房小评 中国房评报道 今天
2019年，新城控股（601155.SH）实现销售额2708亿元，同比增加22.48%；营业收入858亿元，同比增长59%；归属于上市公司股东的净利润126.54亿元，同比增长20.61%。
在行业规模与利润增长普遍放缓的大背景下，新城控股在2019年挺过各种困难，保持稳健增长，交出了一份不错的答卷。
在近日举办的2019年度业绩发布会上，新城控股董事长王晓松首次面对投资者进行年报解读。
33岁的王晓松，相比行业内的老人们要耿直得多，解答也很详尽。投资者们最关心的问题，无疑是此前新城控股对外发布了2500亿元的2020年销售目标。
对此，王晓松解释说，由于去年下半年新城控股采取审慎策略土地获取较少，今年初的土地窗口期又因为疫情延后，导致今年新城的可售货值大概在4000亿元左右。按照60%左右的去化率计算得出2500亿元的销售目标，这是一个比较中性的目标。
“通过增加项目合作、降低权益比等方法，新城有机会冲击2800亿甚至3000亿的全口径销售额，但这样做意义不大。”
过去5年，新城控股以71%的年复合增长率，成为中国规模增长最快的房企之一。在实现规模积累之后，新城控股对自身的经营提出了更高要求。从增量到提质，从冲规模提排名，到以资本为核心，聚焦利润。
重利润，这是今年开发商们普遍的战略核心转移方向，也是资本市场喜闻乐见的变化。
新城控股在2019年末的净负债率仅为16%，属于行业较低水平，在手现金超过600亿元，未来新城可用的弹药还很多。
王晓松希望新城控股的行业排名保持在第10左右，把更多的重心放在提升经营质量之上。
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作为“住宅+商业”双轮战略执行颇为成功的开发商之一，新城控股2019年住宅和综合体的销售比例大约是7：3。
而拿地总额中，也有3成是通过综合体模式获取，这部分的拿地均价仅为1244元/平米，是住宅地价的1/3。
地方政府对于综合体普遍持欢迎态度，使得新城控股可以通过勾地的方式获取成本更低廉的土地。
2019年新城总共新增72幅地块，总地价607亿元，楼面价2421元/平米，与2018年2330元/平米的拿地成本基本保持稳定。
2019年，新城控股的平均销售单价为11135元/平米。对于新城控股这类开发商而言，2019年的销售业绩多来自过去2年所取得的土地。地价成本仅是房价的1/5。
这是新城双轮战略驱动的核心优势，创造了可观的利润空间，也使得新城可以采用更加灵活的定价策略，来保证公司的现金流安全稳健。
同时，2019年控制拿地，使得新城的负债率大幅降低，截至年末16%的净负债率和超过600亿元的现金余额，让新城未来发挥空间很大。
目前，新城控股的融资和拿地都开始步入正轨。一季度新城控股已经新获得10个项目。
继去年12月成功发行3.5亿美元的高级无抵押债券后，1月份港股新城发展成功发行本金总额为3.5亿美元的优先票据，票面利息6.8%；并完成配股计划，募资27.11亿港元。
在境内融资方面，2月份华西证券-新城吾悦商业物业期资产支持专项计划获上交所受理，该债券拟发行金额29.47亿元。3月3日，新城控股发布公告称，为优化债务结构、降低融资成本，拟在境内外利用直接融资工具进行融资工作，新增融资规模合计不超过等额人民币300亿元（含境外等值外币）；3月9日，新城控股完成发行2020年公开发行公司债券（期），发行规模6亿元，票面利率5.10%。
随着融资渠道打开，新城将恢复往年的积极发展态势。王晓松在业绩会上表示：净负债率过低，并不是房地产企业希望看到的，未来新城的净负债率会保持在40%到70%。也就是说新城还有不小的空间去使用杠杆，积极投资拓展，保证稳健和高质量的规模增长。
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依托于双轮驱动战略，新城控股不仅用5年时间将住宅销售规模做大，旗下的商业品牌“吾悦广场”也已经开花。
新城控股联席总裁曲德君在业绩会上透露，本次疫情期间，吾悦广场给予商户67天的租金减半的优惠。预计疫情对吾悦广场2020年租金收入的整体影响大约在5亿元左右。
在2020年新开业30座吾悦广场的基础上，新城确定55亿元租金收入的目标。
相比于住宅板块，2019年，新城控股的商业板块进步更大，开业21座吾悦广场，其中在运营63座，已开业面积共计590.62万平方米，同比增长51.44%。截至2020年3月底，新城控股已在布局124座吾悦广场。
期内，吾悦广场租金及管理费收入增长至40.69亿元，同比大幅上涨92.3％。
对于新城控股来说，提升商业板块的经营水平，是保持未来可持续、高质量发展的重要议题。
新城控股住宅与综合体一直维持2：1的比例，前者提供充裕的现金回款，而后者则拥有更高的利润率和增值空间。
任何一家企业，都扛不住源源不断的资金沉淀。近两年，新城会通过资产证券化、经营性物业贷等方式来进行吾悦广场的退出机制。
王晓松用通俗的话形容商业：就是买猪、养猪和卖猪，公司做商业做了十几年了，现在懂买猪，但在养猪方面我们还并没有在行业里面达到一个水平，所以暂时也还不会卖猪。
如何成为更加的养猪大户，是新城控股在综合体经营领域需要修炼的内功。这也是新城挖来万达老臣曲德君，负责商业管理事业部的意义所在。
在万达、华润和龙湖之后，新城控股有心再造一个综合体的标杆。
显然，吾悦广场将要进行一轮扩张和经营提效，只要把猪养好养肥，无论是卖，还是租，都能产生更可观的盈利。
这是新城控股为自己铺设的一条，可持续、高利润、高质量的发展道路。
中国房评报道2020-04-02 21:06:42
