利好！京津、长三角、大湾区和重庆，获得国家层面最大支持

摘要：京津、长三角、大湾区和重庆，获得国家层面支持（欢迎关注杠杆游戏）

撰文|张银银&编辑|欣然

近期楼市多空对战激烈。

货币整体转向相对宽松，已经非常明确。看上去这是极大的利好，结果央行一再表态“房住不炒”；

一会儿有些城市略微想放松一点调控，结果火速撤回；

一会高价出让土地，制造单价地王，结果转眼一看，自己城市的平台公司，还是底价，根本就没其他人参与……

不过天平，确实有了更多倾斜。

这两天，有两则消息非常值得关注，不仅利好大家关注的楼市，更是利好经济发展，对于开局如此大大压力的2020年来说，很有必要。杠杆游戏按照时间倒着说。

1、各省建设用地自主权，极大拓展

3月12日下午，接近傍晚，我都准备洗手吃饭了。结果国发〔2020〕4号文件挂了出来，注意，文件是3月1日颁布的。

文件的完整名称如下：

看完这份文件，杠杆游戏先简单总结，各省级行政区建设用地的自主权，极大拓展。

我们都知道，从省一级到地市级，到县区一级，建设用地指标都是有计划、管控的。国家层面，以前的国土资源部，现在的自然资源部是要管这个事的。

省一级一个五年规划，有多少建设用地指标，每一年具体有多少，大致都是规定好的。

接着，省一级再把这些指标分给各地市州、县区。当然除了四个直辖市、计划单列市，其他大一点的城市，用地相对还是灵活一点，多一点。

但省市层面，总的限制，始终在那里。

而此次放开授权、审批后，各省的自由度大增。这样，对于部分土地的征用、调规，效率一下就提高了，对招商引资、快速落地项目，大大利好。

那么，最利好哪些地方？

2、主要大城市都将利好

文件说，对国务院批准土地利用总体规划的城市在建设用地规模范围内，按土地利用年度计划分批次将基本农田以外的农用地转为建设用地的，授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。

上面这句话特别拗口，看不下去，建议不用看。如下图看重点，杠杆游戏做了下划线。

哪些城市的土地利用总体规划，需要中央来批准？那就是直辖市、包括计划单列在内的副省级城市，以及少数其他较大的城市。

也就是说，都是些较大的城市。

未来，这些城市每年，基本农田以外的农用地要转为建设用地，自己省（自治区、直辖市）说了就可以算。

当然文件说了，前提是要在城市建设用地规划范围内的。

这类城市的城市总规，都是中央层面批复的。批复的城市规划范围内，用地灵活度大大提升。

比如今年某个月，需要上马一个大工业项目、高铁，或者一个大型文旅项目，甚至房地产，要征地。

以前要等上面的批复，现在，只要不是基本农田那一类的农地，本省（自治区、直辖市）批复就行。效率是不是一下子提高了。这对于经济发展，可谓极大利好，时间就是金钱。

3、部分农村地区也将受益，城市发展灵活度大为提高

上面我们说的主要是大城市，那么那些不是大城市，甚至不在城市村庄、集镇建设用地规模范围内的地方，咋整？

这个问题，杠杆游戏知道，很多郊区、郊县、乡下的朋友一定很关注。

如上图，文件也说，这一类只要不是基本农田，要转为建设用地，也是省（自治区、直辖市）批准即可。

举个例子，比如一个村的某一片地，本身也不是基本农田，挨着城市，但是按照之前任何一级的规划，都不在城市规划范围内。

这样的地方，想要被开发、想要招商引资，以前极为困难。

现在好了，只要有项目，只要符合地方和企业利益，地方就可以向本省（自治区、直辖市）申请调规，及时改为建设用地。

那么，城市发展的灵活度，符合经济客观发展的一些需求，就可以更好得到满足。

当然征地时，也得保护好农民的利益，否则倒霉的还是农民。

4、北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆是赢家

上文，杠杆游戏写了较大的城市普遍受益，其他不是较大的城市，甚至乡下一样也受益。

但这些主要针对的，都是非基本农田，受益面其实还是有限。因为经济发展、城市扩张，难免要占用基本农田。这个时候怎么办？

一般的城市，要调控还是比较困难。那么，到底哪些地方可以突破限制？

接着看文件：基本农田转为建设用地的审批权，也要试点下放。

这里，杠杆游戏需要和部分杆友科普一下，基本农田在我国，是等级、最严厉保护的农田。

没有国家层面的批准，任何人是不能拿来搞建设的。

而根据此次文件，搞试点，首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年。

这些地方的城市，只要需要，按照程序办事，哪怕是基本农田，也可以试点调规。

文件说，基本农田、基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的土地征收审批，都由上述试点省市自己来整。

科普一下，土地管理法的第四十六条款规定：

基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的，审批权地方也说了不算。

当然，地方以前也有办法，比如化整为零。但这毕竟名不正言不顺，也效率没那么高。

现在好了，试点省市自己也可以说了算。

注意，35公顷，就是35万平米，70公顷就是70万平米。一般的项目用地，都不会有这么大的，地方自主权可以说非常大了。

如此，经济发展需要的基建、产业、房地产开发，都可以更加便利获得土地。

5、京津、长三角、大湾区和重庆，获得国家层面支持

上文，杠杆游戏虽然把北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆列出来了，但大家注意规律没有。

其实就是京津、长三角、大湾区和重庆。

这分别对应的，也就是中国的四大经济极、四大城市群。

有朋友会说，不是京津冀协同发展，河北呢？道理很简单，这不是一般层面的试点，是要动基本农田，以及较大规模的农地审批。

河北太大了，农业农村占比还是很高，城市发展对土地的迫切度，放在看不算很高。所以这个试点暂时只给京津。

2个直辖市，主要产业本不是农业。

就算天津经济遇到压力，依旧是一个高度城市化、工业化的地方，发展经济、提升产业，是天津的主要工作。不需要天津去考虑太多保护耕地，搞农业的事。

江浙沪包邮区，也不用说了。安徽虽然农业经济占比还是不低，但也列入了长三角一体化发展规划，特别是合肥以及安徽沿江地区发展势头很不错。拿到土地审批试点，不奇怪。

这也是中央对安徽，对合肥的器重、偏爱啊！

安徽可以说是，地缘优势、自己争气、运气很好、国家支持。

广东也不用说了，粤港澳大湾区还有啥说。

需要说的是，成渝地区有重庆为何没有四川，没有成都？

道理很简单，土地审批这么大的事，核心权力一直在中央，试点最开始起码也得稳重，只能先给省一级。如果给市一级，是全省的协调工作难做，第二是容易失控。

而四川是农业大省，对国家农业稳定意义很大。只有成都相对不错，整体是个欠发达省份，如果看城镇化率、人均GDP实际是在排名靠后。

工商业发展也好、城市体量做更大也好，四川省整体对土地的需求，和发达地区比，也就没那么紧迫。

重庆虽然也还有不少农民，但是本身山地占比非常高，农业利用价值不那么突出。

而重庆的城镇化率，和其他大城市比不高，但在省级行政区中又属于排名靠前。作为市重庆很大，作为省级行政区，重庆其实又很小。

重庆的经济结构，和发达城市比，显得转型升级还是进行时，但决心很大、势头很好。同时，放到省级行政区中去比较，重庆的经济结构又是很不错的。

也就是说，重庆的土地搞农业，对国家来说不是那么要紧。

相反，持续做大重庆工商业、城市体量、做优经济结构，放到长江经济带、新时期的西部大开、成渝地区双城经济圈建设中去看，意义就非常大了。

此外，重庆本身就是我国城乡统筹发展的试验区，积累了地票、公租房、农业人口快速工业化和城市化等的许多经验。

综上分析，可以理解，这个试点有重庆没四川。

其实川渝地缘相亲、人员来往密集，重庆的试点，本身受益的也是整个四川盆地1亿多人口。包括黔北、鄂西、陕南，和重庆往来也非同一般，城市做更大，受益人群远不止重庆本地。

选择重庆做试点，在内陆地区，从市域面积、城市体量，到经济结构，都是最合适的。

6、钱也来了

土地给了，钱也来了。

今年以来，货币相对宽松，早已是事实。杠杆游戏此前已经写过多篇分析文章。

日前，央行发布的《2020年2月金融统计数据报告》显示，2月末，广义货币（M2）余额203.08万亿元，同比增长8.8%，增速分别比上月末和上年同期高0.4个和0.8个百分点；

狭义货币（M1）余额55.27万亿元，同比增长4.8%，增速分别比上月末和上年同期高4.8个和2.8个百分点；

流通中货币（M0）余额8.82万亿元，同比增长10.9%。

前两个月，人民币贷款增加4.24万亿元，同比多增1308亿元。

但是，这些钱对于当下经济承压来说，还显得不够。所以，央行一方面通过LPR（贷款市场报价利率）机制，2月已经实现结构性、非对称“降息”。

同时还有很多市场化操作。

3月10日的国常会再次提出：

抓紧出台普惠金融定向降准措施，并额外加大对股份制银行的降准力度，促进商业银行加大对小微企业、个体工商户贷款支持，帮助复工复产，推动降低融资成本。

可以预见降准即将到来，或许最快就是3月13日。

钱就要出来更多了，为的就是稳经济，帮助实业、降低融资成本。

不管传导机制如何，是否能起到期待的效果，这么做，对当下经济的稳定有意义。未来的事未来再说吧。

房地产融资似乎也迎来窗口期，新基建也好、老基建也罢，反正都需要钱。地方政府也需要钱。

其实上文写了那多，杠杆游戏总结就是一句话，给地不就是给钱。

有了更大土地自主权，不仅可以搞产业，也可以搞土地杠杆，弄来钱啊！

地方确实不容易。

万亿级别的减税降费，房地产持续严厉调控致卖地收入承压，地方债务和无数的建设、公共事务需要投入……

但是钱也不能乱给，不能乱投，给较大的城市，有前途的城市群、都市圈，才是最有效率的。

这便是上文杠杆游戏所写，京津、长三角、大湾区和重庆，获得国家层面支持的根本考量。

本文小结一下：房子也好，经济前景也好，最值得看重的，国家每次其实都说得很清楚。

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