我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：家有两女，买婚前，西山美墅，4层，没电梯，150赠50，1300左右，家里意见不一，妈的意见不想给两个女儿买一套婚前房，爸的意见是不想买没电梯的房子，小女儿在国外，没参与，大女儿坚持说喜欢，只有她有房票，问房姐，该怎么操作？我们做为父母更看中海淀世纪城远大园六区

回答：大概是因为海淀这片实在没什么好房子了。 西山美墅的地理位置相对较差，完全依靠开车出行，加上小区本身价格较高，未来没有投资回报 长远看肯定你们的选择更合适，建议多沟通下

提问：房姐你好，以前不懂买房，2015年用的公积金贷款买了一套300万大兴枣园的贷款带了80万，现在大概市直550左右，我是不是应该把这套房还上，或者还是卖掉，再凑钱换套大的吗？

回答：具体是哪套房产呢？ 目测贷款负债率很低，建议如果房子本身适合继续持有的话，可以还清重新抵押出来。 不建议用公积金贷款，额度太低。 这里要看你的房本，征信流水，贷出来的净值是你下一套的首付重要来源。

提问：房姐你好，请问后沙峪的房子可以入吗

回答：望京6-7万，后沙峪5万。 但是层级差了三级，后沙峪典型的郊区，加上望京外溢能力不强，整个15号线基本都溢价。 说说你的子弹和房票，再做详细资产配置规划。

提问：房姐您好，我是sfsd，目标400w上下老公房，想向您请教一下高家园社区和南十里居社区如何比较？转了一下高家园社区感觉环境各方面没有南十里居更让我满意，想问您有什么高见呢？

回答：高家园社区主要是70-90年代，小区太老，投资来说不合适 南十里居主要80到90年代小区， 小区内有日坛分校，朝阳重点学校，相比更好点

提问：房姐，有全款北京望春园板楼三居想卖掉置换到顺义，因为需要，想换到城六区外，有SFSD资格，从投资角度考虑这样可取吗？并且顺义有推荐的位置或者楼盘吗？谢谢！

回答：北京原则上不置换，成本太高，一进一出税费折损严重。望春园继续持有，做抵押融资，根据子弹再定选筹。顺义属于典型的远郊溢价板块，投资价值不如望京。如果是别墅消费类产品，孙河相对好一点。

提问：房姐你好，您讲北京的买房资格很容易，除了结婚还有什么容易的办法吗？我们了解确实没什么办法啊，离婚不适合我们。

回答：结婚是最容易也是最的办法，只是对于北方人来说，习俗限制下人们的接受度不高。 其次是工作居住证，本科，专科+中级职称，或者堆材料，都可以过。 高级人才，有的单位落户； 北漂久的，有人有5年社保\/个税。 某些法拍，可以不限购。 其实到了后期，我们都不得不上一些代持。 关键的地方是，根据每个人自己的情况不同，资源不同，阶段不同，设计适合自己节奏的方案。

提问：亲爱的房姐，2018年底用老公首套资格购入顺义老城区的老破小房子，到2020年底才够两年，有意想出掉，是四月份挂出去约定年底过户还是年底挂上合适？我担心2020年房价会涨，想趁涨之前先卖房然后凑够150子弹再购入一套自住兼投资，350万左右的房子，老公it行业目前在望京工作，工资32k,卖掉房后只能算二套房，目前孩子两岁，房姐麻烦您能给推荐一下我适合在哪寻找房子？还有您能讲讲jjh过户这个事情吗，万分感谢

回答：建议年底操作，先挂再买再过户，对于新手来说环节上出现问题会很棘手。 建议看 望京、高家园、石佛营、四惠、甘露园甜水园双井一带的老小区 说下54大法：自己离婚、房东离婚、与房东结婚、与房东离婚，自己复婚，房东复婚。之前每次费用是 9 元，如上一共 6 次。总费用 54 元，所以称之为 54 大法。 房姐注：炒房多军离婚讲究非常多，离婚前一定要注意顺序。如果离错了，还得重新结婚后再离。很可能影响家庭和谐。

提问：老师好，女儿刚入职北京高校工作，年底能拿到户口，税后到手9000内。计划2020年10月前上车，首付款预计300个之内。 请问，1.投资为主，次新3居，请问能买的标的大概在多少价位？先圈定哪几个区域看房？ 2.是否现在开始养流水？多少合适？不知道表述的是否清晰，房姐费心，感谢

回答：如果选的房子合适，没有溢价甚至被低估，那么评估可以满评或者超评，贷款再贷足，预计可以买到700万左右的标的。 问题又两点： 1.工资流水比较少，贷款需要提前沟通，养流水为长期准备没有错 2.次新房选筹需要更加谨慎，因为溢价的占据多数 望京，青年路，九龙山几个区域都可以选择。 最重要的一点是，最近3个月买，不要等到2020年10月。

提问：房姐你好，本人有首房首贷资格，现金能有200左右。男朋友有一套西坝河一居，87年。请问我们应该用现金及首房首贷资格再买一套较好？还是将男朋友一居卖掉，再置换一个更好？由于我们还未看到合适的房子，先卖后买怕赶不上春节前交易。先买后卖，一居的房子现在恐怕卖不上价，会影响首付。而且若先卖后买，由于家庭内部原因，我们只能用二套房贷款。盼您回复。

回答：柳芳，西坝河是半个死胡同，缺少道路，河道分割，造成难进难出的局面。 虽然空间位置很好，但是地势，交通不好。 所以造成了反常的结果，让人以为价值混乱。 未来地铁的开通和部分建筑的拆除有助于该片区进行蜕变。 西坝河暂时保留，等楼市回暖后再出手。 子弹200 sfsd先入手一套次新，趁淡市淘笋

提问：房姐老师，住房公积金取消制度废除，您怎么看呢？毕竟公积金贷款利率低。

回答： 既然公积金的正确用法是取出来。 说明公积金本质就是一种强制储蓄。 不用强制储蓄，当然是好事情。 给企业减少无谓的税负，理应鼓掌欢迎 公积金贷款表面利率低，实际成本高。 公积金存在的另一个意义是，体制内的避税收入。

提问：2017年我在大兴亦和庄投资了500万买了恒大未来城8.4米复式项目，现在同样的项目中介报价320万。租金7500。也不着急卖掉。以后怎么操作。

回答：等待回暖后出掉，这个项目会被套比较久 只有新规划落地后有产业基础，价格才有长期支撑，短期内看不到 在合适的时机止损也是一个明智选择

提问：房姐哥，我们是河北的，在北京办的工作居住证，只为买房，刚办好工作居住证，这个工作居住证需要一直维持着吗？考虑长期有效到期续签的话，每月5K，不考虑续签的话，没做2K+，需要一直维持着吗？

回答：关于工作居住证的续期和有效期问题： 1.买房过户前，需要工作居住证有效状态。 2.拥有工作居住证，家庭身份可以买两套。 3.工作居住证暂停社保6个月内，为有效。 4.工作居住证3年为一周期，如果3年后需要预约，则周期内每个月的社保基数和纳税都需要高于建议的值（社保基数和个税）。 5.如果只用3年，可以每月社保基数。 6.考虑下后续是否要用工作居住证上学摇号等。 7.工作居住证失效或过期后，需要重新办理。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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