人均在建面积增加了25%，人均销售金额增加了34%，营销费率下降了18%，在岗人员总数没有增加一个。同时，拿地到开工提速10%，拿地到开盘提速12%；拿地到竣工提速7%。在董事会主席张亚东带领下开展了一年效率革命的绿城中国（HK3900）于昨日交出一张不错的成绩单。
借助这张成绩单，绿城中国在营收、毛利、总资产、现金及银行存款等多个指标创造了历年以来的。另外，股东应占利润24.80亿元，近6年；净利润39.35亿元，近6年；除税前利润99.53亿元，近7年。
但这样的业绩单，还是没有让股东完全满意。因为，和往年一样，今年绿城计提了资产减值亏损。而迫使绿城作出上述财务处理的原因是，在2017年乃至更早之前买的地，眼下依然因为限价而面临亏损的压力。
不过，股东的反映，也恰恰说明一个事实：过去一年，绿城的效率革命很成功。因为，在张亚东之前，很少有投资者把绿城当作是一家盈利能力比较强的公司。
短板正在补长
在张亚东发起这场效率革命之前，绿城曾经或激进，或保守，错过了多次发展机遇。
而无论是保守，还是激进，都很大程度上受到了绿城的一项短板制约。这项短板，就是绿城的效率。在2019年的媒体沟通会上，张亚东曾透露绿城从拿地到销售，平均需要14个月。行业的大多数企业平均周期却只有8个月，有些甚至能做到两三个月就能实现销售。
低效的结果是绿城很难根据市场灵活调整战略。在房价行情看涨时，无法买入优质的低价地；到了房价高点，又无法卖出房子。
上述历史欠账，直接给绿城带来了连续性的资产减值亏损。而这个问题，却不是张亚东为首的管理团队能解决得了的。
张亚东在业绩会上也感叹说，管理团队可以提高销售业绩，缩短开工到销售周期，扩大土地储备，却无法改变过去的历史。
不过，张亚东虽然改变不了绿城过去的历史，但在他的调教下，绿城却大概率不会重复以往的历史。这也许对绿城是更为关键。
绿城在2019年发生的一个最重要的变化，莫过于投资开发和销售效率的提高。合同销售和投资新增货值双双超过了2000亿元。投资项目整体去化率68%，其中新增房源的去化速度达到了71%,，存量房源的销售去化率达到了61%。
在新获取的土地中，平均楼板价才9875元/ 平米，总拿地成本只有691亿元，而货值却高达2057亿元。这些新拓展货值预计有200亿的净利润，平均净利润率提高了2%。同时新拓展的货值里有42%将在今年转化，贡献860亿元的销售。
上述效率都有明显的提升。
客观来说，绿城就像一个生了重病的病人，经过调理各项机能都在恢复，只是面色一时还不太好看。
5年后营收5000亿元
但是对投资者来说，眼下这家还没有恢复健康的企业，却是值得长线投资的。因为，管理团队有着信心和决心，能够在足够稳健的条件下，让公司规模再五年后翻一倍多。
在今天的业绩会上，张亚东对2025年的绿城有着一个具体的目标，总营收要达到5000亿元。其中去年合同销售额增长29%的重资产板块——房地产开发销售业务，要在2025年达到3500亿元的销售规模。
而去年不到700亿元的代建板块，销售规模要达到1500亿元的规模。
这些目标不是“放卫星”，而是最保守的估计。
以房地产开发业务为例，去年绿城的销售增幅是29%，今年销售增幅目标是25%。如果按照这个速度，到2025年，绿城的销售额就可以超过3500亿元。
张亚东所以只将销售目标定格在3500亿元，其中一个原因就是要遵照中央去房地产金融杠杆的决心，控制这一板块的销售增幅。
另外，代建板块，目前已经在港交所申请拆分上市。去年，代建板块的新增项目达到72个，管理项目总数达到260个，总建筑面积达到6754万平米，总可售金额3689亿元。按照中国代建市场25%的年复合增速。5年后1500亿元的目标并非是难事。
而对绿城来说，除了传统的房地产开发，和代建业务，绿城还会有第三块营收。这块营收就是“绿城+”。绿城正准备将这一业务板块发展为“创新研发为核心的现代化建筑科技产品及服务供应商，成为新的增长点。”
其中推出的集爱全新品牌，将推出绕“安全、 健康、 舒适、 科技”4大系列19类家居产品。另外，极爱AHS的全屋整装20天设计、 25天营造， 颠覆传统装修模式， 提供全方位整体解决方案。
围绕绿城未来社区产品体系， 优化房屋4S、商业运营、 养老服务、 智慧园区等业务条线，赋能房产主业——共持有估值约4亿元资产。
绿城希望经过若干年培育，绿城+也能有公司可以单独拆分上市。
对绿城来说，2019年开始的效率革命还将继续。今年将有38个新项目开放跟投， 178个存量项目明确中长期激励。并持续推进“绿城AI” 大运营体系建设加强纵向管控和横向协同， 提升集团、子公司和项目的整体运营能力及效率。
建设主数据平台， 为经营决策提供有力支撑， 实现全项目、 全周期的高效统筹。风控体系逐步完善全部股权投资公司动态管控， 初步搭建风险管理数据库;实现投前风险识别、 投后偏差监控。
从这个意义上看，绿城今年创造的一系列历史纪录仅仅是开篇，未来的绿城会更好更强。
和讯房产2020-03-24 09:46:09
