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提问：房姐，我看咱们星球很少有推石景山的房子，能说一说您对石景山的评价吗

回答：石景山可能是北京城六区里存在感，最不像城区的一个区。 石景山历史悠久，首钢和各种部委所在地，在90年代以前，尤其70年代前整个东二环外还处于无开发阶段时，北京的各项规划基本只有东西城海淀石景山。 历史上的「西倾」的程度多严重呢？ ——早期的地铁和交通规划，地图边界是西六环到东三环。 但是最近十多年来，石景山默默无为，首钢搬走后更是冷清，完全改为公园和打卡地而存在。 现在来看，以多个限竟房项目以及土拍导向进行概括，石景山的定位作用更接近于一个通勤的卫星城，可以说，是「北京西面的天通苑」。 天通苑过去依托5号线为东单国贸三元桥输送通勤人员，近些年更多的成为了望京的卫星城；石景山依靠最老的1号线，一东单王府井国贸(苹果园上车)，现在还有6号线延长等加持。 但是天通苑胜在离望京比较近，本身商业也还行，居住的人有城市体验。 石景山过去这些年，除了万达没有太多现代的商业场所，整体布局更像一些散落的村镇，八角以东的石景山路南边环境还算不错，但是苹果园古城一带比较诡异，夜晚路灯昏暗的街道，走过去有鬼城的感觉。 13年我住石景山的时候，体验了一把北京退休老头的生活一一每天是早市买菜，上班，中午万达附近吃饭，晚上要么老山跑步，要么依翠园撸串。 （石景山17年答过，不知道怎么没了）

提问：首付350—400，家庭月收入税后3.5w，我在东四环金台路附近上班，男朋友码农，现在西二旗，未来大概率去望京。已交订金育新花园一楼三居室，单价8w，95平米。现在后悔了想退，看最近成交价，觉得买贵了且会贬值。育新多校政策风险大，但是确实幼小初都有省心，纠结。诉求是，兼顾通勤、居住品质、未来孩子读书（不用牛校，中等即可），希望近地铁，三居，板楼优先。考虑过西三旗知本时代、清河莱圳家园、朝阳慧忠里、望京、北苑多个小区。求推荐解决方案，很缭乱。问：1，毁约退房成本怎样，是否值得？2，具体有哪些小区值得推荐。3，我们目前资金，这样投资是否合适？4，房价最近一直在跌，现在真的合适入手吗？

回答：确实太贵，如果只是交订金，最坏情况就是订金扔掉，具体看你订金的数额 西三旗和清河都是高溢价+学区，除非刚需，一般我们回避 明年3月前入是较好的时机，望京2000后三居，双井到潘家园2000后三居，青年路次新，都是不错的选择。

提问：你好叔叔，首房首贷，目前能够凑到首付130万，常出差，主要工作地点在北城和去机场多一些，近期想买一套房子自住，兼投资供将来置换。 想选择交通方便、户型差不多的两居，看了天通苑、回龙观以及南五环的二手房，好像都很难找到合适的盘，一般能看上的房子都要150万上下的首付。目前在大兴的金融街金悦府看了一套新房普宅，首付能到130万，2020年底交房，但是户型较差，而且觉得那里离市区稍远。想请问一下，金融街金悦府的374万普宅是否合适？或者有哪里的二手房推荐？

回答：考虑以后置换和投资，主看东三东四的老公房。大兴不推荐 如果差20左右，信用卡是好的方法。凑到150不难。

提问：房姐您好，感谢您之前的点评。还想请您点评一下常营附近的苹果派，目前看中了一套顶层复式10-11楼142平，报660万，送一个40平露台。苹果派跟万象新天四期128平630万的比起来了哪个更合适？非常感谢！

回答：苹果派这个小区没有什么问题。 地铁口，次新没有乱七八糟政策房，环境还行； 容积率高，价格小贵，离长楹天街有点距离，小户型价格差不多快到6万。 万象新天的价格目前来说性价比不高。 如果是为了投资，常营有更便宜的选择。 适不适合自住，一看你们的资产和资金条件二看自住需求本身，三才看房子。 这套房信息不足。 自住买顶复

提问：房姐你好，您讲北京的买房资格很容易，除了结婚还有什么容易的办法吗？我们了解确实没什么办法啊，离婚不适合我们。

回答：结婚是最容易也是最的办法，只是对于北方人来说，习俗限制下人们的接受度不高。 其次是工作居住证，本科，专科+中级职称，或者堆材料，都可以过。 高级人才，有的单位落户； 北漂久的，有人有5年社保\/个税。 某些法拍，可以不限购。 其实到了后期，我们都不得不上一些代持。 关键的地方是，根据每个人自己的情况不同，资源不同，阶段不同，设计适合自己节奏的方案。

提问：房姐，感觉2019春节前后北京楼市是个价格低点，想投资一套500w以下的一居或者两居。首付预算在250左右，但因为是二套，没法儿贷款很多。想请教下这种情况下该如何操作？另外在望京区域是否有次新楼盘适合投资？谢谢！

回答：春节后不一定 500万买一居是明显错配，500万可以买到2-3居甚至4居。 二套正常用全款买入然后抵押，贷足6成。 看看之前精华帖，有关于望京的分析 北京买房不看楼盘，刨去大部分溢价小区剩下的来精挑细选，跑盘是必不可少

提问：房姐您好，手头170万现金，外地有按揭记录，我在卢沟桥上班，老婆在金融街，宝宝马上两岁。打算采用dyd买400万的房子，您有什么推荐区域么？另外有什么好的融资方案。

回答：推荐选两居公房性质，八里庄到甘露园，石佛营到十里堡，酒仙桥高家园，劲松十里河北工大 融资方案可以看下精华帖有相关贷款的操作流程和注意点

提问：房姐，小白一问，买一套房子，已过户，从没办过卡，准备申卡，但担心申请多张卡后，之后的装修贷不批；如果先申请装修贷，之后申卡也难批，问：如果申请？谢谢

回答：考虑你当前的资金需求 考虑你的总资金需求 如果你当前急需大额一些的资金，优先装修贷。 如果是为了总收授信额度，两者一起考虑，装修贷在前。 一笔装修贷对信用卡的压制不大，短期有影响。

提问：房姐好，请问 老破小值不值得买？优势在哪？其实更想问的，东西学区老破小，风险在哪？学区溢价？高单价？(利益相关，想东换朝)合并东西城后，将来东城会不会不让卖？ 老破小将来会腰斩？还是涨不过别人？亦或单价×面积=总价，均比不过别人。无人问津？ 从马丁那看，感觉SH老破小市场更好一点，为什么？ 谢房姐。

回答：老公房能不能买，关键看地段和价格的性价比。 老公房存在的基础，缺一不可： 1.上车需求的挤压 2.大量无法转移的人口 3.低总价，高得房率、得功能率 从这点上来说，基本只有北京和上海的老公房才有买入的价值基础。 广州由于上车容易挤压不强，且人口转移； 深圳城市年轻，年轻人口众多，且有大量低总价，得房率高的次新房上车盘。 老公房的价值，和上车需求紧密相连。 「买到」，也是需要付钱的商品。 老公房可以帮助北漂沪漂脱离小户型一居室新房的收割，以极低的额外代价买入可以长久居住的市中心两居老房子。 为什么是市中心？ 因为人口密集，即使城市人口迁移也是漫长的过程，市中心的老公房有长久的居住价值，稳定，出租从不缺租客，买卖从不缺下家。 这也是为什么我在「北京的楼市陷阱」里讲，不要买远郊老破小。 脱离了人口稳定密集的地区，老公房的价值迅速打折。 回到我们的问题，东西城的老公房，本质上是高价学票+老公房，部分学票的价格甚至超过房子本身。 第二，东西城本身人口不够，加上接下来是坚壁清野的地区，风险很大。 第三，东西城老公房，大部分年代较老，品相不佳，好一点就会加上两点的价格，性价比再次降低。 如我们开头讲的，老公房能不能买，除了看地段，还要看价格的性价比。 东西城老公房，当前价格上性价比很低，地段价值在不断破损。 真正有价值的老公房，集中在东三环到东五环沿线，具体价值高低还要根据房子本身情况评估。 上海的老破小普遍比北京更紧凑，面积更小，更容易上车。 建议一次提问一个问题，提问的过程就是梳理自己逻辑的过程，揉成一团原因是思路没有捋清楚。

提问：房姐，谢谢之前的回复，我是出于孩子上学跟自助考虑，您觉得600以为，三居的哪个区域或者具体楼盘周边幼儿园，小学，初中相对完善。学校口碑相对不错的。

回答：到底该如何选？考虑自住建议根据你的生活半径就近选择，一般来说是先选好学校，再根据对口的小区定向淘笋。总价600万，如果是100平左右的三居，单价要在6万左右。海淀因为学区因素整体溢价太多，建议在朝阳二流学校周边淘笋，例如陈经纶等。

提问：房姐您好，看您之前有提到申请三张高额信用卡，然后互相还款，请教您一下，为何要这样操作，想达到啥样的效果？具体对购房有啥好处呢？还请帮忙详细介绍下步骤，谢谢。

回答：空档接龙操作，用来临时周转资金，利率极低 3张是从操作性和输出额度来看最合适的组合，每张卡的还款日间隔12天左右，就可以循环起来

提问：手上只有70万，如何买北京的房子，刚需

回答：上车150左右，才有性价比 可以努力办卡，这是初期核心技能，做到50+额度，再做一点积累，更稳妥

提问：您好，感觉2019春节前后北京楼市是个价格低点，想投资一套500w以下的一居或者两居。首付预算在250左右，但因为是二套，没法儿贷款很多。想请教下这种情况下该如何操作？另外在望京区域是否有次新楼盘适合投资？谢谢！

回答：2019已过，你问的是2020吗？ 春节后不一定。 500万买一居是明显错配，500万可以买到2-3居甚至4居。 二套正常用全款买入然后抵押，贷足6成。 这个情况建议看看目录，以及北京买房攻略。 北京买房不看楼盘，刨去大部分溢价小区剩下的来精挑细选。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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