楼市突变，开发商“苦”了，如何“自救”？央媒暗示：降价卖房

过去三年，的楼市基本上都被各种调控政策牢牢压制着，“想翻身”上涨更是比登天还难。即便是四大一线城市，也是一直处于“阴跌”状态，尤其是作为风向标的京沪，市场被调控政策箍得水泄不通，据悉板块差的区域房价已经跌去了15%-20%。

去年底时，有专家便直言，若按周期论，房地产确实到了风向改变的时候了。他们更大胆预判2020年开年，尤其是三四月份一定会迎来购房需求的集中释放，这很大概率会创造过去三年楼市的“小阳春”盛宴。中科院、社科院两大研究机构甚至同时预测，2020年房价涨幅不会低于6%。

如果没有今年初这场突如其来的“风波”，毫无疑问专家、机构的预言真可能一语成谶，但现在一切都被彻底颠覆了——很多人不仅没有等来楼市“小阳春”的爆发，反而等来了楼市突变迎来了人生的“至暗时刻”。

这场“风波”对各行各业都有所影响，但是对房地产的打击堪称“毁灭性”。这一点曹德旺前不久接受记者采访时已经说得很明确：一季度本该是楼市销售旺季，但现在举国抗“疫”，国人无暇顾及房事，且线下售楼处都已“暂停经营”，开发商销售回款遭遇重创，有的房企连续两个月没卖掉一套房。与此同时，开发商现金流问题一直突出，事实上去年三四季度房地产融资收紧已经“淘汰”了一大批中小企业，不出意外，今年这场风波会让更多房企熬不过这个春天。

曹德旺此言绝非危言耸听。三个方面聊聊房企的生存压力：

首先，受此次“突发”事件影响，开发商卖房确实无比艰难。亿万国人闭门不出+各地售楼处关闭+开盘被叫停=零看房、零成交、零签约——一月份的前半个月，受返乡置业影响，各家还是捷报频传，但是一月中旬至2月底，很多房企就彻底笑不出来了。

高力国际预测2020年多数开发商销售收入将同比减少10%-30%。说句不好听的，开发商一年的利润可能都没有这么多。

很多人提到了“线上卖房”，开发商自己也宣传了线上卖房模式的各种优势。但线上卖房到底有没有效果，我想大家都心照不宣。事实上，很多房企不仅紧急推出了“线上售楼处”，还灵机一动搞出了“无理由退房”，购房者的退定金、退首付款的“反悔时间”都被延长了，这虽然很大程度保障了购房者的利益，但是很多人依然无动于衷，纵使你说得天花乱坠，他们自岿然不动。其实也不怪购房者冷漠，买房不同于日常买菜，房产的总价太高，一线城市一套房高达几百万上千万，二三线城市一套房现在也需要一两百万。价值这么高的商品交易，任何人都不可能仅通过仅浏览网上美丽的图片就敲定。更何况现在“风波”对楼市的冲击还未消退，更多的人现在已经产生了“房价还会进一步下跌”的心理预期了。现在想让他们掏钱是万万不可能的。

其次，冰封的楼市也让负债率较高的房地产开发商们的处境更加艰难了。没错，他们今年都有天量的到期债务要偿还——平安证券测算显示，2020年，房企的海外发债、境内发债、房地产信托的到期规模合计达到了惊人的1.5万亿元。 

拿近期被炒得最热的恒大“75折降价卖房”来说一下，房企为什么都急着打折促销降价卖房抓回款？一方面，风波之下，不降价很难成交；另一方面，恒大的降价促销策略并非今年才开始的，实际上去年9月份就已经开始了。很多人可能不知道仅去年9、10两个月恒大通过降价促销就“抢收”了1700多亿回款。为什么？因为它有很多债要还！2020年恒大国内信用债、海外债及ABS三项合计到期规模达599.71亿元，居第二，万科是。

需知，偿还到期债还只是开发商所有支出的其中一部分，人员工资、企业经营资金等更是大头。

再者，2020年开发商融资依旧是分化严重，一些房企能获得极低利率、很长账期的融资，一些则不得不以高利率筹钱，甚至几无金融机构和投资者问津。

众所周知，2019年是融资渠道被全面收紧的一年。仅单纯的融资收紧，去年就轻松“干掉”了526家资金链不充沛的中小房企。更何况今年开发商又遇到了百年难遇的巨大“挑战”。

今年截止到今天，房地产融资环境变好了吗？答案是没有。对大品牌房企而言，尤其是国企央企可能因为其背景原因一直不缺钱，各种融资渠道也全面开放，而且融资成本都不超过4%。但是对于没有实力没有背景的中小房企而言，今年毫无疑问是融资借钱“更差”的一年。

过去的2019年，它们或可凭借销售回款勉强度日，今年楼市突变销售回款归0，很多房企直接就“一命呜呼”了——据人民法院公告网显示，今年前两个月已经有超过100家中小房企因为资金链断裂而破产倒闭了。业内专家更分析称，房企破产事件在三四月份还有继续扩大蔓延的趋势。

有人可能会说，这都不叫事儿，房地产是万年老大，经济发展需要它来带动，国家不会眼看着它停滞不前的。没看到各地都在积极“救市”嘛，到目前为止有50+城市给楼市“开绿灯”了，而且多是以救企业，减少企业资金压力为主。开发商是房地产行业的主要角色之一，地方不会让他们轻易破产倒闭的。

这种说法不罕见，从房地产市场化那天起就有人一直对此高谈阔论，但不意味着它是正确的。过去确实如此，但当下绝不是这样的。

当下国家对房住不炒的定调没有变，短短半个月几家国家媒体多次发文批判“救市”一说，尤其是2月19日，央行重申“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。2月25日，经济参考版头版更发文直指：在这一特殊时期，要始终坚持“房住不炒”定位，继续“因城施策”落实房地产长效管理机制，保持房地产市场平稳运行。

楼市突变，开发商“苦”了，如何“自救”？专家建言，央媒暗示

房难卖、债务高、融资难三重压力聚顶，叠加一场“风波”摧残，造就了今天房企的“苦日子”。对于房企而言，当下应该如何寻求突围？

社科院研究员、房地产专家易宪容一针见血给出了良方：房地产是典型的资金密集型高周转行业，其对资金的需求比任何行业都强。尤其是对于房企来说，现阶段能否迅速回款是一件极其重要的事情，如果无法及时回款，那可能会导致资金链断裂，继而引发债务违约，最后可能会走向“灭亡”。如何做到短期迅速回款？的办法就是在市场重归常态那一天起立即施行“打折降价卖房”的策略。市场何时能回归常态？易宪容也给出了自己的看法，一个月后。

无独有偶，央媒经济参考报也给出了同样的暗示。2月25日，经济参考版头版发表题为《“房住不炒”定位不能因“疫”而变》文章第二点就明确指出：鼓励房地产开发企业积极主动应对。积极发挥房地产开发企业主观能动作用，鼓励企业开展各种形式灵活自救措施，支持“线上售楼”，地方政府协助做好“网上购房展”“网签”和“不见面”政务服务；支持房地产开发企业促销，加快销售资金回笼，增收节支，提升流动性水平。

这个观点和曹德旺此前的说法有异曲同工之处。不同的是，曹德旺是用批判的语气说的，企业不应该在遇到困难的时候就想着依赖国家，企业应该学会“自救”，而不是等着别人去“救”自己。

在我看来，曹德旺所说的“自救”和央媒所说的“房地产开发企业积极主动应对”是在说同一件事，那就是鼓励房地产企业促销，加快销售资金回笼。直白点说就是，我鼓励你通过打折降价的方式来卖房回款。

依照专家和央媒所言，一个月后房企“打折潮”或出现，这是否意味着刚需的“苦日子”到头了？

说刚需的“苦日子”到头了可能有点言过其实，但是不得不承认，一个月后真的是刚需买房改善换房的好时机。一方面，房企有打折降价促销的欲望，对于购房者而言就是最实际的让利，不管是九折还是七五折，能便宜一分都是好的；另一方面，刚需现阶段买房还有两大“实惠”：1，商业银行贷款利率已经连降2个月了，且还有继续降低的趋势，每月还贷的压力在减轻；2，很多城市确实推出了针对“高优人才”的购房补贴措施，买房发现金，买房免减契税等，虽然杯水车薪，但也好过没有任何优惠。

受这次风波的洗涤，相信未来没有人不重视现金流了。不管是刚需还是投资炒作者，对于现金流的重视程度都会提高。个人认为，未来买房除交首付款和税费及家庭必须的装修、日常花销外，至少手上要预留够两年的月供资金，你才能毫无压力地去买房。像很多高杠杆投资炒房客那样，手上只留半年的还贷资金，而且还是通过“养信用卡还贷”的方式，这种做法不可取。