和深圳，北京的住宅商品化起步最晚，发展最难，因此在所有城市之中，也是病情最为严重的。 明星大腕，大佬们，都要在北京牵线搭桥。 这也就导致了，所有的顶层人物，大部分都有在北京置业的需求。 从各个地方zf热衷于在北京开设驻京办抢地盘，就可见一斑。 每一次大涨，之后都会面临2年左右的恐慌期： 成交量下跌，再长期保持平静直到慢慢抬升。 这种偶尔产生的短暂性下跌，本质上更接近于大涨后回吐； 就像一场大胜的战役中，一些士兵因为兴奋而冒进，输掉几次小型战斗，对于最终的结局并不能做出什么改变。 综上，任何时候都不要看空北京楼市。

提问：房姐你好，我是首套首贷刚需上车，考虑总价350～400的房子，最近看房发现三元桥附近霞光里两个小区，35号院和30号院，准备重点考虑，分析起来有以下优势： 1.有新源里在朝阳还不错的学区：新源里四小和清华附中朝阳分校 2.交通方便，地段繁华，附近靠近大量写字楼区域，也靠近亮马桥的使馆区 3.目前单价在6万出头，比三环里的新源里顺序源里便宜 4.老房子是钢混结构，能做20年公积金贷款，节省商贷的利息支出 5.有60平左右南北通透小3居户型，租金8000左右，高 能否帮助分析下这两个小区的劣势，以及未来是否有拆迁的可能性？目前的形势下单价多少比较合适？

回答：你好，三元桥到团结湖一带有不少老公房，基本得150万以上可以撬动。 你分析的基本没问题 但是老公房尽量挑90年以后的，霞光里位置还不错，不过现在可以淘到单价6万以内的，选筹再重新淘一淘。 5.8左右入手

提问：房姐老师你好，突然想到一个有意思的问题，西城的老师都住哪里，新入职的教师买得起西城的吗？

回答：老教师，已经分了房。 新来的教师，大多数本身即是北京家庭出身，家里有房。 剩下的小部分人，在附近租房，我几位在北大人大的老师朋友，除了家里北京的，都是在附近租房。 少数工作几年后，着手买房。 教职工不一定买，有的有子女入学。

提问：房姐您好 我首付250左右，考虑石景山 八角苹果园，海淀五棵松附近有推荐吗或者朝阳潘家园

回答：你是自住改是投资？ 石景山未来也是住宅区，投资会长期跑输大盘 海淀溢价不推荐 250万首付贷足买套接近600万的公房，或者角门4\/10交汇地带550左右商品房是大方向

提问：对于投资来说，北三县，通州，和东三环四环间的老破小，那个更有价值一些

回答：北三县老破小无价值。 通州很大，老通州老破小一般，发展潜力不大，租金有限。 相对最优质的老公房集中在东三四环，但仍然需要精挑细选。

提问：房姐，您好。看了您之前的问题回复贴，感觉您比较看好WJ区域。 WJ的发展势头也确实还行，但是我有个疑惑，那边的房子供给体量确实也不算小数了啊。 按照物以稀为贵的原则，那边这么大供应体量，未来能多少空间怕是也难说吧？ 我在上地13号线新开清河站有套2居，从目前租售比来看，确实不比望京。但是如果换房的话，各种手续税费一起加来，利润空间就快挤掉了。 您从投资角度看，建议值得这样置换么？

回答：整个望京内部，其实可以开发的地块不多了。 除了望京西，但又因为交通不变，所以还需要重新打造配套的体系。 但望京价格仍然不高。 在望京的地段价值远远大于上地西二旗的情况下，互联网的聚焦，结果是进一步抬升望京的利润。 望京不是单一产业区，上地西二旗只有互联网。没有互联网进驻之前，望京也是北京不多的产住结合，商业发达的地段，足以支撑今天的价格。 所以，即使互联网再次流动，距离吐掉利润，还有很长的路。 望京北面，来广营一带还是光秃秃空地，上地西二旗已满。 两者未来的预期空间不是一个量级。 需要注意的是，来广营一带大部分楼盘是有溢价的，尽量回避望京8\/9万以上的溢价或者CEO盘即可。 阿里总部搬北京这次，的，反而不一定是望京。 望京内部的住宅产业也是分化巨大，以地铁站划分比较清楚： 望京南：以淘老破大最适合，商业配套交通都不错，不是但足够成数； 阜通：商业更丰富，物业较少，望花路等社区淘老破小，望京新城，都市海岸等老破大； 望京：望京最成熟的内部区域，老破大较多，属于稳妥的选择； 望京东：地铁口没有盘，主要在soho四周，其中橄榄城国风北京等属于溢价，宝星，慧谷等次新房存在淘笋机会，soho周围也是目前望京最繁华的综合区域； 东湖渠：安静适合住家，商业配套等及格，以西面几个次新楼盘为标杆存在淘笋机会，利泽等老小区偶尔会出老破大存在机会。 望京西：断头路，主干道堵塞，回迁老小区居多，属于较差区域； 还有一个没有地铁的小区域：四元桥的望京桥至宜家一带，大多是2003后的老破大，目前有大片空地闲置或者作为公园，与东三环，太阳宫等区域的连接作用尚未发挥，未来可能存在一定区域质变的因素。 所以望京建仓的难度也不小。 一直不鼓励置换，更倾向抵押再入手一套望京。 一定要置换的话，只有在淘到望京8-9折的确定的笋盘才考虑。

提问：房姐是否了解廊坊东方大学城内的的荣盛花语城这个项目，现在均价一万二，而且说外地的不用社保也能贷款买，靠谱吗？未来是否有空间？

回答：廊坊没有投资价值，环京只有燕郊，不必一定要投资环京周边 可以考虑沈阳，未来有赚钱效应和购房资格后再入北京更好

提问：房姐你好，请问美立方一层86平，5.3万一平，可以入手吗？美立方，国美城，炫特三期请问您更推荐哪个楼盘？谢谢

回答：北苑已经很贵了，北京房价经常忽略地段。 新房癌，品质癌，地板价高。 随着时间推移，天通苑会和新北苑越来越近。 国美城是比较容易出笋的楼盘，最终决定入不入手，还是看价格。

提问：房姐你好，我和媳妇都是sfsd，但是我们已经领证了。现在我俩在北京和成都都有购房资格，以后想定居成都。今年想买一套总价400之内的房子，过两年再买另一套400的房子 问题一：从投资的角度，是先买北京两年后再买成都还是先买成都两年后再买北京预期更高？假定先买的那套房子持有时间不低于5年 问题二：北京房价基数已经这么高了，投资增值的空间还大吗？持有5年涨幅50%的话也不算太高，而且朋友都劝我房子流动性低，万一有其他更好的投资渠道(比如股市牛市来了这种)，灵活性太差了 问题三：假定今年先买北京的房子，淘到笋房的概率还大吗？看你的回答是重点关注东三到东四的老公房，有更具体的区域或者小区吗 多谢

回答：你好，大单优先原则，sfsd一定要用在北京。 建议暂时离婚，把各自的sfsd都用完再领证。 或者婚后买房，只上一个人的征信，另一人申请放弃份额，保留一张首套房票。 如果你的朋友们，没有买过6套以上的房子，不懂投资，他们的话都不要信。 北京往年的涨幅规律：涨1年，歇2-3年。每次涨幅40-50%，再回吐10%-20%左右。 如果不是因为2019年的政策压制，北京涨幅一定是紧跟深圳，帝都根本不缺购买力。 房产一定是玩长线的，持有5年才能穿越一个完整的熊牛周期。 北京淘笋倒计时1个月，趁现在看房200套，除夕之前入手。 一年中的涨幅集中在3-5月，如果北京政策利好加把火，很快就点燃了。 总价400以内关注四惠，甘露园，金台路，石佛营，十里堡，再到东风桥酒仙桥，南边劲松十里河，都是可选的类型。

提问：房姐您好： 情况介绍： 北京现有回龙观流星花园三区120平 一套 贷款190万 目前已购四年 手上子弹150 父母还有首套资格 广安门附近上班 家庭月入4w 1.卖掉现有住房 利用父母首套望京入手一套 改善型住房 解决两个孩子上学问题及上班通勤 2.保留现在这套 用父母首套贷款甜水园附近入手一套老破小 追求增值 3 卖掉现在这套，望京和甜水园附近各入手一套老破小 4.请房间指教更优方案 主要需求投资增值

回答：建议集中到一套买入望京依然追求性价比高的标的，北京市场容量够大，高总价才能脱离红海，多套老破小维护成本高，增值长期看只能跟随大盘，500以上的市场才有淘笋的可能

提问：房姐好，最近在网上看了一些房源，刚需自住兼投资，在阜成门上班，考虑通勤方便，请房姐帮忙点评一下，下列房源是否值得入手？ 1、海淀定慧寺永安东里，77平，报价615万，两室两厅，朝向南北，98年公房 2、海淀田村永达逸家，102平，报价710万，两室一厅，朝向南，04年商品房 3、海淀田村自由度，101平，两套报价598–625万，两室一厅，朝向西南，02年商品房 如果值得入手，合理的价格应该是多少？ 期待回复，多谢房姐！

回答：定慧寺老公房，回避 田村老小区，7万+价格堪比朝青 自由度同2，主要问题是距离地铁比较远，交通地理位置不方便。 如果不是老人需求自住田村，一般不建议，学区也一般。 阜成门上班可以买朝青。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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