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注意!全国楼市都在救,房价上涨动力非常强

楼市资本论官号 2020-02-27 10:39:45

最近抖音一个名为#在家旅个游#的tag火了,室外泳池、大小果岭、旋转楼梯·····不少白富美、高富帅们在这个话题下晒出了自己的千万豪宅。

而我们普通人也暗中下定了决心,“疫情结束,我想买套房,不管大小,是自己的就好。”

这是因为疫情面前,“租客”成了一个尴尬的身份,全国不下二十个地方发布租户返程禁令。临近开工,很多返乡人员拉着行李箱在小区门口吹着冷风,一边苦求着保安,一边羡慕地看着业主走进小区,此情此景实属心酸。

除此外,疫情过后还有什么原因是我们一定要买房呢?

联系到最近北京、上海及无锡等城市出台的救市政策,楼市资本论大胆预测,疫情结束后就是2000年以来第6次抄底买房的绝佳时机!

【一】北京:土拍放开限价,央企、国企托市

北京向来被看作中国楼市的风向标。

在各地出台参差不齐的救市政策之时,北京的土地市场上演了一场小阳春。

2月以来,北京共出让10宗住宅用地,揽金近440亿元,摘牌企业也以华润、中交等央企,或首创、首开、住总等北京国企为主。

楼市资本论关注到,2月北京土拍最鲜明的突破就是放开限价。除昌平东小口2宗地块外,其余8宗均不再受价格管制。

在楼市资本论看来,对于北京这样已经几乎不依靠卖地来支撑财政的城市,此次突破限价正是为了调动开发商积极性,据了解,此次土拍多宗地块溢价达到20%以上。

在开发商打破土地限价的紧箍咒后,市场的情绪和活力无疑将会被进一步调动起来。2016年的楼市大行情,很多城市的发动机正是来源于土拍,来自于地王。

而换个角度来看,当前北京房价正处于即将触底反弹的洼地。

从最能体现市场真实水平的二手房行情来看,城市副中心通州均价只有4.3万,大量优质地段的次新房,价格不足5万,房龄稍老的房子,只有3.8-4万左右。近郊区中,房山、昌平、顺义3区二手房均价也都不足4万。

另一方面,国家统计局近日发布的数据显示,北京二手房住宅销售价格近8个月来首次上涨,涨幅0.4%。这一微不足道的数字也正在释放一个强烈的信号:现在是杀进楼市抄底北京的最佳时机!

【二】上海:打造最贵地王,激活市场活力

北京之后,敏感性强、动作快的上海也有了反应。

在前一轮调控周期中,地王成为稀缺物种,而上海在这个节骨眼上,有意打造出了一块内地有史以来最贵的总价地王!

2月20日,上海徐汇滨江区域西岸金融港地块被香港置地以310.2亿元夺下。楼市资本论关注到,这块极为罕见的上海核心区巨无霸地块被打包出让,可以说这个地王是上海刺激楼市、有意为之的结果。

310亿元的真金白银也给全国楼市吃下了定心丸:核心城市地产仍是大资本追逐的对象。

除此之外,上海还发布规定,要求土地款可申请延期或分期缴付,目的也是减小房企拿地压力,进一步激活房产市场。

市场是如何反应的?上海成为2月全国二手房挂牌价上涨第二的城市!而从2003年非典和2008年国际金融危机的表现来看,疫情结束后,受常住人口必然增长、人力资源成本上升、土地收储及出让成本上涨等综合因素等影响,上海房地产市场还会导致报复性反弹!

上海“最差”的楼市或许正是现在,楼市资本论认为,现在正是挑选适合自己、性价比高的上车时机!

【三】深圳:缓解个人还贷,区域房价拉大

不同于北京、上海,深圳选择直接在需求端发力,释放出政府有意恢复楼市信心的一个信号。

2月12日,深圳公积金管理中心发布四大举措:

1、明确其可申请延长公贷期限;

2、放宽公贷申请缴存条件;

3、逾期还贷不影响个人征信;

4、延长购房提取票据有效期。

深圳此举对于稳定房地产市场、缓解个人还贷,至关重要。

而在疫情结束之后,由于地方政府需要在经济上进一步发力,大概率会采取货币宽松+政策宽松的模式。通过加快卖地、小幅度放松备案价等适度“放水”的方式,默许房地产来填补部分经济缺口,从而使深圳楼市重新回到此前的发展轨迹。

而从房价来看,此次疫情也使得深圳区域差距进一步拉大。

对于有明显利好支撑的区域,如宝中、光明、沙井等,房价会更早回归正轨。而对于某些发展停滞、城市更新进度也缓慢的区域而言,低价买入也不失为一个自住的好时机。

【四】无锡:最有力的救市政策,大幅缓解房企资金压力

在这一轮救市政策中,一连发布17条的无锡成为最积极支持地产企业发展的城市之一。

2月12日,无锡市人民政府发布《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情保障城乡有序建设的政策意见》的通知,涉及信贷、减租、开复工、纳税、当前损失等各个方面,重点内容如下:

延期纳税,最长延3个月;

房产税、城镇土地使用税有困难的可申请减免;

到期还款困难的企业可予以展期;

预售资金可跨一个节点申请提前拨付重点监管资金;

预售提前,部分完成25%以上投资即可申请预售;

可申请延迟交地和延期缴纳出让金,最迟一级戒备解除后5天;

开竣工时间可顺延;

长租公寓可申请服务业企业纾困专项资金补助;

租赁房屋属于国有资产的中小企业,免收1至3个月租金。

可以说,每一条都和钱有关,每一条都是实实在在缓解企业流动资金压力,包括延期缴纳出让金,延期缴税等,甚至对银行提出不得盲目抽贷、断贷、压贷的要求,最后还协调主管部门开办网上房交会,帮助房企促成交易。

(图片来源:无锡楼市365)

回顾无锡近12年的总成交数据,可以看到无锡在上一轮2016年的抄底时机后迎来猛涨,而从此次无锡政府的有力救市措施来看,无锡买房的最好时间段正是当下!

【五】苏州:放开楼盘预售,活跃土地市场

虽迟但到。

2月19日,苏州发文取消封顶销售、现房销售限制,已成交的需要封顶或现房销售的地块,可以提前入市。

楼市资本论认为,苏州这一举措直接为购房者带来了更大的价格空间。

房屋销售周转效率提高、入市节奏加快,购房者也就有了更多选择。

而对房企来说,资金回笼更快、利用率更高、资金成本就会下降,土地市场也会更为活跃,房企可以有更多空间来确定拿地价格,灵活调整拿地节奏,以及开发更多类型的楼盘。

虽然当下苏州是2020年房价下跌最多的城市之二,但这也意味着苏州最有可能最先迎来楼市小阳春。

【六】南宁:放松公积金政策,刺激改善需求

除了一二线中心城市出招外,南宁也发布了《关于调整住房公积金贷款有关政策的通知》。

与中心城市所不同的是,南宁主要不是解救房企,而是点燃购房者的欲望。通知指出,在一定的限制条件下,允许使用公积金贷款购买第二套住房。

而南宁的公积金政策也代表了当前二三线城市的政策思路,楼市资本论认为,后续会迎来公积金贷款政策的进一步放松,来刺激刚需和改善型购房需求,包括降低首付比例、扩大公积金贷款受众面、提高公积金贷款额度等。

值得一提的是,南宁房价的涨幅一直在全国前列,2019年的8月和9月,南宁更是连续两月领涨全国。

而眼下的疫情无疑打乱了南宁房价的上涨节奏,从1月商品住宅销售价格变动情况来看,南宁的涨幅为0.4%,涨幅稍有回落,但仍然是正数。疫情之后,百业待兴,南宁无疑会进一步放宽政策加速楼市恢复生机。

从去年下半年开始,“抢人大战”带来的放松限购、降低落户门槛在全国遍地开花,2019年12月召开的中央经济工作会议更是提出“全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期”的政策信号。

楼市资本论认为,虽然2020年开年楼市,在疫情这只黑天鹅挥动的翅膀下全面冰封,但也意味着楼市迎来了宽松的加速器。

对于购房者来说,疫情结束之后,扛不住的开发商一定会以“打骨折”的力度大规模促销。

第六次抄底时机正在到来!

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