我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐好，父母80岁，有一套海淀的130平03年房，市场价800万，想卖掉置换成两套房，一套3居给我陪父母养老住，一套给儿子做婚房，我年收入30万，还有60万存款。儿子月薪1万。老人房考虑医院资源，儿子婚房在地铁沿线。朝青和望京有推荐的房子吗？谢谢。

回答：3居看看十里堡或石佛营，例如：八里庄南里、十里堡北里等老公房的紧凑小3居一般400-500左右 剩下资金看看朝青，常营，小两居 例如：国美城

提问：首付子弹450，首付首贷，求推荐北京北面次新楼盘，五年后有换房打算，故希望能跑赢大盘，其他要求可减弱。

回答：450万对应1000万上下的房产 5年后换房，可以考虑投资，建议不要限制，而且北面没有合适的楼盘 更推荐看 双井九龙花园，珠江帝景，朝阳公园丽水嘉园，东风桥，望京的次新

提问：房姐，丰台得房子您推荐吗？丽泽现在适合入手吗。

回答：丽泽商务区是丰台十年的痛苦。 规划很高，但是每次规划落地，总是打一次折扣。 开盘价很高，过去套了不少人； 最近原本价格洗到差不多了，但突然规划又打折扣。 丽泽落到实地上的好处还不够多，但是跌宕起伏的状态，高额的起步价，我会回避。

提问：房姐好！请问法拍房的详细介绍在哪里？搜索里搜不到。谢谢！

回答：你好，都在精华主题里。 法拍房操作好了是很赚钱的，但是新手不建议碰。 法拍房，是指被法院强制变现的房产。这种房子不是不能买，但建议不要盲目听信中介的口头保证，直接按法定程序操作：实地踩盘、缴纳押金、参加拍卖，幸运的话，分比市场价便宜不只50万。 不过，投资就是用风险置换，即：高回报=高风险。法拍房的风险主要是押金、房贷、税费、户口和清场这5个问题。 ■ 押金 报名参加竞拍交的押金要去到总房款的10-20%，如果拍到手不想要或买不了，押金不能退，所以最重要的是确保自己真的有名额购房，不然拍到了，你又过不了户，那就只有两行泪了。 ■ 房贷 竞得房子后，法院通常要求10天内付清余款。那这是不是代表只能一次性付款？NO！“拍卖贷”请了解一下。 首先，在交拍卖押金之前，先准备好相关材料，发给银行负责拍卖贷款的部门。 银行收到资料后，会根据情况，评估能不能贷，能贷多少，给出判断的结果。 记住，购房前6个月不能频繁查询征信，无论是买法拍房还是正规商品房，看房之前，一定先打印征信，确定自己有贷款资格才开始行动。 买法拍房时，确定没问题再交押金参与竞拍（但是，在拍卖之前，银行不会和你签订任何合同，只是口头答复可以贷款，因此也有一定风险），成功拍下之后，马上开始走正式贷款流程，万一这家银行不行还来得及换下一家。 千万不要以为买法拍房资金压力大，傻傻一次性付款，一般来说，拍卖贷利率基本与同期房贷利率持平，而且放款时间会保证在规定的时限内，直接打到法院账户。 ■ 税费 司法拍卖中，涉及到买卖双方的各项税费，均由竞得者支付。 1套200万左右的住宅，如果是不满2年非，各项税费加起来超20万。所以可以事先委托律师或担保机构进行产权调查，淘宝上有这种服务，费用在几百块左右。 需要注意的是，如果房子上一手交易还没出证，必须先完成上一手交易流程，再过户。相当于要交两次税（法院拍卖公告里会注明）。另外，如果房子有拖欠水电费和物管费，也要竞得者自己买单。 ■ 户口 如果原业主的户口挂靠在房产名下，竞得法拍房的新业主要把户口迁入会受到影响。所以在成功拍到房子，拿到房产证之后，要到所在区办理户籍业务的公安部门，申请将原业主的户口“空挂”，才能把自己的户口迁入，但如果学位被占用，就真心无解了。所以竞拍之前，要先调查学位是否能够使用。 ■ 清场 法拍房成交后，大部分城市的法院不负责清场，也就是说，如果原来住在房子里的人是“老赖”，不愿意搬走，你只能报警。 所以必须认准法拍房的类型！最值得考虑的房子是按揭违约，也就是还不起月供了被迫拿出来拍卖那种，原房产证和土地证在银行手里，拿法院成交书后去取就能过户。这种产权属于银行的白盘，即买即过户，银行比你还积极，因为银行不要房，只要钱。 最麻烦的就是个人债权纠纷，业主被人追债，被迫拍卖的房产，后期如果有其他债主上门讨债，心累。 所以通常来说，法院有熟人打听一下最妥当，身世清白的法拍房，不要犹豫，抢！ 看到这里，大家明白投资法拍房的诀窍是什么了吗？ 是：朝中有人 如果没有政法系统的内部朋友帮你探清真实情况，自己又是小白，不建议你买法拍房：这个便宜很难轮到你捡。 那么，法拍房流派的便宜谁捡了？ 事实上大部分优质的白盘，还没公开拍卖，就被内部消化了。 具体攻略如下： 首先联系房管局，咨询司法拍卖房产过户的注意事项，以及需要哪些证明材料；然后联系法院（拍卖成功之后淘宝会告诉你联系方式），明确告诉法院的人你需要哪些材料，抬头怎么写，要几份，哪些地方文字必须怎么填等，法院一般都会配合你完成，然后约定一个时间，跑一趟法院拿材料以及本人签字确认司法拍卖。 ① 拿到法院材料之后，首先要求法院解封房产。（这里我是陪着法官一起去解封，事实证明完全可以不陪同） ② 确认解封之后，立刻去房管局解除抵押（如果房子是银行要求查封，往往房产是抵押在银行手上），解除抵押之后，房产就彻底清白了（无查封，无抵押）。 ③ 洗白的同时，可以拿着法院的材料，直接要求房管局出具房子是否满五的相关证明。 ④ 拿到双方的房产信息之后，加上法院的材料和房产清白证明（房产无查封，无抵押状态的证明），可以单方面提出过户申请，申请提出后，需要登报公示若干天。（登报由房管局操作，等就可以了） ⑤ 登报环节结束之后，房管局会通知你过去交契税，以及土地所有权变更等手续，办理完成之后，就是X个工作日后领不动产证。

提问：房姐您好！我买的二手4楼跃5楼顶层复式，原房主对房子做过大改动，改完很漂亮，我买了之后一年住着都没事。但是今天一层，二层，三层，3家邻居一起来我房子里，说我的房子把公共烟道给封死了，他们的烟排不出去，要求恢复。我觉得没办法恢复，难道要把装修改造的部分破坏掉？我咋应付楼下邻居？

回答：先查清楚事实，到底有没有封死，你有没有违规， 三家邻居一起来找你，明显不正常，是否别有用心或者关系特殊？ 三家联盟最不稳定，如果一定是你的错误，内部翘一下，先\/多给你钱，但是你帮我。

提问：房姐，近期市场行情有加速上升的趋势吗？北京买房什么时间合适？

回答：11月份网签数量和一线市场的成交量确实提高很多。 价格上，任然是底部和边缘的填平，部分溢价区已经恢复到应有的水平。 一切都准备好，等待行情的趋势。 建议尽量年前签房。

提问：房姐，我们在东城有一套两居室，想换三居室，孩子22年去学，学区还是刚需。房子卖了减去贷款剩550万现金，可以考虑换多少的房呢，看你的全款抵押不知道如何操作

回答：买总价多少的房子 具体看你的月供能力，职业多军倾向贷款贷足 全款抵押：找一家垫资公司，配合全款买入，过户之后，迅速做抵押。相当于首付3成。

提问：房姐，请问如何申请房产抵押贷款？银行么？好像是不是房产抵押不能使用到购房上？

回答：直接买有首付贷的风险 可以尝试先买后抵押，资金缺口不大这样可以 还有就是抵押后多几次转手，至少三个月以后再看房

提问：房姐，刚才没介绍全，我北纬两局已还清，一居还有贷款。天竺联排有贷款。如果需要操作一下，应该如何操作呢？另外，您研究过海外房产么？有好的推荐吗？之前有人和我说不应该动北京房子了，应该把闲钱丢到海外市场，您怎么看？其实我还是挺看好北京的，但有怕鸡蛋都在一个筐里了

回答：海外不建议盲目投资，90%以上会被坑，研究好国内的市场足够了 如果要考虑配置，增强风险抵抗能力，可以买一部分海外房地产投资信托基金(REITs) ，这比盲目买 泰国、西港等地靠谱的多

提问：请问 买银行销售的货币基金，会算作银行金融资产吗？办信用卡的时候，在这个银行买的货币基金作为资产吗？

回答：你好 不一定计算 一般搬砖办卡，会有几个固定的方式或者理财项目。 不一定是货币基金。 货币基金不划算，主要面对被「投资理念」洗脑的人群。 凭运气赚的钱最终凭智力输回去。

提问：房姐您好，我在航天桥上班，周边房价都8+，为了上班近，资金有限（sfsd手头130）看了看金家村的房，90年房，56平板楼，单价5.2。 两个疑惑 1.自住但又不想跑输大盘太多，长期看该区域大的走势怎样？属于六里桥西片区，位于万丰路与莲花池西路交叉路口，离京石高铁200米，小区1千米内没有啥底商； 2.如果出手，建议年前或年后？ 望解答，不胜感激

回答：你这个属于典型上车盘，价格正常吧 六里桥位置也还不错，交通方便，租户多，缺点是有隔断，未来空间不会太高。 自住可以单价5W左右都可以看，别看精装修，溢价太多。 还有一个草桥可以考虑，老破小5万，次新6万多

提问：去海外投资房产如何 比如东京或大阪

回答：日本房子多年不涨 不太建议，日本人口老龄化，通胀少 新生人口减少，未来接盘都是问题 只有租售比还可以

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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