我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐，在办理张信用卡的时候，怎么操作才能达到额度？
回答：如何办下更多额度的信用卡？ 信用卡的申请情形，类似于过红绿灯。 一上来遇到红灯，接下来大概率都是红灯； 张卡是菜卡，如果没有干预，后面很容易接连不断地菜卡。 用任何你可以办得到的方式，来博一次开门红。 你的社保 \/公积金基数是否高到可以匹配一张10w+白金？ 你的公司是否有团办加成？ 你的工资行是否对应下卡率批额高的银行？ 有没有放水期，匹配你的条件，额度给到不错的卡种？ 如果都没有，你可以考虑适当搬砖，先下一张10-15万。 以上是纵向的维度，战略下的战术。 在战略上，首先可以做出方向性的选择。 高额度*多张 中等额度*多张*N人 5万额度*多张*N人*借卡 申卡人的条件和资源是什么情况？更适合哪种？ 我们的目标是最终的额度化，任何一张卡的额度和某个人的开发，都不是最终的目标。 想要追求更好的结果，首要考虑的是如何对精力进行分配，以及边际效益。 #信用卡
提问：房姐您好，我这有220w，有购房资质，二套（外地有贷款记录），月到手工资2.6w，除去家庭花销也就能剩1w，当前在北京无房，香河有一套房自住，贷款已还清，想在北京买个小户型出租，等过几年在京再换个大点的自住，请您帮推荐下，当前没有城区倾向，但是不太想买2000年以前的小区
回答：如果想投资，北京90年后的都可以考虑，不然限制过多 甘露园淘02后的老小区，单价5.5内的。或者常营附近次新都可以看看
提问：房姐，我想向您请教一下。我的父母2000年左右买了西三旗桥边上的龙兴园南区，是一个复式的房子。现在他们岁数大了，小区没有电梯，他们也考虑想换一个有电梯的，哪怕小店的。最近由于我搬到了东四环，他们也想考虑要不要也跟着换一下比如风景线的房子。不过龙兴园南区这么多年了，房价不高，170多平米，总价下来也就600到头了。我想问问有必要换吗？还是说等等看看老小区会不会加装电梯或者等未开西三旗涨价了再说？谢谢。
回答：如果短期电梯无法加装可以考虑置换，怕错过，可以抵押再入一套 这一片像东润枫景，晶都国际，星城国际，风景线都还不错
提问：房姐好，关于房龄和贷款问题向您请教，1、买15年以上房龄的房子按揭贷款银行是否就不容易审批了？从投资的角度，买多少年房龄的房子合适？ 2、如果自己开的公司，同时自己的工资也在这个公司发放，做经营贷或者消费贷，工资流水银行认可吗？
回答：15年没问题可贷款，北京普遍90年以后贷款都没有问题，北京很难说，次新普遍溢价，都是具体到标的，90以后都可以关注 没有问题的可以
提问：纯投资，二套，重点看了三个盘，东三环半苹果南区，95平两居，720；东南三环半中海香克林100平小三居，700；西南三环半万年花城90平两居，620，拟持有5年，如何选择，请指点还是有其他更好的选择！
回答：苹果南区有一定溢价，除了个别心头好一般不建议作为投资。 成寿寺这片的中海不建议选。 万年花城体量大，价格没有套利空间，评估操作不大，未来出手会面临大量竞品压价，削弱流动性。 重点是你的首付多少？
提问：房姐好！近日看了四惠\/四惠东附近：（1）都会华庭1\/20层，150平东南向三居，2001年；（2）城市广场24\/26层，199平东南向四居，96年；（3）城市广场4\/26层，165平东南向三居，95年，采光部分遮挡，精装修；（4）白领家园14\/16层，109平南北通透板楼二居，05年。感觉白领盘楼型户型尚可，但像被快速路地铁线京包线半包围且离商圈稍远，现代城市生态显欠。请教房姐，这几个标的您从专业视角如何评价，有值得筛选的吗，如可选的话四选一哪个性价比略好 ，盼复。多谢！
回答：大面积不建议买太老的楼盘，城市之光先排除 都会1楼而且大部分溢价排除 白领整体比较均衡，楼层尚可，这个面积流动性上也不错
提问：房姐你好，北京刚需首套房买甘露园的老破小可以吗，总价300万+ 两居，首付130万，担心等过个10年20年卖不出去啊，现在基本都是94年的房子了。
回答：老公房能不能买，关键看地段和价格的性价比。 老公房存在的基础，缺一不可： 1.上车需求的挤压 2.大量无法转移的人口 3.低总价，高得房率、得功能率 从这点上来说，基本只有北京和上海的老公房才有买入的价值基础。 广州由于上车容易挤压不强，且人口转移； 深圳城市年轻，年轻人口众多，且有大量低总价，得房率高的次新房上车盘。 老公房的价值，和上车需求紧密相连。 「买到」，也是需要付钱的商品。 老公房可以帮助北漂沪漂脱离小户型一居室新房的收割，以极低的额外代价买入可以长久居住的市中心两居老房子。 为什么是市中心？ 因为人口密集，即使城市人口迁移也是漫长的过程，市中心的老公房有长久的居住价值，稳定，出租从不缺租客，买卖从不缺下家。 脱离了人口稳定密集的地区，老公房的价值迅速打折。 老破小的核心价值在于： 纯粹的面积 纯粹的居住属性 优质地段屌丝价格 北京最优质地段东三环的老破小大概6.5万，涨幅也一直能跟上大盘。
提问：家庭深圳移居北京，想在北京买房，一来解决自住（需四房），二来要考虑未来孩子上学（目前2岁）； 基本情况：我和老公都在后厂村中关村软件园上班，目前租房住世纪城，买房希望既考虑学位（优先梯队学位），也能兼顾自住舒适，生活便利，上班通勤方便的，对北京还不熟悉，之前有考虑过世纪城旁边的万柳，但还没有做深入了解，而且感觉单价较高，也担心未来转手问题 问题1：假如预算2000左右，房姐会有哪些建议选择或者重点区域推荐，谢谢 问题2：老公北京户口但深圳有房贷记录，是不是在北京买房我们只能首付8成？如果把深圳房贷还掉再过户给我办离婚，是不是他就可以算无记录？谢谢
回答：海淀因为普遍的学区高地，一大半的房子属于高价，一小半的房子轻微溢价，能淘到性价比比较高的房子概率大概不到朝阳这边的十分分之一。 从中关村到后厂村，是以码农产业为核心的区域。 中国互联网的座金矿在这片区域诞生，持续十几年的财富挥洒浸润，这一大片区域形成了一片小世界。 高收入码农，成功上市大佬，互联网高薪泡沫，创业大潮击鼓传花，中关村到后厂村，在充足的购买力和产业寡头的背景下，形成了码农之间的买卖循环。 具备购买力溢价，区域锁定，学区追捧，所以这片区域房价异常高昂，对于房产投资而言很不友好。 因为「学票」作为一项没有标准的复杂服务，其价值完全没有一个公允的评判标准。 升学率和分数背后有生源筛选，教学质量不是消费者评价，所谓名师难保不是百度文库水准，哪一个都很难说清晰客观，只有认同人数的多少。 以上是价值层面上的分析。 如果要在海淀买房，又带有自住需求，得要看你在居住方面还有哪些要求，比如居住区域，平时消费习惯对心的商业需求，对环境的要求等。 万柳是热门贵妇盘，自住只能当做消费品入手，潜力不如非学区盘。 我是投资思维，学区建议买一套学区小户型，挂学位即可，世纪城继续租房住。剩余子弹再入手一套朝阳做投资，投住分离，这样才能利益化。 深圳的房贷还清之后，离婚去名。腾出老公的北京2张房票，分别全款抵押的方式入手2套。 一线城市处女贷用掉之后，二套资格购房成本极高，所以都推荐全款抵押，找个垫资公司配合过桥，等过户之后迅速做抵押，相当于首付3成。
提问：房姐好！十里堡丽景珊瑚湾全明通透三居中高层150\/160平，6.8—7单价不含税费，可以入手吗？物业费4.2元\/平\/月感觉不低。请指教。谢谢！
回答：珊瑚湾，新华联丽景。 小区只有一排。 朝南看河边公园的还不错，如果主要采光视野都在朝北看十里堡北里就差一些。 7万的大面积属于高了。 这个小区选筹有一定风险和难度。
提问：房姐好！新人入驻圈子，阅读完精华贴，认真做了笔记画了重点，受益匪浅！感谢！ 本人情况：北京户口，无房，海淀集体户口，目前在孩子学校附近租房，孩子上高一。天津两套房，一套独栋有贷款，一套挂中介出售未果，预计售价200（但不好卖呢）。珠海一套房。年底大概进项600。月光族—每月还房贷、花销、房租一个子不剩。想2021年夫妻投靠落户北京；想在北京上车，请您指点。 问题一：上车时间？ 问题二：天津那套房年底卖不出去的话，这600投资在哪几个小区合适？我去踩盘。 问题三：就我目前的情况，如果是您的话，怎么依据目前的情况和目标进行规划？ 谢谢赐教！不胜感激！
回答：建议春节前 1. 全款tty大面积，出租持续回血 2. 买望京版块单价在7.5以内，如果需要贷款，可以预留100W资金还贷，首付500，等天津卖出后又可持续供贷，降低风险
提问：房姐你好，九龙山平乐园中间的东方雅苑（cbd传奇）05年之后的大开间你觉得怎么样？还是农光里00年后的一居？ 我知道房姐不推荐一居，但一居跟开间比，怎样？
回答：都不怎么样，不知道你首付什么情况 CBD传奇属于偏小户型的小区，都同样面临户型小，面积浪费，单价高的问题。 天之骄子，九龙花园，华腾园都是更好的选择标的。
提问：房姐好，本人购买1100标，目前有800可支配首付，房子原值160，指导价520.中介算出两种贷款方式，请您推荐。1税的情况，贷款312万，首付780.月供17000，税是26万。2贷款，网签可以935，贷款可以561，首付539，这样税是51万，月供3万。工资证明在6万左右。我是组合贷公积金可以25年120万。 请问房姐推荐哪种贷款方式？如果用第二种可以从首付中剩下240万，用于还月供，可是25年的支付利息很高380万。如何操作最合理？
回答：选择首付少，贷款多的方式 一定要贷足 贷款不可能还25年的，10年内你就可以还清 多余的子弹继续建仓其它二线城市。
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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北京房姐2020-02-20 11:05:51
