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房贷利率下调,购房的隐形窗口打开

攸克地产 2020-02-21 01:07:32

应对新冠肺炎疫情对经济带来的影响,2月20日LPR 5年期利率的下降并不意外。根据LPR的利率形成机制,是的,房贷利率也一样降了。

关心这个问题的,有两个群体,一类是已经买房的和准备买房的人,他们关心的是,房贷的利息负担是不是会减轻了?房子是不是可以买了?另一类则是开发商和卖房的人,他们关心的是,利率降了,房子是不是就更好卖了。

这些都是事关切身利益的实际问题,攸克君依次来说。

对于已经买房的、签订了按揭贷款合同或者已经执行多年还款的购房者来说,房贷利率负担是会减轻的。但请注意,这种减轻,不可以一概而论。基本上,要分两种情况来看,一种是在LPR利率形成机制开始实施后,与贷款银行转换了房贷利率计价方式到LPR上的;另一种,则是没有转换的。两者境遇不同。

已经转换为LPR计价的房贷,LPR 5年期贷款利率下调后,显而易见减轻了房贷利率的负担,只是,减轻的额度,相对有限。打个比方,你有100万的贷款额,大概每个月能省出一只汉堡王。这个是比较好计算的。

没有转换为LPR计价的房贷,这个利率的下调则是另一种影响。因为在LPR利率形成机制开始实行后,央行对于房地产类的贷款,有一个特殊对待,也就有“加点”,就是在当期的LPR利率价格上加上一个幅度。

当LPR利率下调的时候,虽然“加点”仍然存在,但由于LPR的“基数”下调了,实际的利率负担还是下降了。但如果购房按揭贷款的贷款人,之前没有和贷款行转换为按照LPR计价房贷利率,那么,就会导致额外再有加点的负担,从而在一定程度上形成房贷利率实际有轻微上升的情况。

因此,之前有很多朋友问攸克君,要不要把自己的房贷转换为LPR的利率计价方式,攸克君给出的建议一直是,要判断中长期的利率走势和货币市场状况。如果中长期是利率走低的态势,那么就转换过来,如果中长期的利率是走高的态势,那么,不转换也可以。毕竟,有那个专门针对房地产的“加点”存在,而LPR的利率形成机制本身,就是一个动态的、变化的机制。

从现在的状况看,不管是支持实体经济发展,还是应对新冠肺炎疫情对经济的影响,央行对于市场资金面的态度,是宽“的,因此,在一定时期以内,利率的大趋势还是向低走的。因此,从这个角度而言,能把房贷利率转换为LPR计价的,就都转过来吧,虽然不转也不会吃大亏,但是转了,还是能占到便宜的,虽然便宜不大。

除了还房贷的人关心,另一个对这个消息最为热衷的,一定是开发商们。每一个宏观政策,开发商朋友都能挖掘出与房地产有关的要点。虽然真正明白LPR具体是怎么回事的开发商,不超过10%。

开发商们真正的关心之处在于,利率降了,房子是不是就比现在好卖了?

我们分几个角度来看:

第一,决定房地产市场热度的,主要是市场中的流动性。资金价格的走高、走低,实际上是市场中流动性的反应,而不能是逆向指标。如果认为看到资金价格下降了,就断定市场中流动性立刻可以充裕起来了,那便是自我安慰。

房地产市场里的流动性是什么?主要按揭贷款。只有当按揭贷款的门槛降低,房地产市场的流动性才会有增量,房地产市场的状态,才会有改观。利率水平的波动,在很大程度上,是存量部分的调整,对于市场中流动性的改观是有限的。

第二,房贷利率下行通道的打开,一定程度上会影响购房者的预期。这个预期要转换成为新增的购房按揭贷款,还要受其他因素左右。因为在我们的宏观政策里,又一个叫“审慎监管”的框架,银行业的朋友曾经很多次告诉攸克君,对于银行金融机构房地产贷款中,开发贷款和按揭贷款的比例,监管部门“是有要求的”。

这也可以解释,历经多次降准、定向降准之后,资金尚未大规模的涌入房地产的原因,也是央行反复强调“房住不炒”、“不把房地产当做短期刺激经济增长的手段”的来由。因此,只有利率变化,这个比例的监管手段没有变化,房地产市场的“水量”就不会有本质性的变化。

另一个影响因素自然是限购,限购不调整放松,即便市场中的钱很多,但是,仍然没法引入房地产市场。

但别着急。监管政策正在发生微妙变化。

几天前,彭博社曾经报道过一则消息,说是金融监管部门正在考虑MPA中,房地产贷款类别下,房贷和开发贷的比例。但是,这个消息,彭博社没能从官方得到证实,中国金融监管部门也没有做出回应。只是在2月19日晚间,央行官网发布2019年四季度中国货币政策执行报告时重申,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

因此,如果你认为房地产贷款类别下房贷和开发贷的比例进行调整是个好消息,那么,请先把快乐藏在心里,毕竟官方的正式口径没有变化。

所有从业人员都注意到的是,新冠肺炎疫情之下,楼市冰封,一批城市已经出台了扶持房地产的政策措施。我们相信,地方性的调控政策,出于活跃经济的目的,也会有相应顺时、顺势的调整。房地产的日子无论怎样都会好过起来。

值得提醒购房者的是,尽管新冠肺炎疫情仍未消除,但是,一个隐形的购房窗口正在打开,这是一个完全属于买方的窗口期。如果对这个感兴趣,请你在后台讲讲你的看法。

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