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北京地铁1号线周边房产,潜力巨大,现在是入手好时机

房姐谈楼市 2020-02-19 12:05:53

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提问:房姐,我看咱们星球很少有推石景山的房子,能说一说您对石景山的评价吗

回答:石景山可能是北京城六区里存在感最低,最不像城区的一个区。 石景山历史悠久,首钢和各种部委所在地,在90年代以前,尤其70年代前整个东二环外还处于无开发阶段时,北京的各项规划基本只有东西城海淀石景山。 历史上的「西倾」的程度多严重呢? ——早期的地铁和交通规划,地图边界是西六环到东三环。 但是最近十多年来,石景山默默无为,首钢搬走后更是冷清,完全改为公园和打卡地而存在。 现在来看,以多个限竟房项目以及土拍导向进行概括,石景山的定位作用更接近于一个通勤的卫星城,可以说,是「北京西面的天通苑」。 天通苑过去依托5号线为东单国贸三元桥输送通勤人员,近些年更多的成为了望京的卫星城;石景山依靠最老的1号线,一小时直达东单王府井国贸(苹果园上车),现在还有6号线延长等加持。 但是天通苑胜在离望京比较近,本身商业也还行,居住的人有城市体验。 石景山过去这些年,除了万达没有太多现代的商业场所,整体布局更像一些散落的村镇,八角以东的石景山路南边环境还算不错,但是苹果园古城一带比较诡异,夜晚路灯昏暗的街道,走过去有鬼城的感觉。 13年我住石景山的时候,体验了一把北京退休老头的生活一一每天是早市买菜,上班,中午万达附近吃饭,晚上要么老山跑步,要么依翠园撸串。 (石景山17年答过,不知道怎么没了)

 

提问:首付350—400,家庭月收入税后3.5w,我在东四环金台路附近上班,男朋友码农,现在西二旗,未来大概率去望京。已交订金育新花园一楼三居室,单价8w,95平米。现在后悔了想退,看最近成交价,觉得买贵了且会贬值。育新多校政策风险大,但是确实幼小初都有省心,纠结。诉求是,兼顾通勤、居住品质、未来孩子读书(不用牛校,中等即可),希望近地铁,三居,板楼优先。考虑过西三旗知本时代、清河莱圳家园、朝阳慧忠里、望京、北苑多个小区。求推荐解决方案,很缭乱。问:1,毁约退房成本怎样,是否值得?2,具体有哪些小区值得推荐。3,我们目前资金,这样投资是否合适?4,房价最近一直在跌,现在真的合适入手吗?

回答:确实太贵,如果只是交订金,最坏情况就是订金扔掉,具体看你订金的数额 西三旗和清河都是高溢价+学区,除非刚需,一般我们回避 明年3月前入是较好的时机,望京2000后三居,双井到潘家园2000后三居,青年路次新,都是不错的选择。

 

提问:你好叔叔,首房首贷,目前能够凑到首付130万,常出差,主要工作地点在北城和去机场多一些,近期想买一套房子自住,兼投资供将来置换。 想选择交通方便、户型差不多的两居,看了天通苑、回龙观以及南五环的二手房,好像都很难找到合适的盘,一般能看上的房子都要150万上下的首付。目前在大兴的金融街金悦府看了一套新房普宅,首付能到130万,2020年底交房,但是户型较差,而且觉得那里离市区稍远。想请问一下,金融街金悦府的374万普宅是否合适?或者有哪里的二手房推荐?

回答:考虑以后置换和投资,主看东三东四的老公房。大兴不推荐 如果差20左右,信用卡是好的方法。凑到150不难。

 

提问:房姐您好,感谢您之前的点评。还想请您点评一下常营附近的苹果派,目前看中了一套顶层复式10-11楼142平,报660万,送一个40平露台。苹果派跟万象新天四期128平630万的比起来了哪个更合适?非常感谢!

回答:苹果派这个小区没有什么问题。 地铁口,次新没有乱七八糟政策房,环境还行; 容积率高,价格小贵,离长楹天街有点距离,小户型价格差不多快到6万。 万象新天的价格目前来说性价比不高。 如果是为了投资,常营有更便宜的选择。 适不适合自住,一看你们的资产和资金条件二看自住需求本身,三才看房子。 这套房信息不足。 自住买顶复

 

提问:房姐你好,您讲北京的买房资格很容易,除了结婚还有什么容易的办法吗?我们了解确实没什么办法啊,离婚不适合我们。

回答:结婚是最容易也是最万能的办法,只是对于北方人来说,习俗限制下人们的接受度不高。 其次是工作居住证,本科,专科+中级职称,或者堆材料,都可以过。 高级人才,有的单位落户; 北漂久的,有人有5年社保\/个税。 某些法拍,可以不限购。 其实到了后期,我们都不得不上一些代持。 关键的地方是,根据每个人自己的情况不同,资源不同,阶段不同,设计适合自己节奏的方案。

 

提问:房姐,感觉2019春节前后北京楼市是个价格低点,想投资一套500w以下的一居或者两居。首付预算在250左右,但因为是二套,没法儿贷款很多。想请教下这种情况下该如何操作?另外在望京区域是否有次新楼盘适合投资?谢谢!

回答:春节后不一定 500万买一居是明显错配,500万可以买到2-3居甚至4居。 二套正常用全款买入然后抵押,贷足6成。 看看之前精华帖,有关于望京的分析 北京买房不看楼盘,刨去大部分溢价小区剩下的来精挑细选,跑盘是必不可少

 

提问:房姐您好,手头170万现金,外地有按揭记录,我在卢沟桥上班,老婆在金融街,宝宝马上两岁。打算采用dyd买400万的房子,您有什么推荐区域么?另外有什么好的融资方案。

回答:推荐选两居公房性质,八里庄到甘露园,石佛营到十里堡,酒仙桥高家园,劲松十里河北工大 融资方案可以看下精华帖有相关贷款的操作流程和注意点

 

提问:房姐,小白一问,买一套房子,已过户,从没办过卡,准备申卡,但担心申请多张卡后,之后的装修贷不批;如果先申请装修贷,之后申卡也难批,问:如果申请最好?谢谢

回答:考虑你当前的资金需求 考虑你的总资金需求 如果你当前急需大额一些的资金,优先装修贷。 如果是为了总收授信额度,两者一起考虑,装修贷在前。 一笔装修贷对信用卡的压制不大,短期有影响。

 

提问:房姐好,请问 老破小值不值得买?优势在哪?其实更想问的,东西学区老破小,风险在哪?学区溢价?高单价?(利益相关,想东换朝)合并东西城后,将来东城会不会不让卖? 老破小将来会腰斩?还是涨不过别人?亦或单价×面积=总价,均比不过别人。无人问津? 从马丁那看,感觉SH老破小市场更好一点,为什么? 谢房姐。

回答:老公房能不能买,关键看地段和价格的性价比。 老公房存在的基础,缺一不可: 1.上车需求的挤压 2.大量无法转移的人口 3.低总价,高得房率、得功能率 从这点上来说,基本只有北京和上海的老公房才有买入的价值基础。 广州由于上车容易挤压不强,且人口转移; 深圳城市年轻,年轻人口众多,且有大量低总价,得房率高的次新房上车盘。 老公房的价值,和上车需求紧密相连。 「买到」,也是需要付钱的商品。 老公房可以帮助北漂沪漂脱离小户型一居室新房的收割,以极低的额外代价买入可以长久居住的市中心两居老房子。 为什么是市中心? 因为人口密集,即使城市人口迁移也是漫长的过程,市中心的老公房有长久的居住价值,收益稳定,出租从不缺租客,买卖从不缺下家。 这也是为什么我在「北京的楼市陷阱」里讲,不要买远郊老破小。 脱离了人口稳定密集的地区,老公房的价值迅速打折。 回到我们的问题,东西城的老公房,本质上是高价学票+老公房,部分学票的价格甚至超过房子本身。 第二,东西城本身人口不够,加上接下来是坚壁清野的地区,风险很大。 第三,东西城老公房,大部分年代较老,品相不佳,好一点就会加上两点的价格,性价比再次降低。 如我们开头讲的,老公房能不能买,除了看地段,还要看价格的性价比。 东西城老公房,当前价格上性价比很低,地段价值在不断破损。 真正有价值的老公房,集中在东三环到东五环沿线,具体价值高低还要根据房子本身情况评估。 上海的老破小普遍比北京更紧凑,面积更小,更容易上车。 建议一次提问一个问题,提问的过程就是梳理自己逻辑的过程,揉成一团原因是思路没有捋清楚。

 

提问:房姐,谢谢之前的回复,我是出于孩子上学跟自助考虑,您觉得600以为,三居的哪个区域或者具体楼盘周边幼儿园,小学,初中相对完善。学校口碑相对不错的。

回答:学区房到底该如何选?考虑自住建议根据你的生活半径就近选择,一般来说是先选好学校,再根据对口的小区定向淘笋。总价600万,如果是100平左右的三居,单价要在6万左右。海淀因为学区因素整体溢价太多,建议在朝阳二流学校周边淘笋,例如陈经纶等。

 

提问:房姐您好,看您之前有提到申请三张高额信用卡,然后互相还款,请教您一下,为何要这样操作,想达到啥样的效果?具体对购房有啥好处呢?还请帮忙详细介绍下步骤,谢谢。

回答:空档接龙操作,用来临时周转资金,利率极低 3张是从操作性和输出额度来看最合适的组合,每张卡的还款日间隔12天左右,就可以循环起来

 

提问:手上只有70万,如何买北京的房子,刚需

回答:上车最好150左右,才有性价比 可以努力办卡,这是初期核心技能,做到50+额度,再做一点积累,更稳妥

 

提问:您好,感觉2019春节前后北京楼市是个价格低点,想投资一套500w以下的一居或者两居。首付预算在250左右,但因为是二套,没法儿贷款很多。想请教下这种情况下该如何操作?另外在望京区域是否有次新楼盘适合投资?谢谢!

回答:2019已过,你问的是2020吗? 春节后不一定。 500万买一居是明显错配,500万可以买到2-3居甚至4居。 二套正常用全款买入然后抵押,贷足6成。 这个情况建议看看目录,以及北京买房攻略。 北京买房不看楼盘,刨去大部分溢价小区剩下的来精挑细选。

 

很多人给我留言提问,房姐精力有限,无法一一解答。

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