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提问：房姐您好！我名下有一套两限房在回龙观，全款无抵押，目前价值约400。看了您的帖子，我想拿这套房抵押贷款，加上手头现金80，以父母名义在回龙观再入手1套，给父母养老。父母户口已投靠进京，有sfsd资格。想问一下，两限房是不是需转商之后才能办抵押贷款？转商成本是否过高？如果能顺利拿到贷款，怎么筹划更合适些？感谢房姐指导！

回答：可以直接抵押，但年限可能受限，具体政策每个银行不同，转商需要交纳差额35%的土地金 抵押出200+的资金加手上80，可以淘一套500+的标的，如果父母流水不足可以使用接力贷，总月供在2万+，确保你的流水在4万左右 纯投资可看看天通苑东区老破大，

提问：房姐您好，我是苏州户口，在苏州有一套房子，有贷款记录，目前我在北京工作，12月份就交满五年社保了，因为暂时没有回苏州的计划，所以想在北京买房投资，苏州的房子在2019年大概涨了30%，如果卖的话大概可以拿到250-280，可以作为北京房子的首付款，请问房姐我应该卖掉苏州的房子，买入北京房子，还是保留苏州的房子，如果纯投资的话，应该买在哪里，如何操作呢 ？谢谢

回答：很少提过苏州，因为基本没有在苏州踩盘，对于城市的具体脉络不清楚。 但是，一座城市的基本面，和具体的楼盘选筹，又是不同的概念。 从城市层面来看苏州的基本面，是足够清楚的。 苏州，本质是一个二线走向三线的城市。 核心的原因： 一是上海的吸血，二是行政级别的不足，三是人口的停滞。 对于三四线城市，房价其实不完全遵循一二线的逻辑。 房价的上涨是货币现象，超发的纸币一级级下流。 等到了三四线，已经所剩不多。 只有积累了相当长一段时间，或者由于一些特殊的定向输送资金，才能吸满水迎来一次井喷。 所以三四线城市，往往是五六年不涨，一次性涨50%以上或者。 但归根结底，缺乏后劲。 苏州这次的井喷，是对过去几年的变现。 苏州的蓄水池，其实已经空掉了。限售，又是进一步的冻结资金。 卖掉苏州买北京是正确的选择，可能明年限购进一步升级，今年的涨幅会回吐。 子弹200+，东三环—东五环次新，次选天通苑大面积。

提问：如果买天通苑北区一层加半地一层好还是顶层复式好，顶层2.5.一层2.8万贵吗

回答：优先顶复，天通苑有电梯加装的暴击，对顶楼最名下。 天通苑板块分析： 天通苑分为西区，北区，本区，中区，东区…很多区，基本都有顶复， 我们的顶复一般指的东一区，东二区，东三区的顶复，当然北区和本区也有一些不错的顶复，但是量少，性价比略逊于东区。 东区中东一区最老，质量最差，东二区东三区（法式园）略新，地铁位于东二东三区三点钟方向的路口，商业位于东三区西侧，以及东侧北苑东路对面有大棚市场。 东一区有八栋电梯塔楼，远看巍峨，俗称八大金刚，电梯顶复快到4万，不是我们目标。 东区其他基本都是6层楼梯板楼，价格2万-2.8万不等，大部分都送露台，其中东一区送的比较少，而且有八角等异形户型，按照浪费面积进行折价，单价会略便宜； 东三区相比户型最为方正，大部分为平顶，赠送露台，当然东二区也有和东三区赠送一样大的方正户型，其中比较好的是200平左右的三居或者四居带大露台，或者250-290平的五居六居眼镜房。 整体来看，东一区，东二区次之，东三区。 比较好的位置是东三区南部47号楼附近或者东二区北部18号楼附近。 天通苑的价格陷阱： 天通苑经常可以看见一些单价低于正常情况很多的房源，具体分为几种情况： 1.面积特大，例如300-400平； 2.原值低＋经适房，总税费特别高（100+万）； 3.一楼带地下，上房本的地下面积单价只能按照4-6折计算，上下100平只相当于150平正价； 4.特殊户型，斜角，缺赠送。 例： 天通苑本一区一楼半地下360平，单价2.17，换算正常面积单价约2.7万（360平）。 天通苑东三区斜角复式2.46万，拆骨法约等于单价3万。 当前东二三区方正户型＋赠送露台顶复约2.5-2.8万（视赠送，房屋情况，税费不同）。 西区电梯大平层（满五）单价约2.6-3万（视户型而定）。 天通苑需要实地看房，键盘app容易踩坑。

提问：房姐您好，我这有220w，有购房资质，二套（外地有贷款记录），月到手工资2.6w，除去家庭花销也就能剩1w，当前在北京无房，香河有一套房自住，贷款已还清，想在北京买个小户型出租，等过几年在京再换个大点的自住，请您帮推荐下，当前没有城区倾向，但是不太想买2000年以前的小区

回答：如果想投资，北京90年后的都可以考虑，不然限制过多 甘露园淘02后的老小区，单价5.5内的。或者常营附近次新都可以看看

提问：房姐你好，不是sdsf的话按您的推荐是全款买进再抵押。具体的抵押操作流程以及需要注意的坑有哪些，方便介绍一下吗？

回答：全款抵押胜在可以避税，可以抢好房源，可以无视贷款政策限制，缺点是你要能拆借到全款。 正常过户到抵押批贷放款，大约3-5周，目前一个月内较多。 你的资质的具体抵押情况，需要先预审你的材料，并且结合你的选筹具体情况来分析，最终整个贷款的计划能不能覆盖住你的预留条件。 北京市场垫资费用在1%\/10天起。 首先做好所有的预审，把买房和贷款一起来进行计算规划，才能程度控制时间，减少风险。 北京抵押所需基本材料： 北京市住宅，经营一年以上的公司，符合条件的抵押人借款人(金融经历地产等，年龄太大等禁入)。 判断可以选用的抵押产品所需材料： 夫妻征信(银行打印版)，夫妻近半年流水，公司信息，房本信息。 几乎所有银行都有抵押业务，只有看你的材料才知道能办哪个产品。 ——不是哪个银行可以借钱给我，而是我能从哪个银行借钱。 北京二套资格一律建议先做全款，然后抵押。

提问：房姐您好，南太平庄北巷这个小区怎么样？潜力大吗？谢谢

回答：南太平庄北巷内部大部分房龄有些老，附近财满街商圈也没有搞起来，小区地铁不太方便要穿过兴隆公园，整体看不是理想的投资标的 高碑店建议看 兴隆家园

提问：水总您好！家人在亦庄上班，请问关于亦庄的房子，是选择核心区比如林肯公园（配套成熟，交通方便）还是西区比如金茂悦之类（交通不太方便，配套待完善）的更好呢？总价500-600万，兼顾学区孩子上学，谢谢您了！

回答：林肯公园是亦庄标杆，价格也是标杆。 另外一个问题是商住，商住是不买的。 林肯公园价格高企，一个原因是区域内的品质稀缺产生额外价值，另一个原因在于总价不算很高，对于中产人群也足够消费。 亦庄金茂悦排除，回避。 总价500-600万，可以优先选择青年路，常营，望京等区域。

提问：房姐，沿海赛洛城这个小区怎么样啊？三期看起来挺好的，均价多少能入？

回答：沿海赛洛城，百子湾著名网红小明星楼凤小区。 比苹果社区低一个等级，苹果社区也有不少6万多的。 上车的四大要素： 买到 贷足 确定性 两居 建议优先两居老公房。

提问：房姐好，提问。 1. 孩子2年级，目前丰台太平桥区域上学，感觉教育不行，想换区转学解决学区问题，欲转海淀，因经济实力有限，想锁定军博片区一居室，请问军博性价比如何？ 2. 预算750w，想买两套一居室。一套父母住，需要距离我近，一套带孩子住（想军博购入）。想问父母那套哪里买性价比高。 3. 最近一直在看房，感觉没有太合心意的房子，想等待，请问是现在就入手，还是等待明年？ 请房姐指条明路，困扰很久。 ps：工作地点在望京南

回答：对学区来说，买小，实现功能性需求即可，控制风险 父母向南边买，丰台6.5万以内的都可以看下，草桥片区还有性价比可以重点看下 北京交易量最近已经上涨，宜早不宜迟

提问：下花园的名爵滨河花园小区带装修的二手房，103平100万，小三居，带电梯高层，可以投资一套么？

回答：你好，张家口下花园没有任何投资价值。 旅游地产不保值； 稀缺是需求的稀缺，不是本身的独特，北京一大半滑雪场还亏着钱； 本身价格溢价，很贵。

提问：欧大，手里有几百万现金，主场北京已有几套。深圳重庆都没买过。目前这个阶段，年前是买北京还是深圳还是重庆？

回答：有大头资金，大头资金贷足在北京。 零散资金，多笔进账的资金，可以开在重庆或者沈阳这种舢板上。 重要的是，哪个舢板可以批量生产，批量建仓，起步更快。

提问：目前有5笔不上征信（显示为大额分期）的信用贷款，总额200万左右，实际利率应该在8%-12%之间，三年期，已经还了15个月左右。目前手里有一些钱，是把这笔钱提前结清（因为利率较高，但是还有剩余本金3%-5%的违约金）还是先留着，用手里的钱再去买房？

回答：先从目标出来，倒退分析。 现在是要买房还是月供？（建议现在是建仓时机） 除开信用贷，现金有多少？ 是否足够买房的首付？ 月供能不能cover？ 信用贷如果对月供压力较大，可以先还清10%利率以上的。

提问：房姐您好，600左右全款买2居，不贷款，在北工大附近上班。 考虑双井九龙山百子湾地铁沿线，或者青年路板块。麻烦从居住质量和投资两个角度，把这两个区域可选的房子分别排个顺序，溢价，跑盘的情况也说下。朝阳其他区域要是有好的推荐也可以说一下，谢谢！

回答：双井800以上才有性价比，建议以九龙山百子湾为主 苹果社区＞后现代城＞沿海赛洛城 朝青板块：朝阳无限、朝阳园 其它区域翻下之前精华帖，有过介绍

提问：你好叔叔，首房首贷，目前能够凑到首付130万，常出差，主要工作地点在北城和去机场多一些，近期想买一套房子自住，兼投资供将来置换。 想选择交通方便、户型差不多的两居，看了天通苑、回龙观以及南五环的二手房，好像都很难找到合适的盘，一般能看上的房子都要150万上下的首付。目前在大兴的金融街金悦府看了一套新房普宅，首付能到130万，2020年底交房，但是户型较差，而且觉得那里离市区稍远。想请问一下，金融街金悦府的374万普宅是否合适？或者有哪里的二手房推荐？

回答：考虑以后置换和投资，主看东三东四的老公房。大兴不推荐 如果差20左右，信用卡是好的方法。凑到150不难。

提问：房姐，公婆跟朋友去腾冲旅游后想在当地买房。。。单价大概8千一平，他们本身很喜欢那里，而且这两年腾冲在北方的中老年人群中还挺有市场的，所以他们觉得有一定投资价值。我不知道该支持还是该劝他们别买。。

回答：如果是他们自己的钱，小钱，家里有钱，就算了。 如果家里缺钱，是你们未来成家立业的钱，还是想想怎么做到劝退的结果。 不一定是直接劝。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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