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北京疫情尚未结束,这类房子已先跌为敬!

特价房北京 2020-03-25 19:07:47

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经历过1、2月份的至暗时刻之后,3月,疫情防控终于迎来了大转折:

多地已经连续15天以上零新增,存量确诊病例和疑似病例全部清零。就连之前的援颚医疗队,也于3月中旬开始陆续撤离。

这场战疫,在所有人的努力下,终于取得阶段性胜利!

为此,多省市也陆续将之前的“一级响应”降为“二级响应”。截至目前,仅有湖北、北京、天津、河北4省市仍然维持一级响应状态。

显然,国内疫情已经进入尾声。

而此时此刻,境外大爆发却才刚刚开始:

截至北京时间23日7时,全球确诊病例超过33万例,多国宣布进入紧急状态。

境外疫情的持续恶化,已经在向国内倒灌了。

截至3月22日24时,北京累计报告境外输入确诊病例107例,从近几日的新增数据来看,均呈现迅速增长的趋势。

北京疫情防控,仍然处于关键时期,大家不要掉以轻心。

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疫情冲击,叠加石油战争,以及全球债务压顶等多重因素,3月份,全球股市暴跌,就连上个月一直坚挺的大A,这次也未能幸免。

更糟糕的是,不仅仅是股市,比特币、原油、期货、大宗商品,几乎所有的风险资产都在跌,就连一贯被视为避险资产的黄金,这次也难逃厄运。

危机当前,可谓是大浪淘沙、泥沙俱下。

上周,有一位粉丝在后台留言,发出了灵魂拷问:

现在这种情况下,大多数资产都在暴跌,为什么唯独房子不跌呢?
认真思考了很久,笔者认为:

如果境外疫情最终失控,那么,全球的实体经济都将严重受损,dashuaitui将不可避免,甚至会进一步演变为JJWJ。

覆巢之下,焉有完卵?皮之不存,毛将焉附?

如果真走到那一步,毫无疑问,房子是不能独善其身的。

最近,在北京市场上,笔者发现一个特别有意思的现象:

近两个月,受疫情冲击,二手住宅虽然成交量一直保持低位运行,但价格和去年底相比,并没有明显变化。

反倒是商住项目,价格出现了跳水。

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珠江四季悦城,位于通州马驹桥,精装现房,loft4.5米挑高,80%绿化率,外立面看起来也是满满的高档感。

▼珠江四季悦城实景拍摄图

▼珠江四季悦城地理位置

虽然交通配套不是太好,但其他方面都还可以。

商业:自持5万平商业,基本满足日常生活所需。另外,5公里之内还有奥特莱斯、百尚生活广场等大型商业中心,自驾去购物很方便。医疗:北京同仁医院、通州第二医院,距离在5KM之内。
另外,这一带的自然环境十分优越,项目周边有万亩森林公园、湿地公园,凉水河滨河公园景观长廊,负氧离子丰富,空气清新。

2019年,项目单价为2.5万/㎡。

项目周边,二手房首开国风美仑,均价3.4万;富力尚悦居,均价3.5万。算下来,四季悦城比它们便宜28%,基本符合“在同一区域内,商住比住宅便宜30%”的逻辑,所以,2.5万的单价是非常合理的。

然而,3月中旬以来,四季悦城开始大降价了:目前单价已不足2万,均价1.98万/㎡。

短短半年时间,单价已经下降6000元,降幅达到23%。

虽然是尾盘,但如此幅度的降价,还是令人很震撼的!

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然而,四季悦城绝不仅仅是商住房降价的个例。

据笔者了解,通州的新建商住项目之中,东亚尚品台湖、朝北8080、新北京城市之光等,价格均有所下降。

另外,房山的热门项目——紫云壹号、远洋新仕界、万科中央城、首开熙悦湾等,价格也有不同程度的松动。

众所周知,疫情对房地产行业的冲击很大:

自疫情爆发以来,多地售楼处被迫关闭,直到3月份才陆陆续续开放,部分项目到目前为止仍未开放。

即便是开放了售楼处,由于大环境冷清,销售状况也很不乐观。

更严峻的是:作为高负债、高周转行业,每个月到期要偿还的债务,都不是一笔小数目,而这些现金流,都需要通过销售回款来获取。

所以,现如今的房企,可谓是亚历山大。

而商住项目又不同于住宅,自从2017年调控升级后,新建商住类项目,只允许卖给企业,不允许卖给个人,而且,购买商住类项目不仅需要名下无住宅,甚至还要全款购买。

重压之下,商住从天堂跌入地狱。

从2017年4月到2019年底,北京新建商办类项目共成交10000余套,成交量比调控前下降了90%以上。从价格上来说,二手商住房普遍比最高点下降了40%,少部分项目甚至下降50-60%。

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北京最大、最具代表性的商住项目——北京像素,19栋楼里面有9700余套房,通天然气、民水民电。2010年开盘时,单价只有1.1万,2014年地铁草房站开通后,价格一度涨至4万。

2016年,在大势的裹挟之下,像素发力上涨至6万元,2017年初曾一度站上7万元高岗。

由于涨势迅猛,坊间一直称这个项目为“神盘”。

楼市最火的时候,旁边一家中介门店一天就能成交十几套,可目前这情况,一个月也达不到当初一天的量。

2019年11月,该楼盘复式公寓的成交价在4.2-4.3万/㎡,平层公寓的成交价在2.8-2.9万/㎡。

如今,复式公寓的挂牌价在3.8-4.2万/㎡,平层公寓的挂牌价在2.5-2.7万/㎡。

注意,这只是挂牌价,至于最终成交价,只会更低。

林肯公园,是北京亦庄区域比较有名的商住项目,无论是小区环境,还是区域配套,放到整个北京来看,都是佼佼者。

2017年限购之前,该小区均价在6万元左右,2019年11月已经滑落至3.8万附近。

前几天,笔者看到绿中介APP上的挂牌价,在3.1-3.6万之间。

同样的例子还有很多很多,鉴于篇幅有限,文中不再一一举例,感兴趣的朋友可以自己去实地考察。

所谓“新年新气象”,

春节过后,北京商住房的价格也迎来了属于自己的“新气象”。

6

现如今,人们普遍关注两个问题:

第一,商住还会继续跌吗?

第二,商住的下跌,是否会蔓延到住宅项目?

在笔者看来:

目前住宅价格之所以坚挺,一部分原因是:房子的流动性太差,其价格无法像股市那样实时体现。

如果疫情之后,经济基本面受到意料之外的冲击,那么,房价出现小幅下跌,是非常有可能的。可只要中国经济不出大问题,房价就永远不会大跌。

关于商住,笔者认为:

只要针对商住的调控政策一日不放松,商住项目就难言回暖。但以目前的价格水平来看,继续下探的空间已十分逼仄。

因为按照正常的逻辑来看,同区域的商住项目,价格一般为住宅的60-70%,少部分项目会在55%左右。

如果低于这个区间,肯定是不正常的。此种情况下要么住宅价格下跌,要么商住价格上涨,直至达到一种新的平衡。

至于目前的商住能不能入手,笔者还是之前的观点:

如果你打算买来自住的话,没有问题。可如果你看中了它较高的租售比,打算买来赚租金的话,还是要慎重。

毕竟,一二百万的真金白银投出去,即使能达到5%的租金回报率,可你想过多少年才能回本吗?即使回本了,如果调控一直不放松,将来房子又该找谁接盘?

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