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北京楼市分析:望京房子还值得买吗?买房者心急如焚!

房姐谈楼市 2020-02-26 10:06:43

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我是北京房姐,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师,目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

 

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提问:房姐好!住德外3居公寓房有学区,爱人西三环工作,家庭年收税后50,俩娃刚出生,全家6人凑子弹900,计划借400、贷200,stsd,投资+改善,投资为主,估计10年内都在德外学区房。因以后有经适房,这种情况应该不算刚需吧?初步考虑1500买个4居室,万一以后老人来京,可以住在一起。按您推荐的望京、朝青板块看了一些,感觉还是一头雾水,按照我们这种情况,您有什么好的建议?两个板块的好楼盘有啥推荐?到底是买1500的,还是再多一点?家人看上了一套嘉和丽园257平4居,1450,满五不唯一,加上税费是不是超的太多了?谢谢!

回答:算是投资加自住吧, 你看的嘉和丽园这套还可以 另外给你几个参考,可以看看九号公寓,还有丽水嘉园150-240平的 石佛营一带炫特136平5.5万以下的 朝青国美大面积4万下 亮马桥嘉5.5万左右

 

提问:房姐:二套,有贷款。现金可以备900万,缺口250万,链家说二套只能贷款90万,按照您说的全款购房,在抵押,但不知道如何操作,我也有2年公积金,不知是贷款合适还是抵押好,差的250万缺口怎么样全款买呢?另外您看看我选的这个合适吗?链家是收费最低可以谈到多少?(2.2%+0.5%)自住想购买望京保利中央花园房子,1100万,房本面积112.9平米,(单价97431元每平米)二楼增加建好凉台21.2平米,实际使用134.1平米,(单价82028每平米)两居室双卫生间,客厅两卧室全部朝南,暗卫生间,外搭的凉台蛮实用.

回答:二套贷90万很鸡肋 全款你需要找垫资公司先借钱,全款拿下再抵押出去还掉 只有自住属性,投资来说贵了,不是好的标的

 

提问:房姐,北京大宁山庄1100万的别墅自住;望京利泽西园600万102平米两套大开间收租12000月;石景山商住一套月收租7000元价值245万一套老人住;燕郊福成84平米收租;重庆价值600万工抵房4套2年半后能出手;以上无贷款。今年广州330万入夏湾拿笋盘3年后养老有贷款200万,深圳龙岗冲动购入110万公寓有贷款54万。五棵松有单位住房。手中现金300万,年不定期需100~500万周转资金。 打算卖掉北京别墅、石景山公寓,望京收租贷年周转资金,重庆等能出手时换广州。深圳和燕郊还有亲戚房票。是买套总价高东边的,还是天通苑和东边各买一套?是卖旧买新?还是抵押贷先买新再伺机出旧?有没有合适的标的?

回答:为什么在大宁山庄自住呢?到市区尤其谈事情会很不方便。 利泽西园可以可以保留,等到下一波大涨行情出掉。 石景山商住可以尽快找机会除掉,因为总价不高,如果老人住的还行可以留着。 燕郊最好的出售时机是2016年底,目前业不缺资金,可以等北京大涨起来后卖掉。 重庆具体是哪套,为什么价值600? 从化1.3单价330万可不算是笋盘,任何公寓都不应该购买。 这些房产是找谁买的呢? 现在北京房产每月太大机会卖出,建议利泽抵押出来, 现金预计在300+300=600万 可以深圳南山首付200万买一套800左右的,北京首付400买一套900-1000左右的。都可以选到市中心不错的次新房,天通苑仅500-600左右。 你的资产较多,贷款笔数多,综合来看情况会略微复杂,所以最好是提前准备征信和流水,提前规划整体的选筹方案。

 

提问:房姐老师你好,这次黑天鹅的疫情对房地产的影响很大啊,沈阳房产局都禁止中介营业了,北京也会影响吗?后面楼市会是什么走势?

回答:政治中心是特殊城市。 将帅不轻易挪动,北京不会轻易表态。 中介,房地产,娱乐业等有可能会延长假期或者延长开业。 封城大概率不会。 最倒霉的是做生意的老板。

 

提问:女婿在清河小营那边上班,女儿在宣武门附近上门,有子弹500个,请房姐指示在哪儿或者哪个地段买房,能具体点就更好了,非常感谢!

回答:可以看1100左右的标的。 朝青目前性价比不错,国美第一城和天鹅湾,可看4*300或者6*200的类型, 另一个方向是往南一点的甘露园,朝阳园朝阳无限都市经典兴隆家园这几个,还有望京区域都可选筹

 

提问:昌平有两套回迁,老人名下,价值800w+,家里有俩儿子,老大4年纪,老二明年上幼儿园,注重学校,考虑海淀,看您文章不推荐,为了孩子和将来,反正就是考虑换到市里,毕竟昌平太远,看不到发展空间,求推荐小区和最佳方法!本打算换黄庄,老公不同意,说全力以赴换小学区房,万一不成才,房也拼没了,将来儿子都没地儿住了

回答:如果目标是海淀区,由于海淀整个带学位,所以部分学区溢价是逃不掉的。其次海淀区的综合小区品质比朝阳低,尤其老公房偏多。另外商业和交通整体比朝阳低2-3个梯度。最后海淀区的学区已经多区划片,如果一定要买对口的学区,西城是更好的选择,建议买个老破小,把风险控制到最低。你的首付是多少?收入情况和负债情况怎么样?

 

提问:北漂一族,准备首套买房,在生命科学园上班。在两个楼盘里选择,华润万橡悦府挨着地铁朱辛庄地铁,南北向89平均价5万,还有一个在北七家金辰府,金隅和北辰两家,东西89平向均价4万,南北向89平均价4.6万,目前附近没有地铁。销售说17号线支线在附近600米,网上查不到太多关于17号支线的消息,只有在建17号线的地铁站,能否确认下是否属实,合适通车?这两个楼盘哪个有投资价值?谢谢!

回答:这两个区域性投资保值的话会跑输大盘 北七家这个位置比tty差,价格直逼tty,不建议考虑 只是自住的话华润万橡悦府也可

 

提问:房姐新年快乐!想咨询一下:单从投资角度来看,买东三东四的90后老破小三居好?还是天通苑200+的大面积好?考虑将来出租,建议持有多少年?由于家庭名下已经有120和188平的两房,所以找亲戚代持一下,等将来jlh再转到自己名下,tty大户型流动性不好,另一方面房产税来的话名下面积超标得考虑交税吧?而且不如老破小三居好出租,但是老破小除了有租金收入同时抗通胀,其它的收益点在哪里呢?纠结中………望指明

回答:新年快乐 如果资金可长期投入至少5年以上,就选老破大,时间可以抵消流动性的缺点,未来收益也会更高 老破小跟随大盘没问题,想高租金或卖出高溢价,需要懂凤变冰这套玩法,而且对装修要比较了解,才能有超额收益

 

提问:房姐您好,手头170万现金,外地有按揭记录,我在卢沟桥上班,老婆在金融街,宝宝马上两岁。打算采用dyd买400万的房子,您有什么推荐区域么?另外有什么好的融资方案。

回答:推荐选两居公房性质,八里庄到甘露园,石佛营到十里堡,酒仙桥高家园,劲松十里河北工大 融资方案可以看下精华帖有相关贷款的操作流程和注意点

 

提问:房姐好!十里堡丽景珊瑚湾全明通透三居中高层150\/160平,6.8—7单价不含税费,可以入手吗?物业费4.2元\/平\/月感觉不低。请指教。谢谢!

回答:珊瑚湾,新华联丽景。 小区只有一排。 朝南看河边公园的还不错,如果主要采光视野都在朝北看十里堡北里就差一些。 7万的大面积属于高了。 这个小区选筹有一定风险和难度。

 

提问:房姐老师,住房公积金取消制度废除,您怎么看呢?毕竟公积金贷款利率低。

回答: 既然公积金的唯一正确用法是取出来。 说明公积金本质就是一种强制储蓄。 不用强制储蓄,当然是好事情。 给企业减少无谓的税负,理应鼓掌欢迎 公积金贷款表面利率低,实际成本高。 公积金存在的另一个意义是,体制内的避税收入。

 

提问:房姐你好,有sfsd资格,请问回龙观地区和东三环、四环的双井、北工大附近和望京南湖一带,这三个区域您更推荐哪个位置?自住,谢谢

回答:不是这样对比的,纬度不同,他们之间不冲突 600以内回龙观 1000左右双井,北工大 700以上望京

 

提问:房姐您好,能简单介绍一下全款抵押如何操作么?找那些银行抵押比较靠谱,又熟悉的业务员可以介绍么?多谢房姐

回答:银行抵押的利率一般在5%-7%左右,年限在20年左右。每个人的征信资质不一样,需要自己去银行问问,带上你的征信报告。国有银行利率先对低,但是要求严格。私有制银行要求不高,但是利率相对高。

 

提问:个人有xj约500,拟再贷款200_300,北京有套商住,有贷款记录!拟买套房子对冲风险,5年内不住,随小孩读书就近租房,6年后会住或卖了另外买了住!因此此次购买投资大于自住!已看西南三环万年花城三居758,两居650,西南四环万科小三居600余万,西南三环保利两居700余万,东边现代城700左右的房子!求指点往哪选?

回答:万年花城套进的人不少。 一般回避这个小区。 西南普遍溢价,万科在北京基本没有投资属性 现代城可以淘一淘

 

提问:房姐,您目录里面说楼市越到后期,市场分层逐渐明显,那现在北京市场可以分几层呢?

回答:楼市要细分到多少,取决于你要做什么? π精确到几位数,取决于你要计算什么问题。 如果是写写宏观楼市,简单按照总价,上车,改善,学区,地铁等分类,十多种就够了。 如果你是一线实操买房,那么每一套房都要单独分析,就是成百上千种情况了。

 

很多人给我留言提问,房姐精力有限,无法一一解答。

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