我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：您好房姐，新人小白一枚，还请回答的通俗易懂些。想买首套首贷刚需房，目前租住在百子湾，希望买的房子离东边近一些，环境好一些，所以考虑了亦庄，首付200以内，总价500以内，现在比较倾向于和悦华锦和经开汀塘，前者是限竞期房2020年12月交房，89平南北小三居450万（单价51000左右）1300多户低密度八层洋房，挨着人大附，但不确定能不能上。后者是现房，92平南北小三居490万（单价53000左右）能看到凉水河，建华学校的，就是小区有配套的公租房提供给高精尖人租住，开发商是国企，物业是自持。您觉得这两个楼盘是好的选择吗？自住的同时哪个更有保值的空间，或者有没有在预算内更好的推荐
回答：想要投资属性这两个盘不合适，而且亦庄本身就贵了 建议是投住分离，亦庄租房，选在1\/14号线南北两侧买房
提问：您好。北京目前别墅是否是值得投资的房产类型？顺义是否有值得关注的高性价比别墅项目？顺义，昌平是否有二手别墅值得关注？
回答：郊区别墅投资的话不建议碰， 目前政策环境下，别墅流动性和涨幅都不保险，入住率和维护很多也不太好，好的可能又特别贵，还没到入手时机
提问：房姐您好，上次您给我的解答很受用，我重点在常营区域看了看，我记得您说过保利嘉园好过北京新天地，重点看了看保利嘉园，这个小区有三四种户型可选，其中一种户型很差客厅不方正但便宜，西南朝向所有费用全下来（不含中介费）有一套五层二居单价会在4.5，其余两种还不错户型东南朝向东南北朝向的，二居全下来单价在5.1左右，不知道哪种选择更可入，五年后如果出手的话户型和朝向楼层是否很重要，感觉这个小区户型不同差价很大
回答：一般来说户型和朝向好坏只会造成10%内的差价 也可以尝试缺陷换价格，用这些点压价 把所有的缺陷换成价格来看
提问：房姐你好，以前不懂买房，2015年用的公积金贷款买了一套300万大兴枣园的贷款带了80万，现在大概市直550左右，我是不是应该把这套房还上，或者还是卖掉，再凑钱换套大的吗？
回答：具体是哪套房产呢？ 目测贷款负债率很低，建议如果房子本身适合继续持有的话，可以还清重新抵押出来。 不建议用公积金贷款，额度太低。 这里要看你的房本，征信流水，贷出来的净值是你下一套的首付重要来源。
提问：房姐好，sfsd，孩子天津户口，年收入50，有其他收入。手280。 需要在天津和北京买房。 1北京计划450，刚需自住，公司在十号线苏州街、二号线阜成门。看过南三环石榴庄，方庄，宋家庄的小区，老破小居多，考虑宋家庄家园两居，2010年建，69米，东南或全南，总价410-450。优点：交通便利三条地铁，缺点：一类经适房，人口密集，无阳台，满五后税费较高（67-160万），综上70平两居合六万多，问题：该小区是否合适？宋家庄更合适入手的楼盘都有哪些？其他区域推荐？ 2 天津何时上车合适？孩子幼儿园小班，计划和平买学区，一平米单价6-7w，一室一厅，60平米。是否严重溢价？建议购买的区域和楼盘？
回答：宋家庄可以看，现在整体偏高，需要花时间淘，6+的价格肯定高了 另外推荐看下角门片区 天津时机是北京领涨后，和平溢价严重，天津推荐看津南海教园片区
提问：亲爱的房姐，本人在望京上班，有京二套指标，手中只有300W，想买昌平区未来金茂府的悦公馆89平小三居限竟房，您觉得好吗？如果不妥您推荐哪里？非常感谢
回答：未来金茂府位置并不好，而且限竟房，想兼顾投资不要碰 300首付全款抵押能买700左右房产，不如看看 望京，金台路，平乐园 片区
提问：看到直播里的截图 酒仙桥地区280万的南北次新公房，精装修可以直接入住，这样的房源可以帮我买到吗？首付90万够吗？
回答：这个直播是2018年的内容，酒仙桥彼时还有5万的不错公房标的。 现在同类房源基本在5.5万-6万，并且出房极少。 当前酒仙桥能买的老公房基本起步在340万以上，首付120以上。 280万南北次新，正常情况首付也要100万。
提问：您好房姐 2月份刚刚有资格买房 首套首贷 不需要学区也不要孩子 小夫妻自住 一直对于买哪儿很迷茫 之前看过角门 大红门一带 其他的区域都没看过 不想住的太远 首付150 想尽快有合适的就入手 可以给些建议吗
回答：这两个地段在丰台存在淘笋机会，周边其它区域不用看，发展上角门好于大红门 角门 主要看00年后 单价5.5*70
提问：名下一套500全款房，手头还有300+现金，如果纯投资角度买哪里比较好呢，看房姐一直在推荐天通苑大户型和东三东四。那边都不太了解，有比较推荐的小区吗。同时是不是我全款抵押出300，然后加上手头的直接凑600买一套TTY是方案呢？
回答：抵押出300+现金300，也可以考虑望京1000内的标的， 如果现金流压力大，全款抵押TTY也是好选择 这几个区域跑几天你就熟悉了，跑盘不能省
提问：房姐，月坛北街，，2000年房子，南北双通透，两室一厅，100平，双阳台，次顶层，无电梯，单价11万+。 总价1200。算笋盘吗，准备卖两套，买入这一套，值得入吗
回答：市场价，不值得 月坛北街流通性的面积段在55平以内 100平的2居不合适，建议重新淘一淘小2居 能用上学票就行，不要期待居住环境
提问：房姐好！从广播听到一信贷中介“摩尔龙”，也不了解，请教能请其代办信贷业务吗？有后顾之忧或后续什么麻烦不可预期之困扰吗？或有什么可规避之预案吗？请指教，谢谢！
回答：如果不想自己跑银行，找信贷中介一般没啥问题， 把费用提前了解清楚，一般2个点内，包括是否上征信，放款周期等
提问：房姐好，我在宋家庄有一套900-1000万的07年的房，当时纯投资的，现在对宋家庄没信心，您看是卖了另找房子投，还是等等，现在手上还有500万，谢谢！
回答：宋家庄未来是有潜力的，目前价格偏高。还是建议持有 如果现金流没问题，500万首付再看一套1000+的标的做为投资，也是不错选择
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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北京房姐2020-04-01 08:05:34
