31日，禹洲地产（HK01628）发布了业绩，董事会宣布拟派发第二次中期股息每股21港仙及上市十周年第二次特别中期股息每股4港仙，连同已支付中期股息每股12港仙及特别中期股息每股3港仙，全年合计派息达每股40港仙，派息率高达45.67%。
在已经发布业绩的房地产企业中，禹洲地产的上述派息率指标很可能是行业前茅，乃至名。禹洲地产还因为持续多年的高派息率、高股息率，于今年2月17日，获恒生指数公司纳入恒生中国高息股率指数，且在获纳入的8家地产建筑业类中比重，占比约为3.09%。
高派息率不仅仅说明管理层的慷慨，以及公司现金流管理的良好，也由此可以看出董事会对禹洲未来发展的信心。
有现金流的高增长
在同期举行的其他业绩会上，也有开发商被问及股息率为何不高。普遍的回答是怕影响未来的增长。
而禹洲地产却不会担心高派息，影响公司的增长，全因公司高增长的销售业绩和充沛的现金流。2019年，禹洲地产提前一个月实现原定合约销售目标人民币670亿元，最终全年实现人民币751.15亿元的销售额，实际完成率达112%，同比上升34.13%，累计合约销售面积497.1万平方米，同比上升34.3%，全年合约销售均价为人民币15,110元/平方米。销售金额放量增长，创下历史新高，增速领先行业。
克而瑞研究显示，禹洲地产销售覆盖比率达10倍以上。若考虑通过销售回款既偿还短期债务又支付全额拿地款，禹洲地产以销售回款偿还短期债务之后，剩余金额仍能覆盖已发生的土地款且覆盖比率皆在1以上。
截止2019年12月31日，禹洲地产的现金及银行结余（受限制现金）为人民币355.11亿元，较去年同期上升21.28%。与此同时，禹洲今年的到期债务非常少，只有约有30亿国内公募债券将于2020年12月底到期，ABS有8亿元将于2020年上半年到期，境外美元债有2亿美金到期。如上债务均可于原有市场进行借新还旧，与此同时国内开发贷亦都可以继续滚动提取，加之手头现金充裕，融资渠道通畅，没有任何债务偿还压力。
禹洲地产的银行及其他贷款、公司债券以及优先票据余额合共为人民币556.69亿元，若剔除债务中利息由合作企业承担的部分约人民币13.01亿元，合计总借贷规模仅人民币543.68亿元，较中期下降2.07%。
大运营体系：确保有现金流、有利润的业绩增长
不仅业绩高速增长，财务状况良好。禹洲战的大运营驱动体系，也让管理层感觉放心。
禹洲的大运营体系有项目跟投、效益共创和大运营奖惩三项机制，重点关注“现金流回正周期”、“净利润率”、“自有资金投入”和“客户满意度”四项核心指标。
设置融资到账和回款30、60、90的业务控制点，以经营算帐为决策基础，建立了一套以数据/指标来协同和统筹业务的数据化运营规则。
落地过程则是以“项目”为公司经营的操作单元，建立从产品本身到管理和服务的可复制化，标准化解决80%的问题同时授权下放，集中力量解决20%的疑难问题和特殊事项。
从投资标准卡位开始坚持“战略+市场+财务”漏斗原则，强控定价、成本、开盘周期、销售周期、首开供货量及去化标准几个核心指标，实现投营一体。
操盘过程中实现数据在经营层面交圈，业务在项目层面交圈。使用项目全景计划闭环管理、里程碑会议的前策后驱、供销存管理的弹性运营、运营停止点的过程管控、合作项目管理的企业间治理、PMO制管理的组织保障等制度、工具，站在经营与全局的视角通过协同与统筹的手段来推动项目实现项目预期目标，从而实现公司既定经营规划发展目标。
在这套运营体系驱动下，项目从拿地到预售的时间缩短到了7个月，项目周转速度大大提升。
毛利率将大幅回升
除了财务良好，拥有高效的运营体系。禹洲强大的应变能力，也让管理层感到放心，所以安心地给出了比行业多数企业更高的股息率。
在新冠疫情可能是中国房地产市场，乃至全球经济中的“黑天鹅”事件。对新冠疫情的处置，某种程度上，可以观察到禹洲的应变能力。
，禹洲高管大年初二就线上办公，一天里排了7个会议，全方位商议应对措施；大年初七员工线上复工，2月17日在满足政府要求下现场复工。每项节点都快人一步，疫情期间情况时刻在变，抢跑在前面就多了腾挪施展的余地。
在疫情初始，禹洲便积极响应各地政府要求，已暂停开放武汉、苏州、青岛、南京等地线下售楼中心。同时，禹洲集团营销应对疫情，迅速开启网上置业模式，缓和了线下销售停摆对项目销售带来的冲击。
禹洲的高派息率，也和管理层对未来毛利润率回调的信心有关。禹洲地产2019年的毛利率较2018年有所下降。主要的元婚姻是2019年营业收入大部分结转自2016-17年所获地块销售所得，当期所获部分地块均价较高。
不过，上述下降只是暂时的，禹洲于2018-2019年新获地块土地成本较2016、2017年所获地块合理，且降低了4个地价较高项目股权。
董事局主席林龙安透露，目前在售项目毛利润均在25-30%之间，2020年销售后结转为此后1-2年营业收入，禹洲项目毛利率会反弹上升，净利率预计保持于13%左右。未来禹洲的毛利会持续保持在25—30%，以确保未来每年有30%的分红。
这代表着，禹洲此前所获高价地块负面影响已于本期年报中释放完毕。丢掉包袱，轻装前进，看好禹洲未来两年后期利润增长。花旗银行就为禹洲给出高股息率的派息感到惊喜，并认为未来盈利能力将不断提升，重申“买入”评级，给予目标价4.75港元。
作为入选「恒生综合大中型股指数」成份股及沪港通交易名单的优质目标，以及MSCI中国指数体系中为数不多的地产目标股之一，目前禹洲已经获得了27家境内外知名机构的覆盖。除花旗银行外，星展银行也于今年3月，重申了对禹洲地产的“买入”评级，并把目标价定在了5.09港元。
和讯房产2020-04-02 16:21:53
