我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房

提问：房姐：子弹300w,未来计划定居成都 1.比较纠结是先买北京的房子还是先买成都的（成都还在涨，另外北京限制人口2300万，人口增长有限，像成都中心城市还有很大的潜力，北京感觉发展饱和了），买了北京的至少3年后才有资金购买成都（前提是房价不涨） 很是纠结先入手北京还是成都 2.北京房子还具备长期投资价值吗？已经是高点了 3.北京400w能买入的区域有那些呢 4.买新房合适还是二狗手

回答：北京这种超一线城市，房产供应一定是不足的，限制人口并不会影响发展，产业发展本就是更迭交替，北京一直是创新之都， 不存在饱和一说。 300+的资金建议北京，成都的价格并不低了，北京主看二手房。 主看 望京 朝阳cbd 双井

提问：房姐哥，我们是河北的，在北京办的工作居住证，只为买房，刚办好工作居住证，这个工作居住证需要一直维持着吗？考虑长期有效到期续签的话，每月5K，不考虑续签的话，没做2K+，需要一直维持着吗？

回答：关于工作居住证的续期和有效期问题： 1.买房过户前，需要工作居住证有效状态。 2.拥有工作居住证，家庭身份可以买两套。 3.工作居住证暂停社保6个月内，为有效。 4.工作居住证3年为一周期，如果3年后需要预约，则周期内每个月的社保基数和纳税都需要高于建议的值（社保基数和个税）。 5.如果只用3年，可以每月社保基数。 6.考虑下后续是否要用工作居住证上学摇号等。 7.工作居住证失效或过期后，需要重新办理。

提问：房姐好！基本情况：武清别墅正在出售中，还贷后预计获得子弹200（已有客户出价）；广渠门内老破小一套抵押中（、不能卖），子弹200+（月供1万6）；夫京户、妻外地，住垡头（父母房）、合计月入3-5万（含老破小租金）。基本需求：希望上半年购500-700万大两居或小三居，3年内大概率出租，标的依次为望京新城、双井九龙花园（此处希望三居，3年后可自住接送上学）、国美城。目前已多次看房，计划拆借全款购得后再抵押（已有相熟的贷款中介及银行渠道），希望届时手中仍有100-200现金流还贷及家用。上述想法妥否、请指教。

回答：望京新城属于标准的老破大，当年是望京刚出道的标杆盘，目前自然有不少韩国人业主，各种小店餐厅超市遍布小区，生活配套非常的方便。 无奈产品实在隔了两个时代，加上大社区维护起来比较困难外立面显得比较破，品质是缺一点。 主力在130和更大的150+户型，大户型单价5万内的可以接受。 九龙花园是双井标准的老破大。 不过九龙花园的产品类型很复杂，每一套房之间本身存在价格的差异。 这个小区的选筹主要在150平以上大面积，今天依旧可以找到5万内的标的。 国美城是非常推荐的淘笋楼盘，如果能淘到单价4万左右的小笋，可以入手。

提问：房姐好，看了昨天购买人群画像我也有个疑问希望得到解答，我资金有限购买只能买到老破小这级别的，60-70平总价也要800万了，户型很差。我有个疑问，这种房子未来真的有人接盘吗？下一批购买主力就是90后，这批孩子和上一代人明显的不同，宁愿背几百万负债，住进60平老破小吗？

回答：所以没推荐你买老破小。 如果你有5000万，用500万博一把，即是没赚钱或者亏了，也不会太心疼，大不了当教育消费了。 如果你还没有太多房子，底仓薄弱，先赚钱。 赚了钱，你可以再花钱； 没有钱，花了就没钱赚钱。

提问：房姐你好，本人有清河老小区闲置，70平，市场价有给到450，想卖，孩子明年马甸附近上学，想在亚运村到德外附近置换，接送孩子方便，目前看了马甸附近的深房大厦、亚运村附近的亚奥观典、天创世缘、九台2000、附近三局，总价在800万左右的三居，目前手里子弹250。想看看目前看的这几个小区，是否能出手。也希望有别的合适的房源推荐，我们主要考虑一下几方面：（1）是房子日后好出手，（2）3居，老人和孩子分开（3、）离马甸桥近一些，方便接送孩子

回答：马甸一带楼盘品质和配套相对落后，综合地段因素和目前的价格不是很适合投资 可以看看惠新西街附近 例如 罗马家园、千鹤家园这几个同类型物业可以淘

提问：亲爱的房姐好～～我在外地工作，想把集体户口落户，在北京买房sfsd，近期不自住，主要关注保值和租售比（但也有可能后几年回去自住。）目前子弹160，对望京，酒仙桥，常营管庄，整体东边比较熟悉，求指导看哪些小区，怎么选，比如北向的房子可以买吗？ 东大桥东三环附近老破小公房，80年代都算较新的了，70年代房子居多，应该不好贷款吧？ 另外看了酒仙桥飘home，高家园，惠新西街老破小，北京新天地等，次新的一居房姐说不建议买？但是想请教一下，既然大家年轻都只买得起一居，不就是说明不断会有年轻人接盘吗？还是说老破小想办法找接近90年代的，求指点哈～

回答：160 能看300+的标的 主要淘潘家园，十里堡板块 例如 十里堡北里 紧凑两居还是没问题的，还有京棉新城也可以淘 一居上车盘潜力有限，接盘只代表有流动性不代表潜力

提问：房姐，降息落地。对北京房市影响如何？会加速高潮的到来嘛？

回答：降息更多的作用是一个利好信号，持续的降息接近于一种冲锋号。 楼市行情的到来，主要动力仍然是来自市场本身，平衡点的打破。 利好因素起到助推的作用。

提问：如果一定要在中央别墅区或者顺义后沙峪买一套房子，1300万以内，家庭自住，哪个小区合适？誉天下联排\/美林叠拼\/丽高叠拼\/莫奈联排\/莱蒙湖联排，或者孙河地块新房，或者像龙湾\/万通新新家园的大平层。谢谢房姐

回答：孙河相对好一些，这几个小区都不建议。 龙湾太远。 天竺新新家园，澳景园，或孙河内部6\/7字头的可以考虑。

提问：房姐，跟您咨询一下，我家庭都是非京籍，自己办了个天津户籍，买了武清房子，今年交房。老家保定也有房子。都有贷款。两套房子总价在250万左右。北京租房太贵，想买套两居室自助。这样是第三套，2020年底想在北京买房，手头现金130万。夫妻月入31k。中介看了看天通苑东一区有350万的两居，面积大。还有你这说的十里堡区域也大概在350万。我如何上车啊，卖天津武清可以上车吗？还是卖保定？还是全卖？天津武清南湖还有升职空间吗？

回答：天津武清属于炒作起来的，不具备长持价值 全部换到北京比较合适， 天通苑还是500-600总价更有性价比，350总价十里堡这一片更适合上车

提问：房姐好，本人购买1100标，目前有800可支配首付，房子原值160，指导价520.中介算出两种贷款方式，请您推荐。1税的情况，贷款312万，首付780.月供17000，税是26万。2贷款，网签可以935，贷款可以561，首付539，这样税是51万，月供3万。工资证明在6万左右。我是组合贷公积金可以25年120万。 请问房姐推荐哪种贷款方式？如果用第二种可以从首付中剩下240万，用于还月供，可是25年的支付利息很高380万。如何操作最合理？

回答：选择首付少，贷款多的方式 一定要贷足 贷款不可能还25年的，10年内你就可以还清 多余的子弹继续建仓其它二线城市。

提问：房姐你好！请问北边三、四环的房子跟东三、东四的房子比较如何啊？也是刚需，想关注小三居或者大二居，北边的保利金泉好么？或者东边的丽都一号？

回答：保利金泉是溢价盘，整个亚运村是以溢价为主，可以圈内搜索「亚运村」。 大屯路小营一带偶尔有个别楼盘出来个别低价房源。 酒仙桥不适合购买单价7以上的房子。丽都一号溢价比较多，单价7以内的地铁次新，单价5万左右的老破小和大面积，是主要的选择。一墙之隔的上东三角洲 价格骤降三分之一。 好在酒仙桥地铁快开了更近。 优点是宜居，房子品质还行。 北三环普遍比东三环贵，投资更喜欢便宜货。

提问：房姐，谢谢之前的回复，我是出于孩子上学跟自助考虑，您觉得600以为，三居的哪个区域或者具体楼盘周边幼儿园，小学，初中相对完善。学校口碑相对不错的。

回答：到底该如何选？考虑自住建议根据你的生活半径就近选择，一般来说是先选好学校，再根据对口的小区定向淘笋。总价600万，如果是100平左右的三居，单价要在6万左右。海淀因为学区因素整体溢价太多，建议在朝阳二流学校周边淘笋，例如陈经纶等。

提问：请咨询淘宝法拍房的问题，请问法拍是购买后法院确判决过户吗？需要原来的房东配合吗，法拍房有什么风险？除出租，户口以外

回答：法拍最后凭判决过户，不需要原来房东出面。 但是法拍房本身风险可能不可控，户口是相对容易查到的。 租约事实，债务关系，清场问题，是很难查清的。 原本是别人的猎物，被你截胡，也可能产生纠纷和对抗，比如对方已经做好租约证据链。

提问：女票二套买的房子，贷款100万，总价300万。 我首套要买，是把她的房子二抵还是还清后一抵合适？ 一抵利息一般多少？二抵一般利息可做到多少，有没有推荐的银行？

回答：只剩100可以还清再一抵押 利息一般4-6，要看你的资质和贷款年限。 银行建议自己跑一下，每个人情况不一样

提问：房姐好，之前的回答很受教。目前正处在换房阶段，还请房姐不吝赐教。 目前有回龙观矩阵66平三楼小两居，刚生二娃，换房刚需，兼顾保值。目前大娃在回龙观育新上学，考虑未来学区，还是要在同学区内换房。目前看房有几个选择，1，和谐家园二区顶层 商满五，445万。 2，龙锦二商满五，475万 3，龙锦苑一区 商满五421万。 房姐，现在是换房的好时机吗？另外，您对现在老旧小区加装电梯的形势怎么看？龙锦一区附近的高压线，所以龙锦一普遍价格偏低，不知道您是不是了解情况，可以购入吗？

回答：你好，如果刚需换房就换 回龙观区域可以入, 别离高压线太近问题都不大 加装电梯对顶层来说是利好，可能出现暴击

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

请搜索关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。

知识星球已盘点出北京投资性价比的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

知识星球内部文章：

《房产税为什么会导致房价上涨？》

《如何找笋盘 抵押贷全流程操作手册》

《干货！如何养出银行无法识破的流水？》

《新版征信被破解！离婚买房之路还能继续》

《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》

《用好信用卡 可以让你少奋斗10年》

《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

《因为宏观调控，所以房价飞涨》

《深度剖析——为什么买100%会亏本？》

《99%的新区会失败 以鬼城收场》

《一小白变大神 炒房秘籍速成篇》

《干货！炒房各流派都是怎么赚钱的？》

《成为职业炒家 如何保证每次买进都能大赚？》

《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》

《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》