摘要：吃下福晟资产，福还是祸（欢迎关注杠杆游戏）
撰文|杆姐&编辑|雯雯
2019年，是世茂爽歪歪的一年，真的可以说是迎来三十而立。
合约销售额重回前十，排名连超龙湖、华润，坐上第9的宝座。
图表来源|中指院（特此感谢）
2019年岁末，外界传世茂将收购同为闽系房企福晟的资产，最终这件事在2020年初顺利签约。由此，世茂土地储备会更多，保住前十的位置，有了加持。
对于世茂来说，2019年迎来三十而立，上述斩获令人兴奋。难怪世茂的许荣茂主席，在该司日前发布的2019年业绩公告中说：三十年的成就与梦想，属于每一位世茂人。
但未来的路，不会有坦途。
看完世茂2019年的业绩公告，杠杆地产要说，2019年和2020年初的成绩背后，本身也蕴含风险。世茂的下半场到底是怎么一幅场景？
1、“超级吃货”世茂
前几年，昔日的大亨世茂有一点落寞。因为似乎有点没有跟上趟。
2019年，世茂爆发了。2019年世茂营收达1115.2亿元人民币，较2018年的855.1亿元增长30.4%。
和几乎所有房企大亨一样，物业销售收入占比非常高。世茂这一收入为1052.9亿元，占总额的94.4%。主业毕竟是房地产。
如果看合约销售额，世茂2019年达到2600.7亿元，完成全年销售目标的124%。
累计销售面积达1465.6万平米，平均销售价格为每平米17744元。不可谓不厉害。
而2020年，世茂将推出约1992万平米的可售面积，连同截至2019年12月31日止约824万平米的可售面积，世茂2020年可出售总面积约为2816万平米。
在取得骄人战绩的同时，世茂土地和货值储备丰沛。
总货值逾13000亿元，仅仅在大湾区土地储备的总可售货值就达3800亿元。杠杆地产注意到，业绩公告披露，2019年世茂增加土地储备3092万平米，新增土地储备可售货值约5000亿元，其中收并购项目占比达到65%。
不得不说，世茂的2019年拿地，特别并购是疯狂的。说世茂2019年是“超级吃货”一点不过。
按照披露，截至2019年末，世茂进驻120个城市，旗下拥有349个项目，共7679万平米（权益前）的优质土地。
值得注意的是，杠杆地产看到世茂2019年的业绩公告显示，新增土地储备的平均楼面 地价约为每平米5035元。
而截至2019年末，世茂平均土地成本为每平米5303元。这个地价，比部分巨头要略微贵，但大家产品不同，进驻城市的结构不同。
买买买，当然是要钱的。
2、融资成本继续走低，负债增长还是比较快
就在2020年3月，世茂获得65亿元的低成本融资（年利率为3.23-3.9%），其中包括由世茂建设发行的人民币45亿元公司债，5年期债券的利率为3.23%及7年期债券的利率为3.9%。
这个利率，让任何一家民营房地产公司都要羡慕不已。
业绩公告披露，2019年，世茂融资成本净额约为2.85亿元。2018年，融资成本净额为3.37亿元。降低，主要是由于2019年的汇兑亏损净额，少于2018年所致。
当然，2019年，世茂各项融资利息为87.66亿元，2018年这个数字为69.00亿元，如下图。
2019年，世茂融资成本，由2018年的5.8%降低至5.6%。
穆迪将世茂的评级由Ba2提升至Ba1，展望为稳定。标准普尔及惠誉国际分别维持世茂BB+及BBB-的评级。
国内嘛，你懂的，主要评级机构则维持世茂AAA的主体信用等级。
看全口径负债，杠杆地产注意到，截至2019年末，世茂为3547.50亿元，而非流动负债则约为973.99亿元。
2018年末时，世茂的总负债为2723.17亿元。增量不算多、也不算少。资产负债率从2016年末的不到67%，连续4年上升，到2019年末，这一数字达到75.25%。
和很多闽系房企比，这个数字当然不高。
我们看细节，业绩公告显示，2019年末，世茂借贷总额约为1265.55亿元。2018年末，为1091.32亿元。
净借贷总额为669.32亿元，2018末为595.55亿元。净负债比率由2018末的59.4%，略微上升至2019年末的59.7%。已连续8年维持在60%以下，应该说很不错。
3、一年期债务不算少
在世茂1265.55亿元借款中，杠杆地产注意到，一年期以下的367.82亿元。短期借贷约占29.1%，长期借贷约占70.9%。
而截至2019年末，世茂共有现金及银行结余（包括受限制现金）约为596.23亿元。2018年末，为495.77亿元。
一年期借贷数字，和实际可以动用的现金比，到底高不高，各有看法。
近期迎来融资窗口期，如上文所述，世茂正低利率融资。
除了上述债务，杠杆地产注意到世茂的业绩公告称，或然负债中，截至2019年末向若干银行作出金额约191.19亿元的担保，作为授予部分买家购买该司物业之按揭贷款的担保。
此外，世茂就联营公司及合营企业之借贷按股权比例，作出金额约为95.03亿元的担保。
4、吃下福晟资产，下半场世茂能消化吗？
除了杠杆地产上文的分析，更大的压力，其实可能是世茂收购福晟资产后，未来蕴含的风险。
未来，福晟的一切，地块、资产、债务，都会逐步交割给世茂。
近期江湖传闻，某世纪大收购的公司，可能要转手一些低流动性、投资回报周期长的资产。
外界当然会想，收购老乡福晟资产后，世茂让自己更强更大，还是消化不良？
在《福晟吞下“年终泪”，“猛男”世茂消化得了吗？》（1月10日）一文中，杠杆地产曾回溯，福晟以前也是拿地高手、并购大师。很少有人知道，福晟集团曾经还是H航前滩地块的接盘侠。并且由此，福晟首次进入上海市场。
一年多以前，H航投资公告称，已与上海劢叵投资管理有限公司签订协议，拟将H航投资集团上海投资管理有限公司100%股权及债权进行转让，交易总价为29亿元。
上海劢叵，就是福晟集团的子公司。
那个周期，福晟一直说自己的千亿梦。
当时，福晟通过收并购取得的货值高达2713.1亿元，仅2017年福晟就新增1786.9万平米土地。
按照每日经济新闻此前报道，仅2016年-2017年，福晟集团在的收并购项目多达107个，总货值高达8100亿元。
只是谁能想到，几年前的飞虎拿地军，如今又得忍痛卖掉那些辛辛苦苦并购回来的地……
不过，中原地产首席分析师张大伟曾对媒体分析，福晟的8100亿（元）货值中有一部分为旧改项目。“旧改”意味着目前只有签约权，未来是否开发存在不确定性。
即便如此，福晟的土地储备应该是不错的。
这大概就是世茂感兴趣的重要原因。
其实，从资本运营角度来说，福晟是一家太传统，或者说有点“土”的企业。如此大体量，主体并未上市，无法享受资本市场带来的红利，这能怪谁？
世茂旗下不止一个上市平台，玩得好像很高级。但这样一家企业，前两年也掉出了前十，直到2019年才再次发起猛攻。
这一年来，世茂买泰禾、万通等多家公司的项目。项目十多二十个，花费近200亿元。
世茂的许世坛说，实际上还有很多没有达到信披标准公告的项目，其中不乏“大买卖”。
逆势操作，危还是机？
起高楼的时候，看上去都不错。福晟的那些坏账，那些成本金贵的钱，随着收购最终完成，压力也就会转给世茂了。
镜鉴永远值得回顾。愿世茂一路走好。
本文未特别注释的财务图表，均来自世茂房地产公开披露
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杠杆游戏张银银2020-03-31 22:22:38
