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北京楼市:朝阳区这些小区已被抢疯,买房前一定要看

房姐谈楼市 2020-02-20 10:05:53

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提问:房姐,十里堡丽景珊瑚湾全明通透三居中高层150\/160平,6.8—7单价不含税费,可以入手吗?物业费4.2元\/平\/月感觉不低。请指教。谢谢!

回答:珊瑚湾,新华联丽景。 小区只有一排。 朝南看河边公园的还不错,如果主要采光视野都在朝北看十里堡北里就差一些。 7万的大面积属于高了。 这个小区选筹有一定风险和难度。

 

提问:请问弘善家园小区,低于5w的商品房能否考虑入手?为什么这个小区一直很便宜?

回答:南边挨着左安路和京津城际铁路,南边是十里河市场,铁路两侧都比较乱,附近商业相当于乡镇水平,北边挨着潘家园华威,居住环境改善一点,但由于潘家园商业的衰落,几大驻京办的阻塞,地段价值比较低。 弘善家园各区建筑风格差不多,基本只有两类,区别是入住率,有的楼几乎满人,有的楼基本一半毛坯(图12),车位配比0.1,很紧张。 缺乏开发支持,本身商业环境衰落,城建落后,稍不注意可能走向贫民窟路线,优点是二三环之间,交通方便,弘善东路一带道路干净平整。 5W内要看具体多少

 

提问:请问房姐,天鹅湾2居110平平层多少单价入值得垫资?垫资主要风险是是否有笋度对吧?谢谢

回答:天鹅湾是有轻微溢价,7w以内考虑 给你说下抵押的关键点 正常过户到抵押批贷放款,大约3-5周,目前一个月内较多。 根据你的资质的具体抵押情况,需要先预审你的材料,并且结合你的选筹具体情况来分析,最终整个贷款的计划能不能覆盖住你的预留条件。 北京市场垫资费用在1%\/10天起。 首先做好所有的预审,把买房和贷款一起来进行计算规划,才能最大程度控制时间,减少风险。

 

提问:房姐您好,娃在海淀清河上学,改善消费型需求,想选择140平米三居房型,现有房票650W。踩看了观澳园,芳清园,美欣家园,强佑四个盘的房,观澳园楼龄新,但感觉挨着林萃有些溢价;美欣户型较好,比较中意。请专家帮我分析点评一下,添麻烦。

回答:这4个楼盘比较,我更推荐美欣。 单价低一些,户型还好。 楼龄在15年左右时,品质和社区环境会退化的比较快,观澳等的楼龄优势过几年就不明显了。 美欣现在均价是观澳的85折,未来无论房价是涨是跌,美欣跟其他小区的价差都会拉进。

 

提问:美丽的房姐您好~ 买了紫金新干线的新房,想使用组合贷的方式,但是开发商不帮忙办理贷款, 1、我公积金缴纳3年,只能贷款30w,是否值得多花两个月时间和中介费办理公积金 2、房姐有代办公积金的中介推荐吗? 3、房姐您知道的渠道办理公积金中介费是多少钱?

回答:公积金只有30万,不值得折腾 公积金年限可能只有20年,建议去公积金先咨询下吧,若贷款年限太短,就直接商贷。 公积金没有代办的中介推荐

 

提问:请教房姐。手头海淀双榆树700万老房,贷款余额60万,另外还有二套房抵押贷120万。想换附近1000万房,唯一不满二,原值300万,老人有sdsf资格,应怎样操作?家庭月收入80k,月供18k

回答:双榆树大多是老破小,需要具体的房本信息,看能否抵押贷。 什么是 另外还有二套房抵押贷? 双榆树是危险地段,尽快出掉换仓。 老人具体信息没有。 从描述来看,涉及到贷款,融资,多套贷款置换,接力贷等综合规划

 

提问:房姐,朝阳区看了一套五楼的老破小两居室,房东要价380万,谈到360万可以成交,但这个房子里面有两个户口需要等四年之后迁出,房东可以预留20万户口保证金。中介说如果迁不出,就相当于我340万买了一个有户口的房子。这种房子可以碰吗?有什么风险?求指点!

回答:户主本身符合户籍政策的,没有理由强制迁出。 如果你已经知晓了户口不能迁出,还要和他签约,就意味着你同意接受户口不迁出,对方也不算违约。 或者约定什么时间迁出,违约再交违约金,理论上总有一个金额足够让对方迁出。 一个户口押金30万,多一个5万,可以约定几年内迁出,不迁出按照每年5万逾期费用。

 

提问:如果一定要在中央别墅区或者顺义后沙峪买一套房子,1300万以内,家庭自住,哪个小区合适?誉天下联排\/美林叠拼\/丽高叠拼\/莫奈联排\/莱蒙湖联排,或者孙河地块新房,或者像龙湾\/万通新新家园的大平层。谢谢房姐

回答:孙河相对好一些,这几个小区都不建议。 龙湾太远。 天竺新新家园,澳景园,或孙河内部6\/7字头的可以考虑。

 

提问:你好,我是60 后,想改善住房,最近刚刚卖完一处西三旗房子,想换大的,看到珠光御景西苑楼盘单价39700,158平米,620w,毛坯房。楼盘在丰台区长辛店这边帮忙看看这个楼盘怎么样?给点评一下,以后有升值空间吗?或给个好的推荐,谢谢啦

回答:选筹边界: 北到天通苑; 东北来广营,酒仙桥; 东到常营,管庄; 东南十里河; 南边宋家庄; 西南大兴线,丰台站; 西面正常不过东二环。 投资不要超过这个选筹边界。 长辛店属于涨幅非常弱的补张区,利好刺激非常少。

 

提问:房姐,月坛北街,学区房,2000年房子,南北双通透,两室一厅,100平,双阳台,次顶层,无电梯,单价11万+。 总价1200。算笋盘吗,准备卖两套,买入这一套,值得入吗

回答:市场价,不值得 月坛北街流通性最好的面积段在55平以内 100平的2居不合适,建议重新淘一淘小2居 能用上学票就行,不要期待居住环境

 

提问:房姐您好,看了您的精华帖,您认为东三环是产业相关可投资,但是朝阳的教育资源一直不好,未来的定位也是商务区。如果未来朝阳的教育资源配套没有改善的话,您觉得东3-4环还有投资价值么?其比起西城伪学区的投资价值更高么?内在逻辑是什么呢?谢谢!

回答:因为朝阳便宜 同样是5万,3环和5环,你选哪里? 主席说:个人的奋斗很重要,但也要考虑历史的进程。 什么是历史的进程? 哪里有钱,哪里有人,哪里就有资源。 教育就是一种资源。 北京最富庶的商业地区,在朝阳。 公立教育,是大众产品,不是被一部分大众利用的特权。 教育的均衡化,是历史的进程; 随之而来的,是教改,教育集团化,多校划片... 学区的高低不平,会被人类规律所摊薄,今天人口富庶教育最低的朝阳,尤其是泛CBD,望京等地区,将获得更多的资源。 海淀学区,会无限接近朝阳的水平。 西城看似高地,但随着海淀东城被逐一消灭,也是必然的局面。 没有风声,只是拖延,治大国如烹小鲜,不可操之过急。 不要指望挨着领导; 大众和统治阶层界限,不是地理位置的靠近就能分解的。 小灶随时可以开,领导可不想抢大锅饭。 明知市场已经开放,还抢着最后几个大锅饭岗位的,历史已经告诉你结局。

 

提问:个人有xj约500,拟再贷款200_300,北京有套商住,有贷款记录!拟买套房子对冲风险,5年内不住,随小孩读书就近租房,6年后会住或卖了另外买了住!因此此次购买投资大于自住!已看西南三环万年花城三居758,两居650,西南四环万科小三居600余万,西南三环保利两居700余万,东边现代城700左右的房子!求指点往哪选?

回答:万年花城套进的人不少。 一般回避这个小区。 西南普遍溢价,万科在北京基本没有投资属性 现代城可以淘一淘

 

很多人给我留言提问,房姐精力有限,无法一一解答。

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