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环京楼市现状:价格跌入谷底,反弹无望,抓紧割肉离场!

房姐谈楼市 2020-02-23 07:00:11

我是北京房姐,资深楼市投资专家。目前已为5000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议关注“北京房姐”微信公众号,加入知识星球"北京买房" 进行提问,有问必答,全程指导。以下精华问答来自北京房姐知识星球。

提问:房姐您好,新人首问:坐标哈尔滨,学区两套房。河北白沟一套90米左右2016年入坑。手头子弹300左右,本人女40岁本科,娃小4岁。想在北上广深给娃布局并投资。求推荐,看是否可以两套。感恩!

回答:你好,目前环京除了燕郊一带,其他地方没有价值。而借着熊庵概念往外卖的房子,更是大坑。归根结底只是一个人口都快流失没有的河北县城。所以白沟趁着还要热度,尽快出手。北上广深这几个城市有房票都可以建仓,其中比较稳的是北京和深圳,破限购方案见知识星球内部分享。

提问:美丽房姐,选未来科学城的未来公元900多万160多平米带装修,我老公喜欢,说有公园,有地铁,有医院,有生值潜力,自住兼保值升值,我还是选望京星宝园等。房姐麻烦给说说建议,谢谢

回答:并不看好未来科学城的发展这种计划型增长极,不是强力创新和推动型产业,很难形成产业带辐射和带动周边产业,加上周边交通和地段影响,最终演变为纸面规划望京已经有成熟的商圈,未来阿里总部的入住,辐射周边产业,很容易形成产业带,看现在的海淀你就知道了升值潜力望京远大于北七家

提问:房姐您好!昨天跟您咨询,您建议看罗马花园和千鹤家园,那么什么价位算比较合适呢?另外,关于溢价的问题,我觉得如果某个区域溢价是因为楼盘品质好,环境好,而不是学区这样的因素,是不是也可以投?未来应该也会比较确定能够上涨,只是性价比也许没有不溢价的高。不知道我的理解是不是对。

回答:主要淘6以内的,品质盘也可以投资,不过你需要了解它的特性,才能知道买卖时机一个楼盘的品质和环境随着时间推移会急剧下降,比如你够买品质溢价20%的标的,5-10年后,与当年周边非品质盘的价位可能非常接近,意味着你的投资已经为此付出了20%的成本。在房价上涨中品质盘多为先驱领涨,其它盘随后跟涨,所以品质盘最佳卖出时机在每一轮上涨结束后,在品质并未贬值时套现离场

提问:智慧房姐您好!本人情况如下:北京朝阳一套商贷自住月供5千,西安曲江天地源100平商贷8千入月供3千,沈阳一套全款东陵上东花墅90平,沈北富力院士廷商贷去年6千入月供3千,有几个问题1、有北京工居急需在北京郊区购一套用于积分落户加分,已看密云通用博园70平200W以内,大兴佟鑫家园50平150万还有顺义等,请问购买哪个郊区的哪个区域楼盘既能加分又兼投资价值?2、目前子弹50且月入2w+,北京二套首付都不够且月供不能太高,如何进行房产整合?如果出手西安或沈阳一套出哪个合适?沈北富力升值空间能看到多少?3、在购完北京二套后后期如有资金还可考虑哪个城市的房产进行投资?

回答:北京的远郊县(房山延庆密云怀柔门头沟),除了房山,基本都是坑,缺乏人口基础,浪费房票贷票,长期跑输是必然的。近郊的通州,政府炒作导致架空上涨,如果预期长期不能变现,回调才是回归正常。门头沟,顺义都缺乏人口和产业聚集基础,好在大部分房源价格不高,隐藏了部分高价楼盘的跌幅。大兴楼盘太少,整体价格比较固定,地铁沿线价格过高,一个郊区内部价差很大,说明有很多机会,看好未来大兴。未来建议继续入手朝阳的住宅,作为底仓可以长持到天荒地老。西安长期有价值,沈阳翻倍之后考虑裂变。

提问:今年北京得房价还有上涨的空间吗,大概在什么时间

回答:第一季度很凉。看疫情管制结束时间,2月底结束可能推迟到第二季度平反。

提问:老师您好,北京商住从17年3.26政策被打入冷宫后 一直死气沉沉。今年有可能政策调整走出一波独立的行情吗?

回答:商住启动,一般在住宅行情起涨一段时间以后。商住需要等待住宅涨价,购买力溢出,或上车群体无力上车后,其中一部分人群选择商住,成为商住上涨的助推动力。其次是商住政策再次放款,这类政策无法短期预测,长期看会放款。

提问:像八达岭孔雀城这一类楼盘存在的意义是什么?为什么会有那么多人买呢?

回答:1.占便宜的行为是永远无法阻止的所以 先有韭菜,后有镰刀2.恐慌或者无知心态,认为北京太贵,或者买不起北京。

提问:夫妻都是北京户口,目前名下两套房,1双桥(100平,次新,户型南北通透,把边房,厕所带窗户,年底可做成满五唯一)2、马连道西里(满2年,老破小,原值高,现在出租,老公和孩子户口在这套房,相当于已有西城学校通路,但难自主不好,临街面积小,次顶层,5层)孩子一岁多,想换个好学校,目前手里现金300万,置换方案1、只卖双桥,房子500+现金300,可得800+的首付 2、只卖马西,还贷款160,可得500万首付 3、两套都卖,可得一千万。现在西城学区价高,又在传合并锁区,目前适合换房吗,如果考虑学校、居住(有老人,希望三居)和未来相对保值,建议哪种置换方案呢,买哪的学区更好呢

回答:如果觉得马连道西里对应的学校可以接受,我建议2套都别卖了,过几年把2套都出租,然后在学校附近租个好品质的大房子更合适。如果觉得马连道西里对应的学校不够好,那我建议卖马连道西里这一套,另一套保留,然后购买700W左右的学区房(也不自住,出租后自己租个大的)。1、从投资角度来说,增值空间,流动性,防风险能力,2套小的都好过1套大的;更何况这2套正好互补,一个央区,一个近郊。2、700W可以在任意一个学区买到房子,只不过金融街德胜等优质学区该价位买的房子居住属性仍然较差。但投住建议分开考虑,要想住得好,就租房,越贵的房子,租售比越差,租着越划算。最后对于锁区、学区的建议,更多要考虑上班的地点,这样家庭和工作才能更平衡。如果不用考虑上班问题,我个人是更建议海淀的。锁区会限制购买人数,对西城房价我认为是利空。而西城权贵多,我个人不建议普通家庭去陪太子读书,同时也希望孩子从小有个好的学习氛围和习惯。

提问:房姐,投资第一步要看房200套,有什么特殊技巧可以分享下吗?

回答:说下看房的技术。行业内一般说看房200套,对房子会有个基本的认知。但是有些朋友说看了300套了还不如人家看10套的。里面有个问题,看房是个技术活,如果不动脑子纯粹叠加数量,用同一种方法看200套,跟用同一种工作方式工作20年一个道理,没有任何意义。真正的看房是,选定板块,区分板块里面不同区域不同价位的小区,实地看的时候带着脑子,实地确认周边配套、小区交通、不同小区的户型、朝向,不同户型、朝向的不同价格…看后做复盘,这样的方式看10套顶无差别劳动看100套。

提问:你好,你说北京的房价不是以环线来看,请问正确的方式应该如何看呢?

回答:北京是典型的平原城市,由于首都的安全需要等种种原因,城市的建筑密度极低,城市的规划也是摊大饼式发展,即使是五环线,今天也是十分的拥堵。但北京的发展,并不是纯粹的环状扩散,而是受到诸多因素的影响,把北京看做环线发展,是第一重错误。其次,二环内的区域,由于历史和政治原因,处于被保护状态,基本没有现代城市生态。而北京重点主导的一些项目或着力发展的地区,大多着落在一些中外环区域。其中,国贸CBD,望京,中关村,西二旗是北京最主要的产业集中区,也是北京聚集人流的核心,而这些商业或产业集中区域缺乏大量的居住住宅,造成了产住分离的结果。如果你去看地铁的人流数据,我们可以很明显看出:北京的地段规律,其实是以产业中心作为核心,随着产业人口延伸的区域而附着价值。

提问:您好,北京怎么样能尽快把房卖掉,找哪家中介机构好?

回答:很多人都知道如何买房,但是绝大部分人不知道在横盘期如何把房子快速高价卖出去,详见知识星球内部分享《卖房实操技巧》

提问:如果名字上了产证,就没有首房首贷了,是吗?所以说只要产证上能一个人,就不要两个人,对吧?

回答:是的。职业买家的婚姻等级:婚前用掉首房首贷婚前用掉所有贷款能力永不领证

提问:房姐您好,无户口刚拿到北京工作居住证,手上现金300,税后家庭月收入5W,外地曾有贷款记录,属二套。想买北五环沿线两居,首先考虑小学学区,如果有投资属性就完美了(孩子2021年上学),倾向昌平、朝阳,个人认为海淀好学校没有户口进不去。问题1:请推荐二三流小学学区房(一流小学没户口怕进不去)问题2:能否考虑共有产权问题3:望京、西三旗、回龙观、天通苑,您推荐的排序问题4:今年初有大概率会一次性收入400W,不知道对现在买房决策有何影响买房小白,辛苦详细解答一下,拜托

回答:推荐望京片区:陈经纶中学分校在望京学区综合实力最强,中考成绩在朝阳区前五。望京实验学校、首师大附属实验学校、北师大三帆中学朝阳学校的中考成绩在朝阳区排名也比较靠前。花家地实验小学是朝阳区老牌校,市重点,建校时间久共有产权自住可以,想有投资属性就别选望京>回龙观>tty>西三旗可以预借一部分现金,总价做高选择性更强,三年后的房价和今天完全不一样

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