我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐好！住德外3居公寓房有学区，爱人西三环工作，家庭年收税后50，俩娃刚出生，全家6人凑子弹900，计划借400、贷200，stsd，投资+改善，投资为主，估计10年内都在德外。因以后有经适房，这种情况应该不算刚需吧？初步考虑1500买个4居室，万一以后老人来京，可以住在一起。按您推荐的望京、朝青板块看了一些，感觉还是一头雾水，按照我们这种情况，您有什么好的建议？两个板块的好楼盘有啥推荐？到底是买1500的，还是再多一点？家人看上了一套嘉和丽园257平4居，1450，满五不，加上税费是不是超的太多了？谢谢！
回答：算是投资加自住吧, 你看的嘉和丽园这套还可以 另外给你几个参考，可以看看九号公寓，还有丽水嘉园150-240平的 石佛营一带炫特136平5.5万以下的 朝青国美大面积4万下 亮马桥嘉5.5万左右
提问：房姐：二套，有贷款。现金可以备900万，缺口250万，链家说二套只能贷款90万，按照您说的全款购房，在抵押，但不知道如何操作，我也有2年公积金，不知是贷款合适还是抵押好，差的250万缺口怎么样全款买呢？另外您看看我选的这个合适吗？链家是收费可以谈到多少？（2.2%+0.5%）自住想购买望京保利中央花园房子，1100万，房本面积112.9平米，（单价97431元每平米）二楼增加建好凉台21.2平米，实际使用134.1平米，（单价82028每平米）两居室双卫生间，客厅两卧室全部朝南，暗卫生间，外搭的凉台蛮实用.
回答：二套贷90万很鸡肋 全款你需要找垫资公司先借钱，全款拿下再抵押出去还掉 只有自住属性，投资来说贵了，不是好的标的
提问：房姐，北京大宁山庄1100万的别墅自住；望京利泽西园600万102平米两套大开间12000月；石景山商住一套月7000元价值245万一套老人住；燕郊福成84平米；重庆价值600万工抵房4套2年半后能出手；以上无贷款。今年广州330万入夏湾拿笋盘3年后养老有贷款200万，深圳龙岗冲动购入110万公寓有贷款54万。五棵松有单位住房。手中现金300万，年不定期需100～500万周转资金。 打算卖掉北京别墅、石景山公寓，望京贷年周转资金，重庆等能出手时换广州。深圳和燕郊还有亲戚房票。是买套总价高东边的，还是天通苑和东边各买一套？是卖旧买新？还是抵押贷先买新再伺机出旧？有没有合适的标的？
回答：为什么在大宁山庄自住呢？到市区尤其谈事情会很不方便。 利泽西园可以可以保留，等到下一波大涨行情出掉。 石景山商住可以尽快找机会除掉，因为总价不高，如果老人住的还行可以留着。 燕郊的出售时机是2016年底，目前业不缺资金，可以等北京大涨起来后卖掉。 重庆具体是哪套，为什么价值600？ 从化1.3单价330万可不算是笋盘，任何公寓都不应该购买。 这些房产是找谁买的呢？ 现在北京房产每月太大机会卖出，建议利泽抵押出来， 现金预计在300+300=600万 可以深圳南山首付200万买一套800左右的，北京首付400买一套900-1000左右的。都可以选到市中心不错的次新房，天通苑仅500-600左右。 你的资产较多，贷款笔数多，综合来看情况会略微复杂，所以是提前准备征信和流水，提前规划整体的选筹方案。
提问：房姐老师你好，这次黑天鹅的疫情对房地产的影响很大啊，沈阳房产局都禁止中介营业了，北京也会影响吗？后面楼市会是什么走势？
回答：政治中心是特殊城市。 将帅不轻易挪动，北京不会轻易表态。 中介，房地产，娱乐业等有可能会延长假期或者延长开业。 封城大概率不会。 最倒霉的是做生意的老板。
提问：女婿在清河小营那边上班，女儿在宣武门附近上门，有子弹500个，请房姐指示在哪儿或者哪个地段买房，能具体点就更好了，非常感谢！
回答：可以看1100左右的标的。 朝青目前性价比不错，国美城和天鹅湾，可看4*300或者6*200的类型， 另一个方向是往南一点的甘露园，朝阳园朝阳无限都市经典兴隆家园这几个，还有望京区域都可选筹
提问：昌平有两套回迁，老人名下，价值800w＋，家里有俩儿子，老大4年纪，老二明年上幼儿园，注重学校，考虑海淀，看您文章不推荐，为了孩子和将来，反正就是考虑换到市里，毕竟昌平太远，看不到发展空间，求推荐小区和方法！本打算换黄庄，老公不同意，说全力以赴换小，万一不成才，房也拼没了，将来儿子都没地儿住了
回答：如果目标是海淀区，由于海淀整个带学位，所以部分学区溢价是逃不掉的。其次海淀区的综合小区品质比朝阳低，尤其老公房偏多。另外商业和交通整体比朝阳低2-3个梯度。最后海淀区的学区已经多区划片，如果一定要买对口的学区，西城是更好的选择，建议买个老破小，把风险控制到。你的首付是多少？收入情况和负债情况怎么样？
提问：北漂一族，准备首套买房，在生命科学园上班。在两个楼盘里选择，华润万橡悦府挨着地铁朱辛庄地铁，南北向89平均价5万，还有一个在北七家金辰府，金隅和北辰两家，东西89平向均价4万，南北向89平均价4.6万，目前附近没有地铁。销售说17号线支线在附近600米，网上查不到太多关于17号支线的消息，只有在建17号线的地铁站，能否确认下是否属实，合适通车？这两个楼盘哪个有投资价值？谢谢！
回答：这两个区域性投资保值的话会跑输大盘 北七家这个位置比tty差，价格直逼tty，不建议考虑 只是自住的话华润万橡悦府也可
提问：房姐新年快乐！想咨询一下：单从投资角度来看，买东三东四的90后老破小三居好？还是天通苑200+的大面积好？考虑将来出租，建议持有多少年？由于家庭名下已经有120和188平的两房，所以找亲戚代持一下，等将来jlh再转到自己名下，tty大户型流动性不好，另一方面房产税来的话名下面积超标得考虑交税吧？而且不如老破小三居好出租，但是老破小除了有租金收入同时抗通胀，其它的点在哪里呢？纠结中………望指明
回答：新年快乐 如果资金可长期投入至少5年以上，就选老破大，时间可以抵消流动性的缺点，未来也会更高 老破小跟随大盘没问题，想高租金或卖出高溢价，需要懂凤变冰这套玩法，而且对装修要比较了解，才能有超额
提问：房姐您好，手头170万现金，外地有按揭记录，我在卢沟桥上班，老婆在金融街，宝宝马上两岁。打算采用dyd买400万的房子，您有什么推荐区域么？另外有什么好的融资方案。
回答：推荐选两居公房性质，八里庄到甘露园，石佛营到十里堡，酒仙桥高家园，劲松十里河北工大 融资方案可以看下精华帖有相关贷款的操作流程和注意点
提问：房姐好！十里堡丽景珊瑚湾全明通透三居中高层150\/160平，6.8—7单价不含税费，可以入手吗？物业费4.2元\/平\/月感觉不低。请指教。谢谢！
回答：珊瑚湾，新华联丽景。 小区只有一排。 朝南看河边公园的还不错，如果主要采光视野都在朝北看十里堡北里就差一些。 7万的大面积属于高了。 这个小区选筹有一定风险和难度。
提问：房姐老师，住房公积金取消制度废除，您怎么看呢？毕竟公积金贷款利率低。
回答： 既然公积金的正确用法是取出来。 说明公积金本质就是一种强制储蓄。 不用强制储蓄，当然是好事情。 给企业减少无谓的税负，理应鼓掌欢迎 公积金贷款表面利率低，实际成本高。 公积金存在的另一个意义是，体制内的避税收入。
提问：房姐你好，有sfsd资格，请问回龙观地区和东三环、四环的双井、北工大附近和望京南湖一带，这三个区域您更推荐哪个位置？自住，谢谢
回答：不是这样对比的，纬度不同，他们之间不冲突 600以内回龙观 1000左右双井，北工大 700以上望京
提问：房姐您好，能简单介绍一下全款抵押如何操作么？找那些银行抵押比较靠谱，又熟悉的业务员可以介绍么？多谢房姐
回答：银行抵押的利率一般在5%-7%左右，年限在20年左右。每个人的征信资质不一样，需要自己去银行问问，带上你的征信报告。国有银行利率先对低，但是要求严格。私有制银行要求不高，但是利率相对高。
提问：个人有xj约500，拟再贷款200_300，北京有套商住，有贷款记录！拟买套房子对冲风险，5年内不住，随小孩读书就近租房，6年后会住或卖了另外买了住！因此此次购买投资大于自住！已看西南三环万年花城三居758，两居650，西南四环万科小三居600余万，西南三环保利两居700余万，东边现代城700左右的房子！求指点往哪选？
回答：万年花城套进的人不少。 一般回避这个小区。 西南普遍溢价，万科在北京基本没有投资属性 现代城可以淘一淘
提问：房姐，您目录里面说楼市越到后期，市场分层逐渐明显，那现在北京市场可以分几层呢？
回答：楼市要细分到多少，取决于你要做什么？ π到几位数，取决于你要计算什么问题。 如果是写写宏观楼市，简单按照总价，上车，改善，学区，地铁等分类，十多种就够了。 如果你是一线实操买房，那么每一套房都要单独分析，就是成百上千种情况了。
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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北京房姐2020-02-26 10:06:43
