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北京房价下一波涨幅能有40%吗?听听专家怎么说

房姐谈楼市 2020-02-21 12:06:08

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我是北京房姐,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师,目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

 

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提问:房姐您好,急需帮忙。 我是sfsd。一家四口明年海归,上车是关键,投资自住兼顾。 首付300,父母可再支援200左右,理论上岳父母也可再支持200,但最好别用岳父母的。我们国内没有流水但有生意,银行卡能看到不断的进账。 看了德贤公馆二手135平单价6.5w(拎包入住)、双井怡馨园160平单价5w1(能忍)、双井九龙花园170平单价4w8(需要重装),这三个各自怎么样? 另看了天通苑西区200平单价2w6,超破,投资的话值得买吗? 在考虑用父母的二套名额全款砸这个,再在东三买个小的凑合住。否则就是用我的资质买上面那样的,您有何建议? 您介绍的望京金台路大望路等地能否给几个该去看的小区和价格标准?

回答:如果不用你的岳父母,首付是500万。 有首房首贷,选筹克制的话,可以贷足买到1100左右的标的。 贷款流水先放在一边,有办法解决。 1100标的超过了天通苑的区间,可以不用选(或者买两套大面积)。 双井这几套九龙可以看看,其他不行。 具体的选筹要根据你的资金,贷款资质,材料,个人需求细节来分析 另外时间不能太晚,最晚年底。

 

提问:房姐,接前抵押贷的问题,您说的“法人就是股东”不很明白,是指只要是公司法人就可视同股东,办理抵押经营贷吗? 另外,除了私募基金公司,如果还担任另外科技公司法人,会不会好办一点?谢谢房姐。

回答:法人也是股东。 抵押贷对公司股东的对应要求不同,和法人本身无关。 私募基金公司身份本身影响贷款,和你另外的法人没有关系。 好比你是一个300斤的帅哥,医生还是会让你减肥,不会因为你是帅哥不让你减肥。

 

提问:房姐,丰台得房子您推荐吗?丽泽现在适合入手吗。

回答:丽泽商务区是丰台十年的痛苦。 规划很高,但是每次规划落地,总是打一次折扣。 开盘价很高,过去套了不少人; 最近原本价格洗到差不多了,但突然规划又打折扣。 丽泽落到实地上的好处还不够多,但是跌宕起伏的状态,高额的起步价,我会回避。

 

提问:房姐好,最近一直在看帖,sfsd,原本打算首付110,组合贷买一套东四百子湾或后现代城的开间一居,看了您的帖子想做抵押贷,买一套小两居或标准一居,地点在常营附近(北京新天地)请您帮忙看下资格,能博到多少钱和操作中需要注意什么。 年入50w,有车,31岁,无不良征信记录。

回答:110属于上车盘 sfsd不能浪费啊,全款抵押是在sfsd用完的情况下,最优选择,抢笋盘除外 能多贷款非常重要

 

提问:你好姐,我30未婚,买清河强佑126新房,1000全款,因为贷款贷不出多少钱,且喜欢新房常住,图海淀的户口,这地方合适吗?

回答:强佑从投资角度看是回避 你未婚其实暂时不用考虑学区,入手那么强佑,加上全款入手,买完大概率是这辈子资产很难再翻动 如果是自住,喜欢清河的环境可以考虑入手,建议用上杠杆。 做好心理准备,长远看跑输大盘。

 

提问:房姐好!最近想在天通苑买房子,看到您有《天通苑板块选筹实操》就进圈了,可是没有找到这篇文章,可以再分享一下吗?谢谢!

回答:你好,在精华主题里可以查看。 天通苑板块分析: 天通苑分为西区,北区,本区,中区,东区…很多区,基本都有顶复, 我们的顶复一般指的东一区,东二区,东三区的顶复,当然北区和本区也有一些不错的顶复,但是量少,性价比略逊于东区。 东区中东一区最老,质量最差,东二区东三区(法式园)略新,地铁位于东二东三区三点钟方向的路口,商业位于东三区西侧,以及东侧北苑东路对面有大棚市场。 东一区有八栋电梯塔楼,远看巍峨,俗称八大金刚,电梯顶复快到4万,不是我们目标。 东区其他基本都是6层楼梯板楼,价格2万-2.8万不等,大部分都送露台,其中东一区送的比较少,而且有八角等异形户型,按照浪费面积进行折价,单价会略便宜; 东三区相比户型最为方正,大部分为平顶,赠送露台最大,当然东二区也有和东三区赠送一样大的方正户型,其中比较好的是200平左右的三居或者四居带大露台,或者250-290平的五居六居眼镜房。 整体来看,东一区最便宜,东二区次之,东三区最高。 比较好的位置是东三区南部47号楼附近或者东二区北部18号楼附近。 天通苑的价格陷阱: 天通苑经常可以看见一些单价低于正常情况很多的房源,具体分为几种情况: 1.面积特大,例如300-400平; 2.原值低+经适房,总税费特别高(100+万); 3.一楼带地下,上房本的地下面积单价只能按照4-6折计算,上下100平只相当于150平正价; 4.特殊户型,斜角,缺赠送。 例: 天通苑本一区一楼半地下360平,单价2.17,换算正常面积单价约2.7万(360平)。 天通苑东三区斜角复式2.46万,拆骨法约等于单价3万。 当前东二三区方正户型+赠送露台顶复约2.5-2.8万(视赠送,房屋情况,税费不同)。 西区电梯大平层(满五唯一)单价约2.6-3万(视户型而定)。 天通苑需要实地看房,键盘app容易踩坑。

 

提问:房姐您好!感谢百忙之中关注。夫妻俩三十出头,毕业后落户,一方在西城,一方在望京工作,今年有要娃计划,目前家庭年收入税后80万左右。2016年底因房价暴涨,着急入手了亚运村安慧里小两室,目前中介估值450万左右,贷款200万,手头存款差不多可以还清房贷。有再买一套的需求,解决父母养老问题,一并解决学区有点信心不足。请问1.是否需要尽快准备买二套,还是可以继续存钱观望?2.本打算本小区周围购入二套,方便走动,但是房姐认为亚运村附近溢价,是否有其他区域或者合适小区推荐?感谢指点迷津!

回答:如果二套就看你们是否着急,现在的市场不会大涨大跌 正适合淘笋,安慧里本身价格就偏高,不适合再入,不如看看千鹤家园或者罗马家园这一片

 

提问:女婿在清河小营那边上班,女儿在宣武门附近上门,有子弹500个,请房姐指示在哪儿或者哪个地段买房,能具体点就更好了,非常感谢!

回答:可以看1100左右的标的。 朝青目前性价比不错,国美第一城和天鹅湾,可看4*300或者6*200的类型, 另一个方向是往南一点的甘露园,朝阳园朝阳无限都市经典兴隆家园这几个,还有望京区域都可选筹

 

提问:你好!本人退休北京户口名下无房,女儿在京有一套房,在外地有首套房贷。现在想给外孙在京投资学区房,首付能力500,目前孩子1岁,计划买后暂时出租,目标在广外学区,请房姐给些建议。

回答:投资的话学区房并不是好的选择,现在入手 长期会站岗,风险较大。 不如东边投资一套,几年后再看政策情况做调整

 

提问:房姐你好,以前不懂买房,2015年用的公积金贷款买了一套300万大兴枣园的贷款带了80万,现在大概市直550左右,我是不是应该把这套房还上,或者还是卖掉,再凑钱换套大的吗?

回答:具体是哪套房产呢? 目测贷款负债率很低,建议如果房子本身适合继续持有的话,可以还清重新抵押出来。 不建议用公积金贷款,额度太低。 这里要看你的房本,征信流水,贷出来的净值是你下一套的首付重要来源。

 

提问:房姐好,近期我看中立水桥南一套房子,上周天和业主签约,价格490万,结果业主这周要求解约。解约原因是,他买了1楼新房,签完合同后,业主告诉他将来可能加装电梯,他认为会被影响,与他的业主解约。回过头他又不想卖我这个房子,也提出和我解约。我们支付给业主10万定金,且合同约定不交房的构成根本违约,违约金为房屋总价款20%。业主目前不想付违约金,认为我刚签约没几天,没损失。我们毫无过错,认为他很无理,请问房姐对此情况的处理有没有好的建议?

回答:这种情况能拿到双倍定金是合理的,如果他强行违约,走法律途径也拿不到20%的赔偿,会按你的实际损失来衡量, 而且流程也没有走到网签后,也无法要求强行配合过户。

 

提问:房姐你好,我和媳妇都是sfsd,但是我们已经领证了。现在我俩在北京和成都都有购房资格,以后想定居成都。今年想买一套总价400之内的房子,过两年再买另一套400的房子 问题一:从投资的角度,是先买北京两年后再买成都还是先买成都两年后再买北京预期收益更高?假定先买的那套房子持有时间不低于5年 问题二:北京房价基数已经这么高了,投资增值的空间还大吗?持有5年涨幅50%的话也不算太高,而且朋友都劝我房子流动性低,万一有其他更好的投资渠道(比如股市牛市来了这种),灵活性太差了 问题三:假定今年先买北京的房子,淘到笋房的概率还大吗?看你的回答是重点关注东三到东四的老公房,有更具体的区域或者小区吗 多谢

回答:你好,大单优先原则,sfsd一定要用在北京。 建议暂时离婚,把各自的sfsd都用完再领证。 或者婚后买房,只上一个人的征信,另一人申请放弃份额,保留一张首套房票。 如果你的朋友们,没有买过6套以上的房子,不懂投资,他们的话都不要信。 北京往年的涨幅规律:涨1年,歇2-3年。每次涨幅40-50%,再回吐10%-20%左右。 如果不是因为2019年的政策压制,北京涨幅一定是紧跟深圳,帝都根本不缺购买力。 房产一定是玩长线的,持有5年才能穿越一个完整的熊牛周期。 北京淘笋倒计时1个月,趁现在看房200套,除夕之前入手。 一年中的涨幅集中在3-5月,如果北京政策利好加把火,很快就点燃了。 总价400以内关注四惠,甘露园,金台路,石佛营,十里堡,再到东风桥酒仙桥,南边劲松十里河,都是可选的类型。

 

很多人给我留言提问,房姐精力有限,无法一一解答。

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