我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐老师，朋友最近跟渣男闹离婚了，男的在外面有小三。朋友现在最头痛的是房子当时是她出钱买的，已经办理了离婚手续了。可是男的不肯配合她去房管局办理手续。朋友是否可以单方办理呢？你帮帮她吧。

回答：如果能够证明房子是婚前本人出资购买，住房贷款的月供是本人还款。 那么房产是属于你的。 如果配偶不配合过户，可以起诉走法院判决过户。 进行判决不是的做法，毕竟执行起来总是无数件操心事。 比较好的办法还是自己心中有数，有信心，毫无疑虑，这房子就是你的。 对对方晓以利害，知难而退，更名以后再送点礼物，办事滴水不漏。 如果我们更进一步，推导到底层原理的层面来看这件事： 夫妻间如果没有达成真正意义上的战略伙伴关系，要么不加名字，要么老实代持，然后根据条件逐步释放“股份”，最后转让“控制权”的时候，就是把这套财产完全赠与给对方。 是预则立，做事之前先设计好局面，杜绝风险隐患。 尽量不要等到问题发生了再解决。

提问：家庭深圳移居北京，想在北京买房，一来解决自住（需四房），二来要考虑未来孩子上学（目前2岁）； 基本情况：我和老公都在后厂村中关村软件园上班，目前租房住世纪城，买房希望既考虑学位（优先梯队学位），也能兼顾自住舒适，生活便利，上班通勤方便的，对北京还不熟悉，之前有考虑过世纪城旁边的万柳，但还没有做深入了解，而且感觉单价较高，也担心未来转手问题 问题1：假如预算2000左右，房姐会有哪些建议选择或者重点区域推荐，谢谢 问题2：老公北京户口但深圳有房贷记录，是不是在北京买房我们只能首付8成？如果把深圳房贷还掉再过户给我办离婚，是不是他就可以算无记录？谢谢

回答：海淀因为普遍的学区高地，一大半的房子属于高价，一小半的房子轻微溢价，能淘到性价比比较高的房子概率大概不到朝阳这边的十分分之一。 从中关村到后厂村，是以码农产业为核心的区域。 中国互联网的座金矿在这片区域诞生，持续十几年的财富挥洒浸润，这一大片区域形成了一片小世界。 高收入码农，成功上市大佬，互联网高薪泡沫，创业大潮击鼓传花，中关村到后厂村，在充足的购买力和产业寡头的背景下，形成了码农之间的买卖循环。 具备购买力溢价，区域锁定，学区追捧，所以这片区域房价异常高昂，对于房产投资而言很不友好。 因为「学票」作为一项没有标准的复杂服务，其价值完全没有一个公允的评判标准。 升学率和分数背后有生源筛选，教学质量不是消费者评价，所谓名师难保不是百度文库水准，哪一个都很难说清晰客观，只有认同人数的多少。 以上是价值层面上的分析。 如果要在海淀买房，又带有自住需求，得要看你在居住方面还有哪些要求，比如居住区域，平时消费习惯对心的商业需求，对环境的要求等。 万柳是热门贵妇盘，自住只能当做消费品入手，潜力不如非学区盘。 我是投资思维，学区建议买一套学区小户型，挂学位即可，世纪城继续租房住。剩余子弹再入手一套朝阳做投资，投住分离，这样才能利益化。 深圳的房贷还清之后，离婚去名。腾出老公的北京2张房票，分别全款抵押的方式入手2套。 一线城市处女贷用掉之后，二套资格购房成本极高，所以都推荐全款抵押，找个垫资公司配合过桥，等过户之后迅速做抵押，相当于首付3成。

提问：房姐您好！新华联丽景珊瑚湾最西边紧挨酒店4层173平4室，二暗卫，第4个小房间无窗，北向两次卧视野稍欠，公司产权，含税费6W內。请权衡上述各因素情形下入手合适吗？感谢不尽。

回答：不适合。 珊瑚湾这类改善型房产，本身不适合带有硬伤。 越是刚需下沉的产品，硬伤的接受度越高。 另外公司产权的房子，隐藏风险的概率更大，交易的复杂性更高。

提问：房姐好，之前的回答很受教。目前正处在换房阶段，还请房姐不吝赐教。 目前有回龙观矩阵66平三楼小两居，刚生二娃，换房刚需，兼顾保值。目前大娃在回龙观育新上学，考虑未来学区，还是要在同学区内换房。目前看房有几个选择，1，和谐家园二区顶层 商满五，445万。 2，龙锦二商满五，475万 3，龙锦苑一区 商满五421万。 房姐，现在是换房的好时机吗？另外，您对现在老旧小区加装电梯的形势怎么看？龙锦一区附近的高压线，所以龙锦一普遍价格偏低，不知道您是不是了解情况，可以购入吗？

回答：你好，如果刚需换房就换 回龙观区域可以入, 别离高压线太近问题都不大 加装电梯对顶层来说是利好，可能出现暴击

提问：北京房姐您好，手里有1200万现金，想投资一套性价比高的房产，然后再利用此房产和手里的现有房产做抵押购入天通苑的复式房2套，目前有2套全款房产总价值在2400万左右，请帮我建议纯投资房产选择那里合适，如果购入天通苑楼层那个区域出行方便，复式价位多少合适，谢谢谢谢谢谢

回答：思路可行，不过高总价的抵押对流水的要求很高，需要注意 推荐 望京以宝星，慧谷等为代表的次新7*200平， CBD阳光100单价6.5*220 双井九龙山次新7*200平 天通苑建议看东区，单价 2.8内

提问：请教房姐，手头海淀双榆树700万老房，贷款余额60万，另外还有二套房抵押贷120万。想换附近1000万房，不满二，原值300万，老人有sdsf资格，应怎样操作？家庭月收入80k，月供18k

回答：双榆树大多是老破小，需要具体的房本信息，看能否抵押贷。 什么是 另外还有二套房抵押贷？ 双榆树是危险地段，尽快出掉换仓。 老人具体信息没有。 从描述来看，涉及到贷款，融资，多套贷款置换，接力贷等综合规划，建议找工作人员约选筹的咨询。

提问：房姐你好，不是sdsf的话按您的推荐是全款买进再抵押。具体的抵押操作流程以及需要注意的坑有哪些，方便介绍一下吗？

回答：全款抵押胜在可以避税，可以抢好房源，可以无视贷款政策限制，缺点是你要能拆借到全款。 正常过户到抵押批贷放款，大约3-5周，目前一个月内较多。 你的资质的具体抵押情况，需要先预审你的材料，并且结合你的选筹具体情况来分析，最终整个贷款的计划能不能覆盖住你的预留条件。 北京市场垫资费用在1%\/10天起。 首先做好所有的预审，把买房和贷款一起来进行计算规划，才能程度控制时间，减少风险。 北京抵押所需基本材料： 北京市住宅，经营一年以上的公司，符合条件的抵押人借款人(金融经历地产等，年龄太大等禁入)。 判断可以选用的抵押产品所需材料： 夫妻征信(银行打印版)，夫妻近半年流水，公司信息，房本信息。 几乎所有银行都有抵押业务，只有看你的材料才知道能办哪个产品。 ——不是哪个银行可以借钱给我，而是我能从哪个银行借钱。 北京二套资格一律建议先做全款，然后抵押。

提问：房姐你好，我的情况是在北京二套有公积金，在保定市有房产市值120万，有20万贷款，明年7月份才能上市交易。家里两个孩子和老人。我纠结的是：在北京有自住需要，在天津有孩子上学需要，在保定房价低离北京也不远可以多买两套，而且父母亲戚都在保定市。我和我老公国企单位收入稳定2.5万左右。该怎么办呢？我们倾向于在北京买，但是需要卖了保定房子才有首付。

回答：河北保定人口流失严重，未来价值会进一步打折扣。 未来不会再有普涨行情，趁早出手，置换到北京。环京也不是优质资产。 保定卖掉后 老人暂时租房住，未来有子弹再买套小户型好了。

提问：房姐你好，北京石景山远洋山水两居一套自住，目前市场550-600左右，旁边永乐东区塔楼一居一套父母住，户型一般，200左右，门头沟商住一套，目前130左右（已赔50，房本没下来），孩子在远洋这边上小学五年级，有改善➕投资需求，想着主要还是考虑西边，请指点，没有学区需求，可以卖一套两套甚至三套，请帮助分析谢谢！另，为什么您一直不建议西边呢？

回答：西边主要是，所以房价虚高， 买到性价比投资盘比较难，不过还是可以淘一下 商住尽快止损， 远洋属于溢价盘长期看跑不赢大盘 如果想让房产长期，你这个需要重新配置

提问：你好，现住九龙，想在周边再入手一套100平米左右的投资，首城国际、珠江帝景谁更好一些啊？九龙目前还有投资价值吗？大望路附近您有推荐的小区吗？

回答：珠江帝景更好，偶尔可以淘到笋盘。关注双井九龙花园，珠江帝景，朝阳公园丽水嘉园，东风桥，望京的次新......具体还要结合个人具体偏好。

提问：房姐您好，请问一下，北京地区，首套首贷资格，目前看到一套房满五但不，有抵押贷款，个税近百万。但整体房型，总价和单价等等都还可以。请问一下，1，值得用垫资全款去购买吗（能抵掉个税？）？垫资大概成本如何啊？2，或者还是建议用首套首贷资格，买个能够得上的就好了呢？多谢

回答：全款入是要有一定笋度的，不然不值得 垫资相关信息可以在圈内搜索，有过回答 如果还有首房首贷，优先用掉

提问：房价好，几个问题请求指点。 1 二套投资，预算全下来控制600以内，持有时间大概三年（因为孩子2024年上学，要卖掉抽出资金买个学区），本人在芍药居上班，不自住纯投资的角度，请问千鹤家园，惠新里小区，南湖东园一区哪个更合适？惠新西街或望京有其他合适小区吗？单价分别多少合适？目前在望花路西里持有自住房一套。 2，如果回头考虑朝阳区的学区三居室，自住兼顾投资或者保值性质，看您曾推荐过紫薇天悦，但是听说紫薇是回迁楼，质量一般，目前看单价也不低（好户型7.8w）请问您推荐理由是什么。 3 对于同户型装修很好的房子，装修加分值多少钱？ 谢谢房姐，在线等回复

回答：千鹤家园 6以内，南湖东园一区 5.5以内 都可看 学区基本都是溢价，均不属于品质盘，所以一直建议投住分离，在朝阳学区当前可选择范围并不大，还想投资就把学区当学票，勾得上门槛即可 装修不值钱。找笋盘都会找装修差的，进行砍价。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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