我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐安！首房首贷，200万左右首付，计划买400+的房子，投资为主，通州北关北2010年以后的房子和常营附近次新房，您觉得哪里更合适？或您帮忙推荐下其他区域，感谢！

回答：首先计划中的预估有偏差。 200万首付做好全套的操作，可以买到460-500万的房子。 通州北关，大多数存量房有一定溢价，再者评估有可能不足，导致降低，贷款不足，贷款不足进一步降低。 二者对比，常营板块次新更好。

提问：房姐好！新人入群，咨询个问题。目前惠新西街一套自住，同时廊坊市中心、大厂潮白各有一套出租中。现在父母在沈阳，打算来北京定居。打算卖掉廊坊的（200左右），作为首付，再买一套惠新西街15公里以内的给父母住，兼投资，总价350左右，400以内。面积不用大，但是周边别太乱，怕父母临时过来失落。问题是：1、廊坊市中心的房子现在适合不适合卖？2、父母沈阳的房子要不要卖？3、北京关注哪里，具体到板块和小区！谢谢！4、如果不考虑距离，这个总价哪个区域最值得关注呢？（长阳？天通苑？南邵？还是顺义。。。。）谢谢啦！

回答：廊坊可以出手 沈阳卖不卖看具体楼盘，老房子可以出手 总价400内关注朝阳东三—东四之间的上车盘，圈子里反复提到的 十里堡 团结湖 双井 潘家园等

提问：房姐，你是不是觉得疫情以后，也会想非典那年，房价大幅度增长呢？

回答：房价涨的原因是因为本身要涨，不是因为非典上涨。 非典后，房价没有跌，说明非打击性的传染病，对房价没有根本影响。 要说非典对房价完全没有影响也不正确，非典让更多的人明白： 个体生命的脆弱 普通个体在庞大组织中的渺小 租售不能同权 非典之后的经济刺激政策，从侧面上释放了通货膨胀，一定程度上导致了物价进一步上涨。

提问：房姐:两口子刚结婚，6个钱包提供1000的基数，剩下可以贷款250，对象在阜成门上班，个人在金融街和东单两地上班，想着上班半内(工作忙碌)，有无必要考虑直接？还是考虑其他位置加学票？有无推荐方案？

回答：如果期望房产未来更大空间，推荐自住和学票分离 阜成门到金融街这一片均是溢价区 附近都不推荐 考虑自住和增值看看，朝青\/双井\/角门

提问：房姐，首套首贷，手上500~600万，孙河有什么一手盘推荐的？

回答：顺义，土著区＋望京卫星城，部分产业支撑，老城区阻碍多，孙河已经提前透支是目前问题。 自住看你自己的喜好，天瑞宸章附近的几个盘可以看看。 投资望京更好。

提问：房姐，您之前讲的卖房技巧，我翻了好久也没翻到，可否给个链接？

回答：#卖房实操技巧# 目前的楼市，肯定是低挂，低开高走，千万不要高开再降价低开的目的是尽量吸引到多的带看量，带看量多了，你才能适度涨价，有若干个客户来谈，你才有跳价的底气高挂，连看的人都没有，只能自娱自乐至于和中介打交道，姿态礼貌，经常寒暄，发发小，多说你辛苦了。 卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。 最后再挂网上。 有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。

提问：二套资格，只有120万首付，有老人孩子自住需求，需要买三居，买北京哪里好呢？求房姐推荐，最近看了房山良乡行宫园和阎村天恒乐活城，腾龙家园，还有丰台火车站附近的丰西北里，以及张郭庄小区的老公房小两居，房价都在230万以内。选哪个好呢？

回答：房山的问题是太远，阎村属于半个河北县城，加上价格已经超高，不建议入手。 草桥一片是丰台不多的价值区域。 目前价格还低，区域还算整齐，未来新机场的起点站。 住丰台周围的可以考虑淘一淘。 子弹120，别用你的二套资格买，全款抵押的方式入手一套350左右的老公房，找垫子公司配合全款买入后做抵押。

提问：昨天一口气看了所有关于商住的帖子。房姐一直建议商住止损，可是目前状况商住根本无人问津，不是降价的问题。本人有商住一套在西三环吴家场路的盛今家园，房本面积34平米，loft，目前租金6500，早就想出手。目前挂250万可议，已经两年了没有买家。请问怎么办。谢谢

回答：商住的价值是承接无法上车的溢出人群，现在直接限购导致商住失去了市场定位，政策不放开，流动性短期解决不了 我的建议是如果短期出手不掉，做好持久战准备， 1. 对房屋装修，凤变冰 ，提高租金盘活现金流 2. 如果无贷，建议抵押掉，投资一套住宅对冲损失

提问：房姐您好，新春快乐！我的情况是是首房首贷想上车自住，首付只有90，由于单人还贷，月供暂时只能1w，发现东三到东五的小两居老公房无法上车。想请教下您：我是继续在东三到东五淘一居室老公房上车还是去其他区（如丰台石景山）淘小两居，如去其它区域麻烦您推荐几个小区，谢谢

回答：90偏少能看的标的太少，过偏的区域不推荐，硬上车会有风险， 建议做到120+的首付，开发下信用卡，或家人的信用贷等

提问：您好，拟在金海国际或沿海赛洛城选择一套改善房，板楼三居，请问大概什么价格不算溢价？另外从您专业的角度偏重哪个项目？首付能拿出450（其中250需用自己首套房jyd）谢谢！

回答：沿海赛洛城市价略贵，6万已上都属于溢价。 金海国际本身户型不太好，小区一般，密度大 沿海赛洛城更值得推荐，需要好好淘标的

提问：您好！北京首套首贷，首付大概160。 男友在北边IT工作，我在亦庄。买龙泽回龙观的房子比较合适？还是洋桥西罗园的老房子比较合适？这个首付是不是也无法考虑学区了？没怎么太看过房子，不知道从何下手。另外，是不是应该春节前买入？

回答：一个北边一个南边，想折中点可以选择丰台或者朝阳 丰台可以选西罗园木樨园草桥，这一带老小区相对没有溢价，靠近地铁。 接受远一点的，从6号线往东到东四环石佛营十里堡青年路可以选，早高峰全程一。 以2000年后的商品房小区为例，老一点的6万，次新的应该7万内合适。 春节之前入手，现在降价房源多

提问：亲爱的房姐，和男朋友马上要结婚，他在北京呼家楼附近有一套老破小，60平带白家庄小学学区，在燕郊有一套小三居。我有sfsd资格，但是手上现金只有150w，两人年收入40w，我们想用掉资格买一套，请问1.有什么途径可以提高首付？2.偏增值属性有哪些区域或楼盘推荐？3.常营附近盘怎么样？（因为他爸妈在那片住） 谢谢房姐！

回答：提高首付很多方法，所有渠道融资成本的等级： 1.少数不懂理财亲戚，私人借款只有4%的，你可以按月付息，一般不存在。 2.信用卡是的资金，而且是自有资金（信用转变），4%-4.8%左右 3.基准利率的房贷抵押贷，4.9%左右。 拆借信用卡是第三便宜资金，拆借加一些费用。 4.正常抵押贷，4.9%-8%之间。 5.体制内的一些优质信用贷，利率在基准上浮30%以内。 以上都可以称为级资金，每个人都要尽量利用。其次是第二级资金： 6.亲密私人借款，一般在6%-10%之间。 7.优质信用贷，一般在8%-12%之间。 我们的通胀速度，是12%-14%左右，低于这个数值的资金，都是倒贴钱，只要能够变成优质的资产，这一类资金有多少要多少。 第三级资金，属于没有办法的临时拆借，不能作为长期使用，需要预先算好成本： 8.较差信用贷，信用卡分期，一般在12%-24%之间。 9.民间无抵押垫资（空垫），一般在24%-48%之间。 尽可能挖掘更多的融资，保持一定的综合资金成本，尽早通过贷款把现金换成优质的资产，是普通人积累财富的道路。 子弹150，只能买刚需上车盘，东三东四环沿线1居或2居，管庄常营2到3居，望京部分老破小，都可以淘淘。 尽量把子弹扩大到200以上，能选到更优性价比的楼盘。 常营还不错

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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