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提问：房姐好，我目前有三套房子，红橡墅联排边户出租1.35，天通苑西三区板楼复式273平自住，女儿名下未婚，天畅园一号楼183平出租1.65。我和老伴已退休，想调整一下住房，但希望兼顾保值，增值，交通生活都方便，请务必给个建议
回答：红橡墅联排会长期跑输大盘，考虑保值的话可以出掉
天畅园和天通苑可以不动
自住+保值，推荐：望京以宝星，慧谷等为代表的次新7*200平 CBD阳光100单价6.5*220 双井九龙山次新7*200平
提问：房姐，近期北京规划可能因为某种原因重新做出调整，请问宏观判断这是不是意味着对于中心城是利空，对于回龙观，天通苑，大兴南五环半，通州是重大利好？
回答：这个问题首先必须定义什么是中心城？
东西城2016年我就喊变态了，之前几段回答搜索可见，有很多次提醒，东西城风险很高。
回龙观天通苑属于市区和郊区的结合点。
生物天宫院属于郊区的最后一站。
通州很大，通州整体都很贵，除非把望京拆了迁到通州副中心，否则当前价格和价值不符。
提问：房姐，坐标北京，现金40，天通苑08年之前的经济适用房，家中老人名。
1，此房能抵押吗
2，能贷出多少？
3，再买的话，往东三四环区域，我这情况有戏嘛？
谢谢。
回答：可以抵押
发房本，征信和流水材料进行评估
假设房子市值350万，抵押65成227万，首付267万，可以买一套600万左右的标的。
东四环可以淘一些低总价的00-08的商品房两居。
提问：谢谢房姐。我的问题再延展一下，还请解答。
因为接下来孩子要上学—到初中，所以房产持有的时间是长的。
慧忠里目前房子91-93年的，感觉后面不好出手。
故在考虑卧龙，or枫林绿洲。
如果我用老人首套来购买一套小两居，or一居，既能占坑，后面也因为小区稍微好一点，便于出手。请房姐看看，以上思路是否合理？
或者如果有其他思路，还请房姐指导
上一个问题链接
回答：总价高意味风险也会变高，如果次新总价在能接受范围内也可选择，另外90后的房子流动性还是充足的无需担心
提问：房姐，台湖万科东望90平三居可以买吗？您好像说不让碰这个盘，能不能简单说一下原因呢
回答：典型的远郊CEO盘，
距离远，没有明显的大型高端产业带，很难聚集大量涌入人口，万科品牌溢价后期会长期横盘
提问：西安的二手房值得投资么
回答：西安这种正统的摊大饼平原城市，惯常做法都是找未来可能成为区域热点，现在价格还不高的副中心。要有大片土地可供开发，要有给力的轨交规划。
西安短期会区域平稳。
可以看看大明宫，昆明路西延线，纺织城板块。
提问：房姐好，赵公口石榴园小区的房子怎么样？有没有空间？首付100万，首次贷款，能买到2居吗？夫妻两个一个在金融街，一个在丰台科技园上班，还有没有更好的小区选择？
回答：可选标的比较少，赵公口老公房不如东三东四的性价比高
如果你们自住这个位置也没问题，
只投资就看东三东三老公房，比如潘家园、十里堡
提问：请问投资的话，凯德锦绣，新城国际，北京新天地三个小区，哪个涨幅最快？
回答：新城国际，凯德锦绣 均是品质溢价盘，单价价格本就偏高，未来存在修正的可能性，北京新天地相对价格比较合理
提问：房姐您好，我现在有北京工作居住证，sfsd资格，子弹250左右。我目前在中关村工作，老婆在国贸，想购置一套两居室。目前看了立水桥附近【北京北】小区一套89平两居，总价475，首付245；另外还看了大望路地铁口【光辉里】小区一套56平小两居老公房，总价465，首付177。两处房源都是满五年。
1. 子弹250，按照精华帖的内容可以买到总价更高的房子，房姐有没有建议的区域或小区？
2. 北京北两居是否值得买？立水桥片区附近还有别的小区可以推荐么？
3. 天通苑和立水桥离的很近，这两个区域房姐推荐哪里呢？
4. 光辉里小区小两居单价超过8w，感觉性价比不高，房姐的建议是？
回答：250首付 买入500+的标的没问题，从性价比来看立水桥不如天通苑
推荐看500+的天通苑大面积
8W的光辉里肯定不看的，7万左右才有性价比
另外推荐看下 朝青、常营片区
提问：请教
1，九龙花园这么好的地段却如此便宜，真的只有小区品质的问题吗？中介说九龙花园的群租已经得到整改，但未来空间还是不大，以后涨了，富力城这样的优质小区涨幅会更大，是这样的吗？
2，还有就是到底该怎么理解大面积房子的潜力？九龙花园里有四万单价的200+，论地段应该比天通苑的200+要强不少吧？我理解大面积的流通性低所以价值滞后，可大面积的就是买的人少，而且单价永远比小面积低啊，难道下波上涨后会让大面积的单价追上小面积吗？请解惑。
3，朝阳区学区暴击，有预测大概哪里会有吗？
回答：1.九龙花园正在补涨阶段。
2.抵挡涨幅的首要原因是对外出租较多，户型偏大导致群租管理成本比一般小区更高。
其次以前管理松散，办公清退需要时间清洗。
3.富力城如今已经不属于优质小区了，小区的价格在市场同类中性价比属于中下。
富力城的基本盘是庞大的自身业主，同小区置换。
随着富力城自身的业主洗牌，富力城的基本盘松动，价格会逐渐回归，拖累涨幅。
4.价值并不单纯看价格和小区。
天通苑同类物业还有2万和3万差别，九龙也有4.5万和6万的差别。
等你摸透细节，也就明白我说的是什么了。
5.人多，房少，房好，没有太多学区溢价的房产，容易产生学区加持暴击。
提问：房姐你好，子弹比较少只能接受250W左右的房子，主要用作投资，自住可能性不大，北京哪个区域都无所谓，不知道是不是只有老破小的公房可以选择？希望给我推荐几个小区，谢谢了^_^
回答：主要以东三东四通勤地铁线路上的90后公房为主，例如 八里庄北里、京棉新城、都会华庭，尽量淘紧凑两居，如果资金能提高到300左右，选筹会范围会更大点
提问：房姐，朝阳园的位置不错，小区环境也挺好，户型除朝向不能尽如人意，为何单价低于汇佳园。自住觉得品质高于汇佳园，能分析下吗？中介说这是70年公寓，除公积金贷款有限制，其他都一样？
回答：汇佳园本就是溢价盘，其主要以小户型为主，60%以上都是1居，在北京1居上车盘是肯定溢价的，这里大多是年轻白领置业，而且一期品质很一般
朝阳园户型多异性，因为大塔楼就是如此，主要还是以大户型为主，港式建筑，户型+大户型折价很正常，选择上朝阳园>汇佳园
提问：房姐，首套首贷，手上500~600万，孙河有什么一手盘推荐的？
回答：顺义，土著区＋望京卫星城，部分产业支撑，老城区阻碍多，孙河已经提前透支是目前问题。
自住看你自己的喜好，天瑞宸章附近的几个盘可以看看。
投资望京更好。
提问：房姐，你好，350w,北京上车盘，带投资属性，不自住，能否给一个方向或推荐？另，公积金贷款需要流水吗？
回答：350万现金，假设贷款能贷满，算进交易成本，估计能买到700+的房产。 根据总价反推单价乘以面积，7*100的双井，望京，6*115的望京老小区
公积金需要流水
提问：房姐，新年好！目前刚需，在二环内二手房和二环外新建商品房犹豫。预计10年左右有上学需要；预计5年后继续入手。现在主要考虑通勤（日常需要去1、2、4号线交汇点）和自住需要（二居或者3居，小区管理得当）。总价预计800，stsd。请问，建议买二手还是新房？是在二环内还是二环外？有推荐的小区么（可以将在建未建地铁纳入考虑因素）？
回答：现在北京主要看二手，你的情况不需要考虑学区，二环外更合适
800以上看双井，淘以下次新两居或者老破大3居
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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北京房姐
2020-03-02 09:06:28
