我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房

提问：名下一套500全款房，手头还有300+现金，如果纯投资角度买哪里比较好呢，看房姐一直在推荐天通苑大户型和东三东四。那边都不太了解，有比较推荐的小区吗。同时是不是我全款抵押出300，然后加上手头的直接凑600买一套TTY是方案呢？

回答：抵押出300+现金300，也可以考虑望京1000内的标的， 如果现金流压力大，全款抵押TTY也是好选择 这几个区域跑几天你就熟悉了，跑盘不能省

提问：房姐好，现有望京自住首套三居，两千年商品房塔楼，市价760万，满三。 手头现金及等价物250万，家庭年税前收入100-120万。 娃3年后上学，目标海淀学区或中关村学区，本想二di买个600万左右二居老破小，看了半年没下去手，近期还是打算换房。 想买目标片区1200万的三居或者四居，三居基本只能买新起点嘉园，对口中三，学位多不担心调剂，但小区户型和口碑不太好。其他小学能淘到一些公房四居，但都老旧一些且1911后有调剂风险。 我们一定会是先卖后买的，卖可能不太好卖，买哪儿还没想好，望支招。

回答：学区本身就不稳定 如果为学区溢价就尽可能买小，这样你的风险就减到最底 再考虑自住或投资，会清晰很多

提问：房姐您好： 情况介绍： 北京现有回龙观流星花园三区120平 一套 贷款190万 目前已购四年 手上子弹150 父母还有首套资格 广安门附近上班 家庭月入4w 1.卖掉现有住房 利用父母首套望京入手一套 改善型住房 解决两个孩子上学问题及上班通勤 2.保留现在这套 用父母首套贷款甜水园附近入手一套老破小 追求增值 3 卖掉现在这套，望京和甜水园附近各入手一套老破小 4.请房间指教更优方案 主要需求投资增值

回答：建议集中到一套买入望京依然追求性价比高的标的，北京市场容量够大，高总价才能脱离红海，多套老破小维护成本高，增值长期看只能跟随大盘，500以上的市场才有淘笋的可能

提问：房姐您好，先说一下我的情况，毕业两年多，拿到工作居住证，算上公积金大概有130w，预计也就凑130w首付了，首套首贷，之前一直关注您，这两天跑了东三东四的房，辛苦您帮我参考一下： 八里庄西里：电梯16层两居，东西向，满五公房，355w，57.13p，87年钢混 六里屯西里：2楼无电梯，328w，50.37p，83年 甘露家园：3楼无电梯，323w，59.91平，82年 甘露家园：满二公房，2000年钢混，320w，58.5p 今天下午还会去团结湖附近看看 平常上班在东升科技园这边，或者有其他地方推荐吗

回答：350万总价位于血海市场，这里具备性价比和确定性的是核心地段的老公房。 即使是公房，也有很多标的是溢价的，主要在望京团结湖金台路甜水园十里堡甘露园双井劲松等片区可以淘到价格实惠的。六里屯和八里庄部分比较老排除，甘露家园比较老。 这些小区本质上是一类产品，上车盘老公房，没有太大差别。通常北京优选房龄94年以后房源，其次88-94，其次80-88年，80年前的贷款有比较大难度基本直接回避。 六里屯一带，好房子不多，需要精挑细选。要注意房龄和品相问题。6万和以内的可以淘一淘。

提问：房姐您好，手头170万现金，外地有按揭记录，我在卢沟桥上班，老婆在金融街，宝宝马上两岁。打算采用dyd买400万的房子，您有什么推荐区域么？另外有什么好的融资方案。

回答：推荐选两居公房性质，八里庄到甘露园，石佛营到十里堡，酒仙桥高家园，劲松十里河北工大 融资方案可以看下精华帖有相关贷款的操作流程和注意点

提问：北漂一族，准备首套买房，在生命科学园上班。在两个楼盘里选择，华润万橡悦府挨着地铁朱辛庄地铁，南北向89平均价5万，还有一个在北七家金辰府，金隅和北辰两家，东西89平向均价4万，南北向89平均价4.6万，目前附近没有地铁。销售说17号线支线在附近600米，网上查不到太多关于17号支线的消息，只有在建17号线的地铁站，能否确认下是否属实，合适通车？这两个楼盘哪个有投资价值？谢谢！

回答：这两个区域性投资保值的话会跑输大盘 北七家这个位置比tty差，价格直逼tty，不建议考虑 只是自住的话华润万橡悦府也可

提问：房姐你好，1、请问交完认房子认购金之后什么时候可以提取公积金？ 2、购买新房，该借的都借了，剩下首付尾款50w存在理财里面，有哪些融资方式可以搞到这50w，周转3个月？ 没有找到您说的融资10种方式文章

回答：房产证下来之后才可以申请 所有渠道融资成本的等级： 1.少数不懂理财亲戚，私人借款只有4%的，你可以按月付息，一般不存在。 2.信用卡是的资金，而且是自有资金（信用转变），4%-4.8%左右 3.基准利率的房贷抵押贷，4.9%左右。 拆借信用卡是第三便宜资金，拆借加一些费用。 4.正常抵押贷，4.9%-8%之间。 5.体制内的一些优质信用贷，利率在基准上浮30%以内。 以上都可以称为级资金，每个人都要尽量利用。其次是第二级资金： 6.亲密私人借款，一般在6%-10%之间。 7.优质信用贷，一般在8%-12%之间。 我们的通胀速度，是12%-14%左右，低于这个数值的资金，都是倒贴钱，只要能够变成优质的资产，这一类资金有多少要多少。 第三级资金，属于没有办法的临时拆借，不能作为长期使用，需要预先算好成本： 8.较差信用贷，信用卡分期，一般在12%-24%之间。 9.民间无抵押垫资（空垫），一般在24%-48%之间。 尽可能挖掘更多的融资，保持一定的综合资金成本，尽早通过贷款把现金换成优质的资产，是普通人积累财富的道路。

提问：房姐好！夫妻婚后在惠新西街有一套中介评估435万，贷款已还清。孩子后年上小学，想换一套2到3居质量好点小区，兼顾学区，了解了一点芍药居北里。请房姐指教：朝阳区选陈经纶嘉铭，人大附朝阳，外国语学校学区的小区哪些值得推荐。

回答：普遍属于溢价，价格和品质并不对等，长期看会跑输大盘 为学区买一套小户型做为门票，再入一套自住投资盘更加合理 如果还是想一套解决，看看紫薇天悦

提问：房姐你好。目前在海淀区西四环内有一套两居自住，想在海淀区换一套三居，能照顾到小孩上学兼具投资，预算首付1000以内，请问颐慧佳园、亮丽园、国兴家园分别怎么样，值得入手吗？海淀区有没有什么推荐的盘？因为换房也属于二套，首付比例多少合适？有没有什么办法可以减少首付比例的？谢谢。

回答：海淀基本全都溢价，投资是不合适的 如果只看这一片 颐慧佳园和亮丽园可以选下筹，也可以考虑下四季青的郦城 二套用全款抵押依然可以做的5层左右首付

提问：你好，在京有stsd资格，目前能提供400首付，弩一弩可到500，男友有一套天宫院的300的房子。想看8号线南段的改善型住房，看了熙悦林语 花语府 华侨城 芳源里。 问题一：同地段选新房还是旧房，芳源里老小区改善型值得入吗 问题二：选平层三室四室，还是叠拼 问题三：平层一楼带地下室和顶层带阁楼值得买吗？ 问题四：有必要把天宫院的房子卖了，追加首付减轻还款压力吗？ 另，刚刚提问付了8元，一时手滑把提问贴删除了……

回答：你好，既然是想改善，那就买新盘或者次新，老小区环境 物业 设施老化，居住舒适度不太高 这几个盘里更推荐华侨城 顶复更好 平层还是叠拼，看你自己的喜好 天宫院要不要出手，得房子具体信息，一般来说不建议出手。

提问：赵建国 提问：准备投资，二套，全款500-600，不准备贷款，请帮忙推荐一下位置以及小区。 十里堡，四惠，石佛营一带02后小区， 可买三居 例如 十里堡海华堂，炫特，望京慧谷，澳洲康都等小区。 另一个就是天通苑单价3W内的大面积。 类似于天通苑顶层6\/7的户型吗？200平有报价520-530的，可以吗。顶层复式购买中有什么注意事项，谢谢。

回答：价格还可以，现在是买方市场能谈到2.5内的单价更优 一般顶层复式，正常的室内面积都按照正价计算，理想状态是8-9折买进。 如果有露台等赠送面积，可以按照3折折价计算。

提问：你好，房姐！本人疑问去下：1.现金400左右，大连一套100平房产市值约在250左右，出售中。有过贷款记录，非首套，目前已可得北京房票，自主和投资兼顾，想近期入手一套，选择总价在600-800间的是否合适？2.有些新盘信息如亦庄首创远洋天著或未来科技城周边，有投资价值吗？3 .如选择二手，参考区域有推荐奥体、望京、酒仙桥、东坝、双井，九龙山，四惠，百子湾，劲松，哪个板块更有长远发展？4.看上几个次新，金地名京loft. 76平，700-720；万科星园，天畅园，国美城，天鹅湾loft,东坝的首开常春藤，酒仙桥的丽都壹号，哪个更合适些？谢谢！

回答：总价600-800需要挑区域找性价比盘 投资不要碰 800左右主看望京、酒仙桥、九龙山、双井，这几个都不错 天鹅湾有轻微溢价不过也可入 国美城整体更稳妥， 其他都溢价

提问：房姐您好，无户口刚拿到北京工作居住证，手上现金300，税后家庭月收入5W，外地曾有贷款记录，属二套。想买北五环沿线两居，首先考虑小学学区，如果有投资属性就完美了（孩子2021年上学），倾向昌平、朝阳，个人认为海淀好学校没有户口进不去。 问题1：请推荐二三流小学（一流小学没户口怕进不去） 问题2：能否考虑共有产权 问题3：望京、西三旗、回龙观、天通苑，您推荐的排序 问题4：2022年初有大概率会一次性收入400W，不知道对现在买房决策有何影响 买房小白，辛苦详细解答一下，拜托

回答：推荐望京片区： 陈经纶中学分校在望京学区综合实力最强，中考成绩在朝阳区前五。 望京实验学校、首师大附属实验学校、北师大三帆中学朝阳学校的中考成绩在朝阳区排名也比较靠前。 花家地实验小学是朝阳区老牌校，市重点，建校时间久 共有产权自住可以，想有投资属性就别选 望京>回龙观>tty>西三旗 可以预借一部分现金，总价做高选择性更强，三年后的房价和今天可能完全不一样

提问：房姐好，目前北京二套贷款需要通过经营贷的方式，新注册公司的流水为0，个人流水很充足，此种情况下是否也可以通过经营贷来贷款呀

回答：个人的收入是贷款的基础。 公司需要什么样的流水，以及对公司的要求，每个银行的抵押经营贷要求不一样。 目前，纯新公司倒流水还有产品可以做，具体可以咨询我们的工作人员

提问：房姐，问了好久没回答，重复下！最近看房有点多，不知如何选择！请指点！拟贷款，总价控制在700内，不住，纯投资！您说东西海学区溢价，自己就不考虑了！看房情况，望京知语城90平南向两居700，东三环半苹果南区南向95平两居700，现代城138平东向三居730，东南三环半中海城100平南北三居700，文成建筑和晶城秀府南北100平两居700，西南三环半万年花城95平南北两居630，南向两居600，南北三居120平720，中海苏黎世家95平小三居620万！问题，从区域讲，望京、双井、成寿寺、首经贸及总部基地这几大板块，各有优缺点，优选哪啊？毕竟地段很重要，总部基地能否崛起？另外，上述筹码是否溢价？感谢

回答：如果总价在700，一般来说选筹比较理性的情况，对应到评估做足或者轻微超出，贷款贷足6成（多套房有7成）。 那么首付大约在300万左右，首先要看你的首付是否满足。 首开知语城，溢价，评估就不足。 苹果南区也是同样的问题。 如果是后现代城，那么从5万到7万不等都有，具体房源差异很大。 中海城环境，品质，地段都相对鸡肋，楼凤多。 文成建筑等盘都是单价超过地段对应的级别，如果不是自住一般7万多不考虑。 北京买房不能轻易讲地段，因为基本每个地段内部都有极大的落差。 不过有些地段差到可以排除，例如总部基地。 从列举的选筹来看，大部分都是溢价盘。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

请搜索关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。

知识星球已盘点出北京投资性价比的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

知识星球内部文章：

《房产税为什么会导致房价上涨？》

《如何找笋盘 抵押贷全流程操作手册》

《干货！如何养出银行无法识破的流水？》

《新版征信被破解！离婚买房之路还能继续》

《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》

《用好信用卡 可以让你少奋斗10年》

《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

《因为宏观调控，所以房价飞涨》

《深度剖析——为什么买100%会亏本？》

《99%的新区会失败 以鬼城收场》

《一小白变大神 炒房秘籍速成篇》

《干货！炒房各流派都是怎么赚钱的？》

《成为职业炒家 如何保证每次买进都能大赚？》

《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》

《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》