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美国遭遇史上最惨股灾,对中国楼市的影响有多大?

房天下特价房 2020-03-24 22:00:29
来源:子木聊房,已获授权转载今天看新闻报道,境外病例已经飙升到了256234例,且以每天6000例左右的速度急速猛增。不禁脊背发凉。与此同时,随着疫情的野蛮蔓延,国际金融市场动荡加剧。当下欧美和许多新兴市场经济体的股市已经平均下跌30%左右。美股10天触发4次熔断,连股神巴菲特都紧锁眉头,“这是老朽活了89岁头一次看到的股市惨状”。最重要的是,美国目前才处于疫情的初始爆发期,股市已经跌成这样,按照此形势来讲,过不了多少时日便会酿成史上最大规模股灾。美国股市是美国主要经济支柱,里面藏着绝大多数的国民财富,一旦引发恐慌踩踏效应,便有很大可能酿成金融危机。按照这段时间某些经济学专家的论调,由于美元的强势和全球其他国家的联系,最糟糕的情况就是引发全球金融危机。此前李迅雷还出了一篇专访,声称中国房价问题已在边缘徘徊。虽然被官方怼了回去,但一时引起轩然大波,尤其这段时间,子木明显感觉到,读者对国际经济形势异常关心。咨询最多的问题就是,“如果全球金融危机到来,中国楼市是否能撑得住?”这其中的逻辑推演到底是如何的,中国楼市在海外经济动荡面前又将是怎样的棋局走势,这是我们今天要解开的谜题。

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历史的样子为了找到答案,我翻阅了历史长河中所有金融危机缩影下的中国楼市走势。发现2008年全球金融危机下的深圳楼市,有很强的启示作用。2008年美国因过度房地产金融化,导致次贷危机爆发,以房贷为基础的金融产品波及欧洲市场,进而引发全世界范围的金融危机。当初美国房价暴跌,导致贷款人手中的房屋资产急剧缩水,再加上实体经济受到重创,大小企业倒闭,失业潮来袭。在此情形下,美国人无法支付高额房贷,只能选择断供,甚至爬上天台一跃而下。随后,天各一方的深圳也出现了断供潮。但值得细说的是,深圳在2008年出现房价下跌、断供潮的原因和美国迥然不同。首先,引发深圳2008年房价下跌的并不是深圳居民的不良贷款,而是香港炒房客对深圳房产的大规模抛售。香港大概在90年代经历亚洲金融危机后,就开始兴起在深圳投资房产。当初深圳刚从香港学来土地出让金制度,为了积累城市原始资本,开始疯狂兴建房地产,并对隔壁香港敞开怀抱。1折首付,再加上巨大的房价差,快速吸引了香港炒房客的注意。90年代的香港房价普遍达到10万元/米,而那时候的深圳,在核心罗湖区的房价才是5000元左右一平米,像开盘价卖到10000元/平米的百仕达花园,在当时的深圳来说已经算是顶级豪宅。(90年代香港)当年香港经济势头猛,港人来深买房就像是市场里捡大白菜,那种感觉,就像是现在的北京人去鹤岗买房一样。港人对炒楼花一向非常热衷,只要深圳新开楼盘便一拥而上,特别是关口物业备受港人喜爱。那时候有多疯狂呢?调查显示,90年代后深圳罗湖区的人民南片区香港购房者占比甚至接近50%。然而当2008年金融风暴席卷全球的时候,顿时变了样。中国香港因为是外向型经济体制,最先受到风暴波及。港人有了亚洲金融危机的前训,开始疯狂变卖资产,以求手上有足够的现金流抵御风险,大陆房产便是主要出处。随后,深圳房产大规模抛售,引发房价踩踏事件,内地贷款人和投资客开始恐慌出逃,房价大幅缩水,断供潮如约而至。第二个主要原因还有需求端。全球经济危机,国外消费大幅减退,对中国的直接影响是贸易出口订单腰斩,那时候中国对外贸易依赖度高达60%,是历史巅峰,那么以此为生的深圳人收入便大幅缩水,甚至失业,购房需求萎靡不振。所以,我们可以总结,国际经济动荡影响中国楼市的两大因素:
  • 国外投资客抛售中国房产

  • 做出口生意的人群收入大幅缩水,购房需求断崖

那么今天的2020年,会像当年2008年一样吗?这便是我们今天敲黑板的内容。

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今天的答案其实在2003年以后,当局就意识到一个问题,中国房地产的规模太大,如果想驾驭得当,就必须把它培育成一个政策性市场,只有政策性市场才能控制住涨跌趋势。在这其中,境外炒房客便是最大的不确定因素,尤其是对房地产金融稳定性的影响是无法预估的。这句话怎么理解呢?举个例子,如果现在市场处于危险时期,那么我可以通过政策手段禁买禁卖,反正不给你网签就行了,但是境外炒房客是无法阻止的,因为涉及到个人资金自由权利,会很麻烦。所以在2006年,住建部等六部委联合发布了“关于规范房地产市场外资准入和管理的意见”要求,只有在境内工作、学习超过一年的境外个人可以在国内购房,一年以下的则不能购房。(后新规取消)于是,境外投机客在国内炒房的声音戛然而止,国际资本在国内房地产市场中步履维艰。同时从2008年开始,深圳经济开始野蛮生长,全国各地年轻人加速涌入这片淘金地,腾讯、华为等重量级企业也在风暴之后迎来春天,成长为庞大的产业帝国。房价因为供求关系与日俱涨,香港人的物业被内地刚需接盘,通过长期置换,炒房泡沫逐渐被刚需夯实。所以你现在去深圳大街上,会明显发现香港人的楼盘已经不多了,除了最早期的罗湖区以外,福田、南山、龙岗、沙井等地都是实打实的刚需支撑着。其二是对外贸易经济对购房需求的影响,已经“不足为惧”。中国在2001年加入WTO(世界贸易组织)后,开始参与世界分工,更是在几年内,利用强大的人口红利和低廉的密集型劳动成本,成为全球加工厂。那时候珠三角经济开始喷发,一夜之间大大小小加工厂遍布各地。中国“对外贸易货物依存度”指数一路狂飙,数据显示,2001年的数值仅为38.47%(其中出口20.09%),5年后,2006年竟高达65.17%,比日本这种典型的外向型经济国家还要高,开始重度依赖国外消费需求。依赖出口最大的弊病就是命运掌握在其他人的手里,就像2008年美国摊上事情爆发金融危机,中国包括其他依赖美国出口的新兴经济体也跟着倒霉,大家都是一根线上的蚂蚱。所以在2008年之后,我们痛定思痛,在四万亿补救市场的同时开始加大马力开发我们的自有市场,挖掘市场消费需求。通过这些年的努力,效果显著。数据显示,中国的对外货物贸易依存度一路下滑,从65%滑落至今天的33.99%,而且出口依赖已经回归到了18.24%,甚至低于2001年中国加入WTO时的数值,说明我国的内需市场已经在加速扩大。毫不夸张地讲,中国因为人口多,拥有世界上最大规模的消费者市场,只要我们的技术到位,能生产出高质量的生活产品,那么我们完全可以在不依赖其他国家的情况下,自成一体,自产自销,自给自足。通过以上论证,我们可以明显发现,中国房地产已经不像2008年那样不堪一击。如果全球经济危机真的来临,那个时候,房价有一定的情绪波动,但不可能像别人嘴里所说,大跌或者直接垮塌。而且以刚需为主的核心城市已经有了充分抵御外险的能力。这就解释了,为什么2019年在大国摩擦影响下,进出口贸易滑坡,但深圳的房价依然反向上涨的原因。(2019年深圳房价走势图)退一万步讲,你要深刻意识到一点,中国楼市作为国民财富的主要蓄水池,是不可动摇的经济根本,所以在危机处理上有一定概率会采取封市策略,房产无法网签,更不存在抛售,也不会引发踩踏行情,信息也不为人知。到时候影响最大的可能就是开发商,开发商资金链受阻,楼盘开发量大幅减少,但库存减少又反向利好于房地产。

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杞人忧天有些人总喜欢杞人忧天,然后把恐慌毫无根据地传播给他人。目前来看,这次疫情引发的危机,还不能称之为金融危机,充其量只是经济危机。疫情影响了市场的供给和需求,导致企业盈利能力下降,市场开始通缩,导致股市下跌,如果下跌过多才会引发金融危机。即使美国发生金融危机,也很难传播到中国,因为危机传播是需要工具的。例如2008年欧洲很多银行买了美国的次贷产品,中国经济主体高度依赖美国消费市场。而今一切都已经改变。中国在这次疫情面前,充分地展示出了大国实力。可以说世界上没有一个国家能在这么快的时间内完成疫情透明化、管控和防治,无法在这么短的时间内完成“火雷二山”这样宏伟工程,也无法在短时间内制造出如此庞大数量的口罩。(10天建成的火神山医院)这需要深厚的工业基础和政策条件,以及全民抗疫的决心。目前来看,疫情本身是短期冲击,大概率会让美国的经济繁荣面临终结,跌落至下一个周期,而且很可能因此导致全球经济疲软,衰退。但在此情况下,不再过度依赖出口的中国,很可能成为下一轮经济周期的主要引擎。老特万万没想到,大国颠覆会在一场疫情中完成转变。目前中国面临最大的风险不是楼市风险,而是经济震荡影响下的失业潮。解决这个问题的方案只有两个,刺激两大经济引擎,投资和消费。所以前段时间我们推出了新基建计划,而且2周之内,34亿变成了50万亿。如果按照全国2020年计划投资金额占到该总体投资计划的15.3%计算,2020年的投资额可以达到7.6万亿多,这占到了GDP的7.5%。算上通胀,这其实就是4万亿重新来了。其次这段时间,全国各地开始启动鼓励居民消费。到现在为止,全国至少有12个省份的20多位党政领导干部纷纷带头“下馆子”“逛超市”。3月21日,呼和浩特更是下发了“关闭单位集体食堂”的文件,强制事业单位和公务员出去下馆子,刺激餐饮业的消费水平。还有东莞老友给我发来的一张图,说惜别已久的莞式服务要重回大地了,为此还特地召开了复工大会。东莞这个城市很有味道,记得在2008年金融危机时,东莞还拿出1.2亿元,向12.2万低收入户籍居民发放1000元(临时生活补贴),用来抵御通胀风险。还有直接直升机撒钱的,今天统计了一下,全国各省发放文旅、餐饮、房租、体育等消费券已经高达数十亿元。相信用不了半年,中国经济便可以重新回到原有轨道上面。而当下的你,想的应该是多消费一些,帮助国家渡过难关,或者是在数万亿经济刺激下,找到自己的致富契机,而不是杞人忧天,担心未来全球经济危机来了自己是否要忍痛卖掉自己的住房。相信我,假如真正的经济危机来了,你想的绝对不是房子问题,而是,接下来怎么活下去。

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