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提问：请问我现在在回龙观慧华苑有个顶层复式，127的房本面积只能挂420，中介说也就400成交价，租金自如也只能给到7200，同小区76平还能360-370呢……很是郁闷，房子现在可以不住不是刚需，不知是否该留？小区是回龙观元老级小区，很老，没电梯，外立面也不佳，地铁距离步行要12，但是生活便利度极其方便，难以想象的方便....是先租等等回天计划结束再说，还是可以现在就卖掉换到别处？我看建外soho 500w能买90多平，1w5租金....或者可有更好的建议？谢谢

回答：不要听信中介的，中介只为成交，不会站在你的角度考虑， 多挂中介，一段时间后你就了解真实情况了，不着急就先挂着慢慢出 建外soho不建议买，它有办公属性，不能以住宅的标准来看，不要只以租金来衡量

提问：房姐您好，新春快乐！我的情况是是首房首贷想上车自住，首付只有90，由于单人还贷，月供暂时只能1w，发现东三到东五的小两居老公房无法上车。想请教下您：我是继续在东三到东五淘一居室老公房上车还是去其他区（如丰台石景山）淘小两居，如去其它区域麻烦您推荐几个小区，谢谢

回答：90偏少能看的标的太少，过偏的区域不推荐，硬上车会有风险， 建议做到120+的首付，开发下信用卡，或家人的信用贷等

提问：尊敬的房姐：我自有1000万，准备给儿子买二手房婚房用，他看上了通过（安居客）中介的嘉园路星河苑1号院一层带花园的3室2卫2厅的房子，该房135.5平米报价898万，主要他看中离北京京剧院上班近，我是这方面小白，不知如何与中介砍价，应注哪些问题请您赐教！谢谢！！

回答：建议直接和卖家谈价格，中介的目的是撮合交易，不一定会站在你的立场区争取，传话中他们会增加自己的信息导致过多噪音 1. 和业主谈价需要提前了解卖房的原因，如果业主是着急要钱，直接以提出可全款要求有一定降价 2 .提前做功课。细致对比同户型两套房之间的差异，装修好坏，楼层差异，找到房子的致命伤，抓住房子的致命伤表达对房子的不满意。佯装不想赴约谈判，给房主造成压力 3. 哭穷卖惨，让房主产生同情心 改善型业主最难谈，因为他换房也可能缺钱，分文必争可谈空间会很小 圈内之前发表过砍价文章，可以搜索下

提问：房姐你好，现有一套海淀苏州街，一居室公寓，现金约100，另有股权激励明年年底可兑换，想改善居住环境，北京二套房资格，所以贷款有限，现有三个方案： 1、置换，卖公寓，换北苑二手房或昌平新房，另外成都投资一套； 2、借钱加贷款，直接买昌平新房，公寓出租，借钱太多并且时间太紧张； 3、等一年，股权兑现以后，明年再考虑.

回答：公寓+学区尽早出手，不值得长持 北苑二手，昌平新房都不是好选择，成都已经涨起来不适合投资 建议置换一套北京，看剩余资金在选城市，这个阶段沈阳好于成都

提问：房姐好，朝阳垡头建工双合家园房价最近一直在微跌（低至5w以内），紧邻7号线双合站，本区域主要是以前两限房和廉租房（感觉房屋质量不是特别好，隔音很差），人在国贸上班，您推荐吗或者您觉得这个地方的劣势是什么？ 感谢您！！

回答：垡头的问题是价格和地段的落差。 京哈，四环，铁路，河道，绿化带...垡头是一片发展空间十分有限的区域，加上过去本身已经有大量的老房子占据了主要面积，没有空间发展商业，目前只是作为连接的住宅片区。 4-5万多的价格吸引力不大，上次朋友从小贷内部拿的4.4万翠城馨园送50平花园我觉得都不够笋，虽然过两天就卖了。

提问：老师，您好。我经常用借呗和信用卡，我准备今年下半年在北京买房，请问怎么样才能做好流水顺利得到银行贷款呢？

回答：用过借呗后，基本无法再进行买房贷款。 建议在办理房贷半年前，依次还清小贷，信用贷，高输出率的信用卡（做0账单）。 贷款之前，事先了解你要进行的是哪种贷款，你的首付能有多少，所以你要贷多少额度，怎么贷出这么多额度，除了符合要求的流水，查漏补缺看还要做哪些工作。

提问：房姐好！夫妻名下有一套回龙观2⃣️手房，去年在海淀永丰百旺杏林湾入手一套140平的3居09年的2⃣️手房6万一平，买时感觉淘到了笋盘，但从现在来看，同小区2⃣️手房随时出现低价盘（同户型比去年我买时还要低），当时因贷款限制，选择了全款，现咨询一下这个楼盘是否还存在下行的风险？是否需要止损出局？相对去年我亏了60万的中介费及相关税费？还是考虑持有？我选择的区域有没有问题？是否可以考虑将回龙观云三的房子置换的必要？如果置换？选择哪个区域比较安全与保质？您常说的朝阳区我不熟悉，本人对海淀相对了解，永丰百旺杏林湾3⃣️居次新房板楼电梯洋房随时有6万左右的总价在850万左右的房源，是否还有入手的必要？

回答：现在的楼市不能看短期，目前北京属于低位，之前涨高的楼盘，回撤一点很正常，楼盘本身不差的情况下，未来涨幅还会回归。 现阶段投资要持有5年以上才能穿越一个完整的熊牛周期，没事别瞎折腾，一进一出税费吃掉利润。 子弹250以上关注望京，new money，海淀是old money。

提问：我计划买房价位500万左右，贷款首付在200万左右，投资兼自住，有推荐区域吗？稍微新一点的小区。

回答：百子湾 单价5左右 例如 沿海赛洛城 朝青 单价6内的，例如 国美城 常营 单价5左右 例如 苹果派

提问：房姐，台湖万科东望90平三居可以买吗？您好像说不让碰这个盘，能不能简单说一下原因呢

回答：典型的远郊CEO盘， 距离远，没有明显的大型高端产业带，很难聚集大量涌入人口，万科品牌溢价后期会长期横盘

提问：房姐好，提问。 1. 孩子2年级，目前丰台太平桥区域上学，感觉教育不行，想换区转学解决学区问题，欲转海淀，因经济实力有限，想锁定军博片区一居室，请问军博性价比如何？ 2. 预算750w，想买两套一居室。一套父母住，需要距离我近，一套带孩子住（想军博购入）。想问父母那套哪里买性价比高。 3. 最近一直在看房，感觉没有太合心意的房子，想等待，请问是现在就入手，还是等待明年？ 请房姐指条明路，困扰很久。 ps：工作地点在望京南

回答：对学区来说，买小，实现功能性需求即可，控制风险 父母向南边买，丰台6.5万以内的都可以看下，草桥片区还有性价比可以重点看下 北京交易量最近已经上涨，宜早不宜迟

提问：房姐好，sfsd，孩子天津户口，年收入50，有其他收入。手280。 需要在天津和北京买房。 1北京计划450，刚需自住，公司在十号线苏州街、二号线阜成门。看过南三环石榴庄，方庄，宋家庄的小区，老破小居多，考虑宋家庄家园两居，2010年建，69米，东南或全南，总价410-450。优点：交通便利三条地铁，缺点：一类经适房，人口密集，无阳台，满五后税费较高（67-160万），综上70平两居合六万多，问题：该小区是否合适？宋家庄更合适入手的楼盘都有哪些？其他区域推荐？ 2 天津何时上车合适？孩子幼儿园小班，计划和平买学区，一平米单价6-7w，一室一厅，60平米。是否严重溢价？建议购买的区域和楼盘？

回答：宋家庄可以看，现在整体偏高，需要花时间淘，6+的价格肯定高了 另外推荐看下角门片区 天津时机是北京领涨后，和平溢价严重，天津推荐看津南海教园片区

提问：北京现在名下没有房，其他省市有房，以前贷过款，应该算是二套吧？现在手上有600现金，不知道能买总价多少的二手房？现在想买西城区的两居，孩子在复兴门附近上学，能否推荐合适买的保值的楼盘？ 年底时如果卖掉外地房，现金就能筹到800，又有哪些2-3居好盘推荐。

回答：你这个情况算2套，600做全款抵押能买入1000+的标的，现在的情况买入西城 来保值并不建议，由于学区溢价过高，未来风险大，想保值建议看东面，如果为了孩子上学，可以买一套老破小做为学票。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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